在過(guò)去的5天中，就有5個(gè)城市先后放松限購(gòu)，僅4月1日，就有三個(gè)城市放松限購(gòu)。清明假期過(guò)后的第一天，蘭州就提出一攬子的放松限購(gòu)、限貸等政策迫不急的來(lái)了。蘭州也因此成為繼鄭州、天津（已救市，未官宣）、福州、南昌（政策尺度太大，被收回）、哈爾濱之后的又一個(gè)全面救市的二線及省會(huì)城市。二線or三線，一個(gè)or多個(gè)，我也不知道。但可以確定的是，接下來(lái)，不會(huì)停，只會(huì)更多。“4月會(huì)有更多城市，迫不及待的扎堆出臺(tái)救市政策，不但節(jié)奏更快，力度也將更大。”這是我在上周四破竹直播時(shí)說(shuō)過(guò)的原話。
但我并不是預(yù)言帝，更沒(méi)有什么窺破先機(jī)的能力。因?yàn)橹灰簧档?，現(xiàn)在都能看到，當(dāng)下內(nèi)外形勢(shì)逼人，需要把房地產(chǎn)拿出來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。不用看政策，僅看高層密集的動(dòng)態(tài)就能有直觀的感受。“密切跟蹤國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，未雨綢繆應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定?！?/strong>
“高度重視國(guó)際形勢(shì)變化對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的影響，并強(qiáng)調(diào)切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)作為。”
接著就是上周一上午，國(guó)務(wù)院的常務(wù)會(huì)議上提到——“當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。制定今年宏觀政策時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)外環(huán)境變化要有前瞻考慮。”
“咬定全年發(fā)展目標(biāo)不放松，制定應(yīng)對(duì)可能遇到更大不確定性的預(yù)案。”
這話已經(jīng)說(shuō)的很明白了，也就是要做最壞打算，很多儲(chǔ)備的政策工具會(huì)提前“拿出來(lái)”。“要強(qiáng)化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)”。
所謂的跨周期，逆周期調(diào)節(jié)，央行之前也沒(méi)少提，這一次很不一樣的是，首次把二者同步了。尤其是逆周期調(diào)節(jié)，主要是用作救急的政策。比如降準(zhǔn)、降息、釋放新增貨幣等都是典型的手段。這說(shuō)明接下來(lái)，央行的貨幣政策，要下點(diǎn)猛藥了。這還僅僅是3月下旬上層的公開(kāi)表態(tài)，其實(shí)僅看3月16日，鶴總親自在金委會(huì)上喊話金融市場(chǎng)、樓市。隨后6部委全部出來(lái)表態(tài)就能看出來(lái)，當(dāng)前的外圍金融環(huán)境是處于一個(gè)比較緊張的狀態(tài)中的。美元加息，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，導(dǎo)致國(guó)際資本避險(xiǎn)情緒激動(dòng)，動(dòng)不動(dòng)就撤離，而中國(guó)在俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)中的立場(chǎng)問(wèn)題，也讓中國(guó)蒙上了被制裁的烏云，導(dǎo)致國(guó)際社會(huì)對(duì)中國(guó)今年穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的預(yù)期以及5.5的經(jīng)濟(jì)增速能否實(shí)現(xiàn)都打上問(wèn)號(hào)。
就是在這種極限施壓的情緒狀態(tài)下，國(guó)內(nèi)的疫情卻進(jìn)入高發(fā)焦灼的狀態(tài)，長(zhǎng)三、珠三先后停擺。尤其是上海，反復(fù)之下，損失不可估量。這個(gè)時(shí)候，國(guó)際游資信心更不足了，他們會(huì)懷疑咱們的經(jīng)濟(jì)究竟行不行？對(duì)內(nèi)，形勢(shì)也同樣不容樂(lè)觀。如果不放松，不刺激，不救市，房企的現(xiàn)金流無(wú)法改善，暴雷的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來(lái)越不可控。這也就是為啥鶴總喊話樓市，直接從救房地產(chǎn)行業(yè)，變成救房企的原因。你不救他們，他們就真停工、真裁員，他們就真的躺平不拍地。從去年11月政策轉(zhuǎn)向以來(lái)，政策底都出現(xiàn)幾個(gè)月了，市場(chǎng)底卻遲遲不見(jiàn)。因?yàn)椋?/span>大家的信心和預(yù)期沒(méi)有恢復(fù)，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)都缺錢。特別是疫情反復(fù)，隨時(shí)可能砍斷一個(gè)行業(yè)的收入。所以，這個(gè)時(shí)候，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)真的還需要房地產(chǎn)出力。“這次不一樣了，城鎮(zhèn)化率到了65%了，人口生育率也在快速下降，三胎都沒(méi)人生了，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在大規(guī)模的裁員。再加上去年房地產(chǎn)行業(yè)的暴雷，教培行業(yè)的覆滅，醫(yī)療行業(yè)的集采。救市能救的起來(lái)嗎？”
只要救市就能救起來(lái)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是這樣，過(guò)去十多年都是這樣一松一緊過(guò)來(lái)的。 所以才會(huì)有房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的夜壺，用的時(shí)候拿出來(lái)，不用的時(shí)候就狠狠的踩兩腳，再吐兩口。只要房?jī)r(jià)稍微有一點(diǎn)上漲，那些昨天還喊不買房的人，就該跑起來(lái)去買房了。中央高層天天喊話，天天表態(tài)，大家也都知道新一輪全面救市已經(jīng)開(kāi)始。但是，就怕政策會(huì)反復(fù)。比如去年上半年不也是各種鼓勵(lì)，誰(shuí)能想到下半年就各種錘。當(dāng)下密集救市是短期的嗎？下半年會(huì)不會(huì)還是一頓錘呢？
因?yàn)?月和8月第1、2次集中土拍的時(shí)間。政府救市場(chǎng)也好，救房企也罷，最終目的就是為了第1輪、2輪能夠把地拍出去。錢袋子問(wèn)題是天大的問(wèn)題，地賣不掉就是錢袋子的大問(wèn)題。至少在完成今年60%的土地供應(yīng)之前，政策口徑或者風(fēng)向是不會(huì)變的。也有朋友會(huì)擔(dān)心，8月以后政策再反復(fù)怎么辦，豈不是被套住了？
過(guò)去一二十年買房的人，都是這樣反復(fù)被套的。房?jī)r(jià)就是這樣在政策往復(fù)中上漲，20年漲了4倍，平均3-5年翻一倍。所以才有了，因?yàn)楹暧^調(diào)控，所以房?jī)r(jià)飛漲。這背后的基本邏輯就是任何一次嚴(yán)控都是對(duì)需求和供給的抑制， 因此任何嚴(yán)控都是促漲的。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)只有兩種狀態(tài)，一種是正在漲，一種是蓄力準(zhǔn)備漲。所以，哪怕漲完了還是一段亂錘，直接干倒。也只是短暫的鎖死流動(dòng)性，也頂多是漲50% 回調(diào)10%。總之，漲上去就是漲上去了，房?jī)r(jià)是易漲難跌的。有句話說(shuō)的非常貼切，漲價(jià)如山倒，三五個(gè)月就漲完。而下跌如抽絲，沒(méi)個(gè)一年半載根本看不見(jiàn)回調(diào)。所以說(shuō)，只要房地產(chǎn)這個(gè)夜壺又被拿出來(lái)用了就行了，以后就算是秋后算賬，也改變不了房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲的結(jié)果。今年還有一點(diǎn)需要大家特別注意，3月以來(lái)信貸的大寬松以及全國(guó)房貸利率的大跳水。蘇州已經(jīng)有銀行房貸利率降至4.6%左右。
鄭州把留鄭大學(xué)生房貸利率降至4.7%。
重慶，銀行按揭滿1年，提前存入剩余房貸的5%-10%給銀行，房貸利率就可以轉(zhuǎn)成4.2% 。
廣州房貸利率最低4.8%，
銀行當(dāng)下最重要的任務(wù)本就是，把錢貸出去。
可以預(yù)見(jiàn)4、5月份信貸會(huì)更泛濫。不要覺(jué)得，不買房，這些就和你關(guān)系不大。相反，無(wú)論你是有錢還是沒(méi)錢，買房還是不買房，這種大放水且還伴隨著定向放水的年份都要特別注意。因?yàn)檫@意味著，今年你的財(cái)富被稀釋的比往年厲害。有人說(shuō)，我窮，沒(méi)啥財(cái)富可稀釋的。千萬(wàn)不要這么想。因?yàn)榻酉聛?lái)你要遭遇尷尬的局面。今年和你一起窮的人，可能明年、后年人家就不窮了。因?yàn)槿思以谀憧床坏降牡胤侥呐Γ朕k法接到水了，拿到了信貸紅利。信貸紅利和城市紅利、周期紅利、行業(yè)紅利一樣，都是踩中了，豬都能飛的那種。因此，把握信貸寬松泛濫的年份，就比如現(xiàn)在，就比如今年上半年。真的很重要。在通脹壓力這么大，物價(jià)這么飛漲的年份里，不積極主動(dòng)去接信貸紅利的人，就像唐吉坷德，注定是悲憤的人物。
這些東西在《大白的買房實(shí)操圈》都說(shuō)爛了，但是常說(shuō)常新，警鐘長(zhǎng)鳴，時(shí)刻謹(jǐn)記，不敢有絲毫懈怠。這些內(nèi)容在《大白的買房實(shí)操圈》里講了很多，買房不是最終目的，負(fù)債是，融資也是。講到這里可能有些朋友要說(shuō)了，《大白的買房實(shí)操圈》究竟是一個(gè)什么圈子？就是名字的意思，解決和買房相關(guān)的一切問(wèn)題。從政策研判，宏觀分析，到城市調(diào)研，到機(jī)會(huì)分析，到融資借貸，到買房長(zhǎng)短線時(shí)機(jī)，城市、板塊、房源的選擇以及資產(chǎn)配置路徑選擇等等，一應(yīng)俱全。就是這么全，就是樓市的百寶箱，買房的工具箱，你人生的摯友，生活的朋友，不可或許，時(shí)刻需要。今天有2022年首推優(yōu)惠，原價(jià)365元，限時(shí)特惠99元。詳見(jiàn)下圖，點(diǎn)擊二維碼。就算你不打算買房，也沒(méi)有擁抱信貸紅利的想法，也會(huì)因?yàn)檫M(jìn)了圈子而買到房，而接到水，就是這么神奇的圈子，專治不買房，不融資。不信的，先來(lái)個(gè)99元的嘗鮮價(jià)試試吧！ （完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請(qǐng)識(shí)別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置！
