自3月18日以來，東莞開始發(fā)布多條公告。南城、莞城、樟木頭、石碣、大朗等地，可按政策組織有序復(fù)工。
在此之前的三周時間里，東莞被按下暫停鍵，東莞樓市也是如此。
剛一復(fù)工，置業(yè)顧問就迫不及待的邀請客戶看房。
很多媒體也發(fā)文稱，東莞樓市升溫勢不可擋？！
真的如此嗎？
我看，未必！
因為東莞樓市的涼，和疫情無關(guān)！
就這么說吧，想拍個銷售中心很冷清照片的機會都沒有，一群置業(yè)顧問都盯著你一個人，就問你怕不怕？2、幾乎所有尾貨清盤的老盤都有清退出來的一兩套超低特價房源。3、幾乎所有在售樓盤，都比去年同期價格下調(diào)了，有1000元/㎡、2000元/㎡，甚至還有3000元/㎡。4、所有即將新開的項目，釋放價格都不高，都給客戶釋放了低于備案價開盤的預(yù)期。不過有個有意思的現(xiàn)象是：盡管市場都透心涼了，可是開發(fā)商們還在硬抗。置業(yè)顧問還可以給客戶釋放排號的人太多了，這樣明顯不科學(xué)的言論。
以2022年東莞首批集中供地為例，僅僅出讓8宗地塊， 這些地塊分布在道滘、長安、塘廈、大嶺山、常平、橫瀝等6個鎮(zhèn)街，主城一塊也沒有。我們在東莞主城四區(qū)調(diào)研，可看的項目不超過十五個，其中尾盤在售的就是10個，還有賣商業(yè)、賣寫字樓的。是的，偌大的主城四區(qū)，600萬人口，就這是十幾個盤嗎？當(dāng)然，并不是說東莞就沒盤了，東莞還有大量舊改項目。根據(jù)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)官方信息，2021年東莞總共公告了68宗舊改項目，合計面積超過1451萬平方米。但舊改一般推進(jìn)的很慢，特別是去年，三道紅線壓力下，像奧園、佳兆業(yè)等在東莞都有大量的舊改儲存項目，所以這一部分供應(yīng)肯定延遲了所以哪怕這些開發(fā)商們真的感受到了市場的涼意，但奈何他們太稀缺，所以不存在大幅度的降價。有個置業(yè)顧問倒是說的很實在，著急回款了，就拿出一兩套，便宜幾個點，很快就能賣掉了。因為客戶可選的太限了。比如3月整個東莞只有8個項目865套房源拿到備案價。以東莞外圍鎮(zhèn)區(qū)為例，每個鎮(zhèn)都有大量的舊改，而舊改貨幣安置體量太大了。怎么說呢？樓市里有三臺永動機，供應(yīng)少、貨幣補償和倒掛。西安占兩條，連續(xù)上漲了60個月。哪怕是到了2022年3月，西安新房還是全國漲幅第一。合肥占兩條，上輪漲幅最大、搶房最厲害的城市之一，就是合肥。而東莞占三條，這就是東莞房地產(chǎn)市場的底氣，哪怕市場再涼，房價就是不回調(diào)。這也是東莞的本輪漲幅超過深圳，漲幅超過50%，成為全國第一的原因。很多人都以為東莞是在深圳漲過之后跟漲的，其實在2019年深圳剛剛啟動的時候，東莞就已經(jīng)開始漲了。2020年又漲了一年。如果不是調(diào)控政策接二連三，再加上被住建部兩度約談壓力之下，東莞這一輪還不知道要漲成什么樣子！在這九條的作用下，東莞二手房幾乎并冰凍了。而新房市場直接沒有熱盤。隨之土拍市場也迎來流拍。是的，在調(diào)控的強壓之下，東莞樓市涼了。但，東莞樓市本質(zhì)沒有改變，依然供應(yīng)量太小，依然有大量的貨幣化舊改，依然存在一二手倒掛。這也就是這個市場哪怕已經(jīng)涼了，卻依然不見大面積降價促銷的原因。
首先，東莞典型的多中心地緣市場，且鎮(zhèn)域經(jīng)濟強。東莞市轄：莞城、東城、南城、萬江4個區(qū)以及28個鎮(zhèn)。看似管理的市域面積很大。但下面28個鎮(zhèn)，是28個獨立的市場，厚街的人不會去大朗買房、麻涌的不會去石碣買房。同樣的這28個鎮(zhèn)的人大概率也不會去主城四區(qū)買房。這種情況下，東莞市場想從涼轉(zhuǎn)熱，是需要外地人來炒的。這是需要東莞進(jìn)一步的放松限購、限貸，降低外地人的買入門檻兒。2、有些鎮(zhèn)街社保松了。東莞臨深片區(qū)部分新盤能接受社保延期了。但官方還沒有文件。3、限貸在悄悄放松了。傳二套還清貸款首付能做到3成。5、房貸利率下調(diào)了。目前整體5.4%-5.7%。以上政策，確實能在一定程度的上刺激市場回暖，但對外地人的吸引力一般。比如被各大媒體大肆渲染的“土拍重磅”消息，也僅僅刺激開發(fā)商拍地，確保土地不流拍而已。這對當(dāng)下還深陷流動性危機的眾多房企來說，只能是盡力參與，想要拍出新高的價格，恐怕還是有心無力。所以接下來東莞市場回暖是大概率的，但今年想要有行情，還不行。其次，東莞舊改體量逐年減少，特別是貨幣化補償占比減少了三分之二。對房地產(chǎn)開發(fā)的帶動價值被攤薄了。這些產(chǎn)業(yè)園外規(guī)劃的住宅區(qū)的房價溢價太高了。1、整個東莞主要分為主城四區(qū)、松山湖以及松山湖外溢（寮步、大朗、大嶺山）、濱海片區(qū)的虎門長安、塘廈鳳崗黃江的臨深以及其他外圍的鎮(zhèn)街。2、主城四區(qū)中，莞城城區(qū)老舊，公立教育資源最好。南城有CBD、有產(chǎn)業(yè)、有國貿(mào)和市府是房價天花板。東城緊隨南城，私立教育最好，城市界面新。萬江城市界面差，舊改體量大，最大的問題是產(chǎn)業(yè)低端，沒拿得出手的商圈和產(chǎn)業(yè)。因為限價的存在，主城四區(qū)的項目，只要不是萬江太靠北、太偏遠(yuǎn)的，地緣自住客戶都可以買，稀缺、項目太少、供應(yīng)太少，有需求、有購買力，有價值支撐，價值排序是南城>東城>萬江。特別注意一點，小開發(fā)商項目多，需謹(jǐn)慎。如果投資，還是要對比區(qū)位、學(xué)校、地鐵以及價格，整體來說，只要低于去年4月份之前的價格，大概率是能買的。3、東莞最值得買的首選松山湖板塊，但整個松山湖板塊內(nèi)項目不多，在售只有一個，很難買到。松山湖外溢三鎮(zhèn)中，各有各的購買邏輯。大朗緊鄰松山湖有先天優(yōu)勢。寮步有萬象匯、新商圈、省級產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等。大嶺山大區(qū)位處在主城、松山湖、濱海新區(qū)三點的中心，舊改力度大等。從價值看，大朗>寮步、大嶺山。4、其它外圍的鎮(zhèn)，以地緣客戶為主。投資不建議。尤其是被民房包圍的區(qū)域CEO盤。5、塘廈鳳崗黃江臨深價值不大。主要問題就是漲的時候漲幅不行，回調(diào)的時候幅度最大。塘廈在售項目最多，也是臨深房價回調(diào)幅度最大臨深片區(qū)。黃江連接深圳6號線（已在建），有地鐵優(yōu)勢，但存在斷裂帶，項目太少，只有一個在售項目，價值一般，不心動。6、濱海灣新區(qū)概念很大，核心起步區(qū)有價值，但沒項目，其它區(qū)域價值不大。其中長安產(chǎn)業(yè)強于虎門，未來長安的價格也是濱海新區(qū)的天花板。
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責(zé)任編輯：lumengxia
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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