地產(chǎn)研究
饑渴的深圳
就是這個，針對日前市場有關(guān)“深圳二手房參考價將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建局回應(yīng)，會適時做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期公布。這個消息一出來，就在微信群，朋友圈和自媒體傳的沸沸揚揚，有人已經(jīng)預(yù)言政策落地房價就要升溫了。一條小小的消息傳播這么廣，跟進的自媒體這么多，只能說明一件事：深圳實在太饑渴了。
這是最近一年深圳的二手房成交數(shù)量，去年6月跌到2000多套，9月跌到1000多套，今年2月直接跌破四位數(shù)，800多套。3月份截止到28號的最新數(shù)據(jù)，二手住宅成交只有920套，預(yù)計到月底不過1000出頭，又一次跌破底褲。深圳的新房市場，非常饑渴；深圳的二手房市場，極度饑渴，命懸一線。從前年715調(diào)控開始，深圳接二連三，噼噼啪啪，重錘樓市，大有不砸死不罷休的勢頭。2020年7月15日：深八條調(diào)控落地。落戶三年加社保三年才有購房資格，夫妻離異三年內(nèi)買房，按離異前家庭住房套數(shù)計算。2021年2月8日：指導(dǎo)價橫空出世，掛盤價也被隱藏。2021年2月19日：離婚買房再打補丁。離婚房產(chǎn)給無資格一方，三年內(nèi)不得買房。2021年5月：禁售小產(chǎn)權(quán)房和回遷房。2021年8月：嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市。2021年9月：繼續(xù)下調(diào)土拍限價。在原限價基礎(chǔ)上再次下調(diào)3-9.2%，前海最低9萬2，寶中最低8萬5。從前年7月到現(xiàn)在，接近兩年時間，一錘接一錘，只有利空沒有利好，樓市都被錘傻了。一整套自殺式操作下來，深圳樓市徹底不舉，房價不斷下跌，月成交低至令人難以置信的千套。政治是正確了，沒人考慮過強行干預(yù)市場的后果是什么?對樓市來說，挨揍挨習(xí)慣之后，突然給一個小小的甜棗，哪怕只是可能，哪怕只是微調(diào)3到5個點，都能引發(fā)一場大傳播和大解讀。
講真，這樣的利好如果放在去年底或今年初，哪怕是指導(dǎo)價微調(diào)，樓市情緒都會發(fā)生轉(zhuǎn)化，會有更多人決定出手。但是現(xiàn)在，政策最佳窗口期已過，小打小鬧的試探性政策，意義已經(jīng)不大了。因為2月底俄烏沖突之后，世界突然陷入緊張情緒，重新洗牌后的局面對中國極為不利，緊接著股市狂瀉，疫情多點開花，深圳、上海先后封城，經(jīng)濟陷入停滯，多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傳出大規(guī)模裁員……一只接又一只的黑天鵝，直接影響的不是經(jīng)濟，而是信心。大家對經(jīng)濟回暖的信心對比年初，更降低了兩個緯度。在當(dāng)前的市場情緒下，去微調(diào)幾個點的指導(dǎo)價，去試探性轉(zhuǎn)向，意義已經(jīng)不大了。本輪調(diào)控沒有任何一個城市，像深圳這樣對自己下死手，除了深圳，幾乎每個城市都在放水和自救，哪怕是漲幅不弱于深圳的上海，二手房核驗價也在悄悄調(diào)高。深圳房價已下跌10-20%，跌幅大于任何一個一線和強二線城市，這個跌幅不是自發(fā)下跌，是被硬性打下來的。目前深圳房價已低于上海和北京，繼續(xù)打壓，資金遲早會回流，引發(fā)價格反彈。現(xiàn)在極低的交易數(shù)據(jù)，一是基于買家對下跌的預(yù)期，二是二手房買賣鏈條已經(jīng)被掐斷。大部分想賣房的業(yè)主，想置換的業(yè)主，因為房價太低選擇等待，不愿交易，二手房市場得了重度腦血栓，血管堵塞，無法流通。恕我直言，深圳的樓市政策需要盡快做調(diào)整了。
去年，深圳的GDP是30664億，增速6.7%，在四個一線中增速墊底，上海8.1%，北京8.5%，廣州8.1%，深圳與北上的經(jīng)濟差距拉大，與廣州縮小。本來就不樂觀的經(jīng)濟，今年初又遭遇疫情，封城七天，現(xiàn)在仍保持48小時核酸檢測，餐飲娛樂場所停業(yè)和多個小區(qū)封控，疫情造成的經(jīng)濟損失無法估量。冰凍的樓市只會拖著經(jīng)濟繼續(xù)下行。大量中介門店倒閉，空置店面增加，導(dǎo)致空置率上升，租金下降。大量中介離職，一部分去開滴滴、送外賣、賣保險，導(dǎo)致這幾個行業(yè)競爭加劇，原來的從業(yè)人員收入下降或被迫離職。一部分中介選擇離開深圳，直接結(jié)果是房屋空置率上升，租金下跌，間接結(jié)果是帶走了一個人甚至全家人的所有消費。最近半年深圳房屋出租格外困難，租金對比前幾年不漲反跌，很多業(yè)主深有體會。業(yè)主賣不掉手里的房子，會縮減開支，減少其他投資和消費，資金變少，流轉(zhuǎn)速度變慢，最終拖累的是整個城市的經(jīng)濟。再這樣下去，如果疫情再連綿不斷，只怕今年的經(jīng)濟增速連6.1都沒有了。目前的市場局面，指導(dǎo)價上調(diào)幾個點已無法扭轉(zhuǎn)頹勢，力度需要放大，一步到位的做法是，放開指導(dǎo)價，同時放開掛盤價。
很難，因為大家的心態(tài)已經(jīng)變了，以前是狂熱激進，現(xiàn)在是沉著冷靜，疑慮重重，越放開越會懷疑，莫不是忽悠我去接盤?就像放開二胎和三胎，放開之前顧慮重重，按照幾十年前的刻板經(jīng)驗，認為中國人那么愛生，放開后生的滿地是娃怎么辦?只敢搞試探性放松，先是單獨，效果不理想，接著雙獨，效果還是不理想，咬咬牙放開二胎，竟然還是沒人生！這時才真急了，三胎，放開，促生，催生，想盡一切辦法鼓勵生娃。現(xiàn)在人們對樓市的心態(tài)也是如此。饑渴的深圳樓市，再不調(diào)整只怕真來不及了。深圳、佛山、珠海二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)； （完）
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