1
你有沒(méi)有察覺(jué)，樓市利好消息那么多，可感覺(jué)開(kāi)發(fā)商還是搖搖欲墜，要么躺平繼續(xù)裝死，要么就隨時(shí)準(zhǔn)備來(lái)個(gè)自爆？
比如，融創(chuàng)就是3月底自爆的。
比如，3月底、4月初2022年首輪集中供地，民企基本不參與拍地，北京首場(chǎng)土拍也只有一家民企參與而已。
這是因?yàn)獒槍?duì)房地產(chǎn)的去杠桿，理論上結(jié)束了，但實(shí)際上還沒(méi)有。
不錯(cuò)。從11月份以來(lái)，高層不斷出來(lái)喊話，對(duì)開(kāi)發(fā)貸能貸盡貸，收并購(gòu)貸也出了專項(xiàng)政策。
但主要的受惠的對(duì)象是國(guó)央企。民企因受自身和外界負(fù)面的疊加影響，融資借貸的路依然是被堵死的。
國(guó)內(nèi)大小金融機(jī)構(gòu)對(duì)大小民企的抽貸已經(jīng)嚴(yán)重到?jīng)]事也抽出事的地步。
更雪上加霜的是，因?yàn)橐咔椤?/span>
想必大家最近也都能感受得到，各地疫情都在告急，有種越鬧越兇險(xiǎn)感覺(jué)。
本來(lái)已經(jīng)預(yù)定好的樓市小陽(yáng)春，又被疫情直接打斷了。
我們?cè)凇洞蟀椎馁I(mǎi)房實(shí)操圈》里給大家說(shuō)過(guò)，疫情對(duì)樓市的影響非常直接。一個(gè)城市只要有疫情，看房的必然大幅減少，沒(méi)看房的，怎么可能成交。市場(chǎng)不就冷了嗎？
再加上疫情的不間斷和突發(fā)特性，也讓樓市復(fù)蘇變得很不確定。
這就是利好不斷，但房企們依然搖搖欲墜的原因。
借新還舊的老路還堵著，想趁著上頭喊的熱乎勁回點(diǎn)款，結(jié)果又被疫情精準(zhǔn)打擊。
房企寶寶們能怎么辦？
除了硬挺著等抱抱，什么也干不了啊！
果然，還真被等到了。
3月16日鶴總在金委會(huì)上會(huì)直接“提到要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解房地產(chǎn)業(yè)企風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案”。
注意！是“房地產(chǎn)企業(yè)”，不是寬泛房地產(chǎn)行業(yè)或房地產(chǎn)。
這是很不尋常的。這預(yù)示著對(duì)房地產(chǎn)的基本政策從“救行業(yè)不救企業(yè)”轉(zhuǎn)向“救房企”。
隨后各個(gè)主要部門(mén)都出來(lái)表態(tài)。
銀保監(jiān)會(huì)表示要解決房企的信貸難問(wèn)題。
會(huì)在信貸端進(jìn)行放松，未來(lái)房企申請(qǐng)信貸應(yīng)該會(huì)更容易，對(duì)資質(zhì)的審查也會(huì)放松很多。
證監(jiān)會(huì)表示會(huì)積極解決房企融資難問(wèn)題。
會(huì)對(duì)房企發(fā)行公司債的時(shí)候，放寬條件開(kāi)綠燈，包括不限于開(kāi)展綠色通道、快速審批等等方式，幫助房企能夠盡快拿到融資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
財(cái)政部表示房產(chǎn)稅暫停。
其實(shí)潛臺(tái)詞就是土地財(cái)政今年仍然是地方政府最主要的財(cái)政來(lái)源。
總之，救房企要有實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)了。
接下來(lái)，將是有組織的、多部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)的救房企。
就在這個(gè)時(shí)候，融創(chuàng)卻傳出兌付危機(jī)。只能說(shuō)，融創(chuàng)如果能再堅(jiān)持兩三個(gè)月就好了。
畢竟政策才剛剛出臺(tái)沒(méi)幾天。哪怕證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)、央行，想給它開(kāi)綠色通道，它手續(xù)也辦不完啊。
但是對(duì)于三月沒(méi)爆，四月還能堅(jiān)持堅(jiān)持的，大概率都沒(méi)啥問(wèn)題了。比如碧桂園，很多朋友認(rèn)為它會(huì)是下一個(gè)恒大。
大概率，不會(huì)。
2
有朋友會(huì)想不通，為啥大大們不早點(diǎn)出手呢？非要等到融創(chuàng)們都爆了。
不是大大們不想早點(diǎn)出手，是實(shí)在是太恨了。
好好的制造業(yè)范疇，非要在產(chǎn)業(yè)鏈上瘋狂加杠桿，逼著讓下游企業(yè)大量墊資。自己出事了，就拉著大家一起陪葬。
好好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，硬是被這幫二貨們整成搞金融的了。
你別看這群貨們現(xiàn)在楚楚可憐，像待宰的羔羊，躺平，等待隨意處置。
曾經(jīng)他們可是老風(fēng)光，老囂張了。
在本輪去杠桿之前，開(kāi)發(fā)商們?cè)诘胤絑F面前，話語(yǔ)權(quán)那是很大的。
大到連地方ZF都很難去節(jié)制。
曾經(jīng)無(wú)論是國(guó)央企、港資、還是民企，只要能夠能拿錢(qián)拿地，就是爺。
那個(gè)階段的開(kāi)發(fā)商，就是明目張膽的蒙地方ZF沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面。
承諾的地標(biāo)不建，承諾的產(chǎn)業(yè)不到位等等，還有的圈地七八年，硬是連坑都不挖。就是拖時(shí)間，拖到地價(jià)翻了幾倍。氣人不？
尤其是那些窮地方的zf，就更弱勢(shì)的了。遇到這些圈地的，很難去節(jié)制和推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展。真的是拿它們沒(méi)有任何辦法。
哪怕是后來(lái)，隨著地價(jià)的上漲和土地的的稀缺。地方ZF話語(yǔ)權(quán)加強(qiáng)了。
但開(kāi)發(fā)商，對(duì)業(yè)主、對(duì)承建商、對(duì)供應(yīng)商等等，依然是老囂張了。
交房打人、延期交付、品質(zhì)縮水、私改規(guī)劃等等，小業(yè)主們維權(quán)有用嗎？
沒(méi)用！
除了欺負(fù)人，房地產(chǎn)絕對(duì)的暴利高薪行業(yè)了。
別看這半年降薪裁員鬧的厲害。前些年的日子過(guò)的要多舒服就有多舒服，掙錢(qián)要多容易有多容易。
比如恒大，通過(guò)金融手段，瘋狂擴(kuò)大規(guī)模，上演一個(gè)又一個(gè)空手套，管理層們賺的盆滿缽滿。
現(xiàn)在呢？
恒大暴雷，把風(fēng)險(xiǎn)綁架給小業(yè)主，出事就拖著產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)陪葬。
風(fēng)光的時(shí)候欺負(fù)老實(shí)人。出了事，老實(shí)人跟著一起陪葬。氣人不？
這也是這兩年，大大們頻繁對(duì)房企下狠手的原因。尤其是去年下半年，直接“不允許一分錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)”。
若不是恨急了，也下不了這么重的手。
國(guó)家的初衷，就是去房地產(chǎn)行業(yè)金融化，去房企們的杠桿。
可誰(shuí)能想到這幫二貨玩的這么大。表內(nèi)負(fù)債普遍高于70%，表外多的他們自己都數(shù)不清了吧。
且外面的借貸也都是層層加杠桿。
這也就是為什么出事了，國(guó)家出臺(tái)收并購(gòu)專項(xiàng)政策之后，恒大敢公然叫囂不會(huì)賤賣(mài)資產(chǎn)的原因。
因?yàn)楦揪蜎](méi)辦法賣(mài)啊！
哪個(gè)項(xiàng)目不是抵押落抵押，杠桿加杠桿，真要合理估價(jià)，各個(gè)都是資不抵債，賣(mài)了也是死，干脆就“不賤賣(mài)”。
所以這也是為什么，國(guó)家一開(kāi)始就明確講不救房企的原因，就是恨啊。
你恒大的問(wèn)題你個(gè)別問(wèn)題，不會(huì)救你的。
哪怕到了3月初兩會(huì)的時(shí)候，大大們還是鐵了心不救房企的。
當(dāng)時(shí)兩會(huì)提了刺激需求，穩(wěn)定市場(chǎng)，提了因城施策，就是絕口不提當(dāng)下問(wèn)題最嚴(yán)重的房企該怎么辦？
當(dāng)時(shí)大大們還是把希望寄托給了買(mǎi)房人。因此，來(lái)了一場(chǎng)席卷全國(guó)的房貸大跳水，鼓勵(lì)剛需們買(mǎi)房。
奈何恒大們暴雷之后，老百姓不經(jīng)嚇，不敢買(mǎi)了。2月居民中長(zhǎng)期貸款更是出現(xiàn)了15年來(lái)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)。
后來(lái)大大們又把“救市”重點(diǎn)放在國(guó)央企收并購(gòu)。
可是奈何國(guó)央企們不經(jīng)事。平常讓他們低價(jià)搶塊好地行，關(guān)鍵的時(shí)候怕?lián)?zé)任，辦事效率低，是真不行。
不僅如此，國(guó)央企們還不抗事。
當(dāng)多個(gè)出險(xiǎn)房企在各城市踩踏式降價(jià)跑量來(lái)?yè)Q取活命的現(xiàn)金流之時(shí)。你說(shuō)央企、國(guó)企能扛得住不下跌嗎？扛不住。
所以收并購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目，他們不行！穩(wěn)定市場(chǎng)的大旗，他們也扛不?。?/span>
也許還有人說(shuō)，難道就不能叫他們破產(chǎn)，按照不良資產(chǎn)給他處置一下，不就行了。
想法是很好的，但是不實(shí)際。
不要指望不良資產(chǎn)公司們來(lái)拯救出險(xiǎn)的房企，他們也已經(jīng)被存量不良項(xiàng)目弄得焦頭爛額。根本顧不上來(lái)?yè)焓w。
所以就沒(méi)辦法了，就只能讓他們裝可憐，耍無(wú)賴，不開(kāi)工裝死，然后還繼續(xù)賣(mài)房坑害老百姓？
你說(shuō)的很對(duì)，事實(shí)上就是這樣，就是拿他們沒(méi)有辦法。
所以不要同情開(kāi)發(fā)商，不要覺(jué)得他們很慘，更不要拿情懷說(shuō)事。
他們能有今年，都是自作自受。
想想看有多少項(xiàng)目是空手套？有多少圈地謊言？有多少人血汗錢(qián)被席卷、被欺騙？
他們不值得被同情。
可是就算是再恨，我們也不得再次面對(duì)一個(gè)極其氣人的事實(shí)，那就是房企們的好時(shí)候，馬上又到了！
詳見(jiàn)下篇《房企們又要支棱起來(lái)了嗎？》
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（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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