你所關(guān)心的問題，爭(zhēng)取今天一次說(shuō)清楚。中國(guó)樓市當(dāng)下的癥結(jié)是什么？中國(guó)樓市未來(lái)的形態(tài)是什么？中國(guó)樓市的問題，萬(wàn)科郁亮已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，四個(gè)字。
縮負(fù)債的表，出風(fēng)險(xiǎn)的清。說(shuō)人話！就是地產(chǎn)去金融化，如果不懂，我給你看張表。樓市從2021年7月開始轉(zhuǎn)頭向下的，恒大的爆雷也是從那個(gè)時(shí)候開始的。
中國(guó)市場(chǎng)上的資金，也是從2021年7月份從樓市加速撤離的。
所以，連之前自認(rèn)為安全的融創(chuàng)、龍光、世茂都開始搖搖欲墜了。問題是，用力過(guò)猛了，傷及無(wú)辜了，連根撥起了，倒是嚇著了開發(fā)商，但也嚇跑了購(gòu)房者，也嚇著了國(guó)際機(jī)構(gòu)，也嚇著了IMF（國(guó)際貨幣基金組織）。抽貸、逼貸、強(qiáng)償、不續(xù)貸、不貸款、不放款。這就演變成了一個(gè)系統(tǒng)性問題了。但陽(yáng)光城、奧園、藍(lán)光、世茂、新力、佳兆業(yè)、龍光、融創(chuàng)等，都出問題，難道還是開發(fā)商的問題嗎？是行業(yè)出了問題，是系統(tǒng)出了問題。在系統(tǒng)性問題之下，沒有一家開發(fā)商可以保全，也沒有一個(gè)購(gòu)房者可以心安。
當(dāng)然，也沒有一家銀行的不良會(huì)好轉(zhuǎn)，也沒有一家地方政府的財(cái)政會(huì)好轉(zhuǎn)。
中國(guó)樓市未來(lái)的形態(tài)是什么？這五化，就是未來(lái)中國(guó)樓市的新格局、新形態(tài)、新時(shí)代。
房地產(chǎn)過(guò)去的三高時(shí)代，一去不復(fù)返了。
高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，再見了。郁亮說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)啊，未來(lái)就是一個(gè)黑鐵時(shí)代。不是黃金時(shí)代的送錢，不是白銀時(shí)代的撿錢，也不是青銅時(shí)代的賺錢，而是黑鐵時(shí)代的湊合。也不配擁有什么夢(mèng)想了，也不需要更多的研發(fā)和創(chuàng)新。郁亮說(shuō)的可能有些悲觀，但大差不差吧，大勢(shì)如此。
當(dāng)2021年?yáng)|莞出臺(tái)文件把房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人列入落戶負(fù)面清單時(shí)，你就可以想像未來(lái)的地產(chǎn)人，有多么的不受待見了，說(shuō)黑鐵，都是給你面子。
當(dāng)未來(lái)的地產(chǎn)去金融化之后，當(dāng)未來(lái)的地產(chǎn)制造業(yè)化之后，未來(lái)的房地產(chǎn)，就再也不能有人說(shuō)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)了，它就是一個(gè)徹底的實(shí)體行業(yè)。
未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，不再需要太多的房企，能活下來(lái)的民企，需要同時(shí)具備管理能力+產(chǎn)品能力。
就是類似旭輝、融創(chuàng)、金科這種，碧桂園特殊，產(chǎn)品能力一般，但其它能力彌補(bǔ)了產(chǎn)品缺憾，也能活下來(lái)，但希望未來(lái)的碧桂園，真的能尊重土地、敬畏產(chǎn)品、真正具備產(chǎn)品力，那才是我們想看到的碧桂園。未來(lái)的房地產(chǎn)，和教育、醫(yī)療一樣，都是為社會(huì)提供基礎(chǔ)服務(wù)的民生行業(yè)。
所以，郁亮說(shuō)了，未來(lái)啊，一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)。
以百姓居住需求為中心，房住不炒，租購(gòu)并舉，人地房匹配。房企的分化，地區(qū)的分化，城市的分化，南北的分化，東西的分化。
80%的房企、城市、區(qū)域，沒有未來(lái)，沒有意義。20%的房企、城市、區(qū)域，穿越周期，滿滿驚喜。這個(gè)問題肯定是有爭(zhēng)議的，因?yàn)?，現(xiàn)在唱跌能收獲點(diǎn)贊和掌聲，唱空一定是被罵成狗。
2022下的主旋律是通脹，不管是PPI傳導(dǎo)CPI（就是生產(chǎn)端傳導(dǎo)到消費(fèi)端），還是輸入性通脹（歐美通脹7-8%，中國(guó)1-2%，全球要攤平），反正，通脹是主線。好，展望5年，2027年的時(shí)候，中國(guó)老百姓此時(shí)在2022年如何做，才能在2027年確定性的保值、抗通脹、甚至賺錢？你幫我選一下，哪個(gè)？哪樣？哪一項(xiàng)？
中國(guó)和美國(guó)不一樣，中國(guó)和歐洲也不一樣。
中國(guó)是土地國(guó)有制，中國(guó)是集權(quán)式管理，銀行、土地、上游資源，都是國(guó)家的。
美國(guó)是資本說(shuō)了算，中國(guó)是權(quán)力說(shuō)了算。在反資本無(wú)序擴(kuò)張的今天，在為資本樹紅綠燈的當(dāng)下，在外資紛紛撤離中國(guó)市場(chǎng)的今天，你指望著當(dāng)下在資本市場(chǎng)保值、賺錢、抗通脹？如果你能做到，你一定已經(jīng)是超越99%的人的極其聰明的天才，真的，這個(gè)結(jié)果是可以實(shí)現(xiàn)，米宅有自己的資管團(tuán)隊(duì)，我們可以做到，但普通百姓，我相信，99%的人，做不到。你根本就不明白資本市場(chǎng)的套路和邏輯。在中國(guó)資本市場(chǎng)真正賺錢的，有三類人。
二是收管理費(fèi)和通道費(fèi)的人（券商、基金經(jīng)理人），所以，對(duì)于中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)。買入人口凈流入的20%的優(yōu)質(zhì)大城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，依然是可以穿越未來(lái)、抗通脹、穿周期的不二之選。信不信由你，折不折騰由你，錢是你的，通脹在那擺著，未來(lái)在那等著，黑天鵝在那飛著。注意，是20%的人口凈流入的優(yōu)質(zhì)大城市。
1、東強(qiáng)于西，南強(qiáng)于北，分化未來(lái)是加劇的。2、長(zhǎng)三角、珠三角城市群核心的萬(wàn)億GDP城市未來(lái)發(fā)展空間優(yōu)于中西部的萬(wàn)億GDP大城市。3、土地不值錢，土地上面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)才值錢，也就是說(shuō)，地段的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，所以北京海淀、上海張江、蘇州園區(qū)、東莞松山湖、佛山三山、杭州濱江、無(wú)錫經(jīng)開、廣州珠城、深圳南山永遠(yuǎn)強(qiáng)，因?yàn)?，產(chǎn)業(yè)為地段之母。4、不要碰便宜的、剛需的，因?yàn)檫@是未來(lái)政府來(lái)做的事情，共有產(chǎn)權(quán)、保障性住房、安居房都是解決剛需問題的，唯有改善，唯有品質(zhì)，才能跑贏大勢(shì)和未來(lái)。5、買定離手，不看短期，相信常識(shí)，房?jī)r(jià)的本質(zhì)是供需，供小于需的房子，放在中長(zhǎng)周期里，一定讓你驚喜到爆，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，可以罵，可以不喜歡，但，現(xiàn)實(shí)，還是要面對(duì)。過(guò)去兩年，加拿大房?jī)r(jià)漲了50.6%（數(shù)據(jù)引自加拿大財(cái)政部長(zhǎng)方慧蘭2022財(cái)政預(yù)算）。
過(guò)去兩年，美國(guó)房?jī)r(jià)漲了35%（引自公開數(shù)據(jù)）。過(guò)去兩年，澳大利亞房?jī)r(jià)漲了30%（引自公開數(shù)據(jù)）。過(guò)去兩年，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)漲了30%（引自公開數(shù)據(jù)）。他們的經(jīng)濟(jì)變好了嗎？他們百姓的收入增長(zhǎng)了嗎？他們百姓的購(gòu)買力提高了嗎？所以，有舍有得，放下情緒，直面這個(gè)世界，很重要。
這個(gè)世界，不以你的喜好為轉(zhuǎn)移，不以你的購(gòu)買力為轉(zhuǎn)移，不以你的情緒為轉(zhuǎn)移。曾以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和租金著稱的德國(guó)，過(guò)去四年，房?jī)r(jià)翻番了。
曾經(jīng)被全球笑話的日本，東京和大阪房?jī)r(jià)在2016年已經(jīng)悄悄的回到了1991年的高位。我們恥笑的阿三家的孟買，房?jī)r(jià)6萬(wàn)+。
我們看不起的越南，胡志明房?jī)r(jià)最貴的已經(jīng)有20萬(wàn)/平的了。這個(gè)世界，真的不以你的情緒、你的喜好、你的認(rèn)知、你的購(gòu)買力為轉(zhuǎn)移。你只需要放下情緒，相信常識(shí)，保持定力，努力工作，買入夠得著的好城市核心地段，不看短期，坐等風(fēng)來(lái)。都是市場(chǎng)情緒極其悲觀的時(shí)分。今天，是2022，七年一輪回，世界是何其的相似，周期是何其的輪回。今年1-2月份，全國(guó)商品房銷售金額同比下降19%。
今年1-2月份，TOP10房企銷售額同比下降37%。3月，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房成交面積同比下降49%。
現(xiàn)在最急的，一是開發(fā)商，二是政府。
站在2022年的4月份，站在疫情再一次一面襲來(lái)的時(shí)間里。
站在面向2032未來(lái)10年的周期里，現(xiàn)在，真的是這20%優(yōu)質(zhì)大城市的最佳入場(chǎng)時(shí)機(jī)。近100個(gè)城市加入了樓市政策放松的隊(duì)伍中，排排坐，排排站。
站在經(jīng)濟(jì)被疫情大面積摧毀的當(dāng)下，站在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)的關(guān)口。據(jù)證券時(shí)報(bào)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月以來(lái)，已有衢州、秦皇島、大連、綿陽(yáng)、蘭州、麗水、臺(tái)州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌等14城松綁購(gòu)房政策，涉及限購(gòu)、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等內(nèi)容。
站在面向2032未來(lái)10年的周期里，現(xiàn)在，真的是這20%優(yōu)質(zhì)大城市的最佳入場(chǎng)時(shí)機(jī)（repeat again）。如果認(rèn)同，如果堅(jiān)定，如果共識(shí)，加入米宅財(cái)富升階群，一起交流，多聽，多看，多學(xué)習(xí)，敬畏投資，敬畏未來(lái)，敬畏專業(yè)，一起加油，穿越周期。
（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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