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蘇州即將啟動(dòng)，把握窗口期，請(qǐng)盡快上車！

發(fā)表時(shí)間：2022-03-17 作者：米公子來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

1

開(kāi)宗明義。

1、大城市房?jī)r(jià)周期為3年。

2、大城市調(diào)控超過(guò)2年就要關(guān)注，3年必有反彈，最長(zhǎng)不過(guò)5年。

3、蘇州，上次調(diào)控加碼是2019年7月，引發(fā)市場(chǎng)回調(diào)和觀望。

4、至今，已經(jīng)兩年半了，蘇州，必須馬上快步入場(chǎng)了。

5、上海，已經(jīng)提前預(yù)定小陽(yáng)春。

6、23分鐘高鐵從上海大虹橋到蘇州北站。

7、2021上半年蘇州其實(shí)已經(jīng)開(kāi)啟，后來(lái)又被全國(guó)的樓市下行旋渦給拉下來(lái)了。

時(shí)間來(lái)到2022年3月份。

1、一方面是蘇州樓市本身的自我周期。

2、二方面疊加蘇州樓市調(diào)控放松、限價(jià)放開(kāi)的消息傳聞。

3、三方面疊加上海樓市火熱的溢出效應(yīng)。

蘇州，最好的窗口期正在關(guān)閉，蘇州，必須要火速上車了。

2

討論蘇州之前，先來(lái)俯視一下長(zhǎng)三角。

探討幾個(gè)問(wèn)題。

1、2021這一輪樓市下行周期中，哪個(gè)地方最能抗打？最抗跌？

A、京津冀

B、長(zhǎng)三角

C、珠三角

答案是，B，長(zhǎng)三角。

不需要解釋，因?yàn)檫@是答案，是現(xiàn)實(shí)，是已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)的事實(shí)。

2、為什么長(zhǎng)三角最抗跌最抗打？

A、上海扛下了中國(guó)卡脖子的重?fù)?dān)，上海在重新的崛起。

B、長(zhǎng)三角民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最活躍，民間有錢。

C、長(zhǎng)三角人多錢多，水多魚(yú)多，水深魚(yú)多。

D、長(zhǎng)三角貧富差距小，共富，有壓力共抗，共攤，誰(shuí)的壓力都會(huì)小。

答案是，以上全對(duì)。

不需要解釋，因?yàn)?，這也是既成事實(shí)，也是呈現(xiàn)中的現(xiàn)實(shí)。

3、面對(duì)2035，長(zhǎng)三角哪個(gè)城市人口規(guī)劃增加數(shù)量最多？

A、上海

B、杭州

C、蘇州

D、南京

E、無(wú)錫

F、寧波

答案是，C，蘇州。

蘇州2035規(guī)劃人口規(guī)模是1800萬(wàn)人，缺口525萬(wàn)人。

南京2035規(guī)劃人口規(guī)模是1300萬(wàn)人，缺口369萬(wàn)人。

杭州2035規(guī)劃人口規(guī)模是1500萬(wàn)人，缺口306萬(wàn)人。

上海2035規(guī)劃人口規(guī)模是2800萬(wàn)人，缺口317萬(wàn)人。

各位，想像一下。

2035年，蘇州1800萬(wàn)人，未來(lái)新增525萬(wàn)人，這是怎樣的一個(gè)人口增量？怎樣的一個(gè)城市規(guī)模？怎樣的一個(gè)資源虹吸？

4、什么是最有價(jià)值的錢？是從進(jìn)出口中賺的錢，那么，2021年，以下城市中，哪個(gè)進(jìn)出口總額最高呢？

A、廣州

B、東莞

C、天津

D、寧波

E、蘇州

答案是蘇州，原因看下圖。

還有一個(gè)關(guān)鍵是，蘇州是內(nèi)陸城市，不像青島、天津、寧波有深水港的，蘇州沒(méi)有，蘇州這樣的進(jìn)出口總額，是含金量很高的。

5、最后，不提問(wèn)題了，來(lái)看一張圖。

2021年全國(guó)GDP排名TOP15和2021全國(guó)房?jī)r(jià)排名TOP15。

一左一右。

蘇州GDP排名全國(guó)第6，房?jī)r(jià)排名全國(guó)第14。

參考上圖。

至此，蘇州的NB吹完了。

你只需要知道蘇大強(qiáng)真的強(qiáng)，蘇州很有打，蘇州的核心資產(chǎn)一定漲，蘇州的核心區(qū)域一定漲。

放眼整個(gè)長(zhǎng)三角，萬(wàn)億GDP的城市中。

蘇州房?jī)r(jià)低于上海、杭州、南京，與寧波持平，僅高于無(wú)錫，無(wú)錫又高于南通。

蘇州，你值得擁有，蘇州的資產(chǎn)，值得安放。

信的，咱就繼續(xù)分析繼續(xù)干，不信的，可以劃走了。

3

蘇州如何買？

首先，時(shí)間點(diǎn)再次強(qiáng)調(diào)，就是現(xiàn)在。

其實(shí)更好的是去年末，但放眼未來(lái)，買入蘇州的最好時(shí)間就是現(xiàn)在。

在整個(gè)2022一定是地產(chǎn)邊際放松、樓市局部反彈的當(dāng)下，蘇州目前是最好的窗口期，這也是倉(cāng)促發(fā)文的原因。

第二，如何買？

選擇大于努力，買對(duì)了是資產(chǎn)，買錯(cuò)了是負(fù)債。

用下面5條正確的理解蘇州：

1、東強(qiáng)于西，

2、北強(qiáng)于南，

3、太湖新城未強(qiáng)先貴，

4、園區(qū)永遠(yuǎn)強(qiáng)，

5、園區(qū)、姑蘇、高新站在蘇州教育鄙視鏈的頂端（其它區(qū)不能考這三個(gè)區(qū)的高中，而蘇州最好的高中都在這三個(gè)區(qū)）。

然后，再加一條更重要的分析原則。

1、產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)是區(qū)域價(jià)值的底層邏輯。

2、新產(chǎn)業(yè)>老產(chǎn)業(yè)。

3、面對(duì)年輕人的產(chǎn)業(yè)>面對(duì)中老年人的產(chǎn)業(yè)。

4、面向未來(lái)的產(chǎn)業(yè)>著眼當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)。

所以，

把蘇州房?jī)r(jià)攤開(kāi)，

1、第一選擇是園區(qū)和高新的限價(jià)4萬(wàn)的倒掛盤，秒殺其它選擇，但這個(gè)很難買到，各種人才，各種搖號(hào)。

2、第二選擇，就是一圈3萬(wàn)的選擇，高鐵新站的3萬(wàn)、園區(qū)勝浦的3萬(wàn)、高新科技城的3萬(wàn)、吳中太湖新城的3萬(wàn)。

3、2萬(wàn)或以下的所有片區(qū)，都不要碰，浪費(fèi)資格，浪費(fèi)房票，也沒(méi)有未來(lái)，因?yàn)?，蘇州的機(jī)會(huì)是限價(jià)扁平化之下的3萬(wàn)的區(qū)間，越便宜的，都是為房?jī)r(jià)掩護(hù)的炮灰，比如運(yùn)東，比如甪直，比如汾湖。

3萬(wàn)的蘇州，是最好的蘇州，也是性價(jià)比最高的蘇州。

而第二條里3萬(wàn)的選擇和取舍，才是考驗(yàn)專業(yè)的所在，也是考驗(yàn)研判的所在。

以5-10年為期，哪里的3萬(wàn)會(huì)跑的更好？哪里的3萬(wàn)會(huì)漲的更高？哪里的3萬(wàn)會(huì)更加值得？

首先，先排除吳中太湖新城、吳江太湖新城的3萬(wàn)，肯定是大勢(shì)已去，跑不贏大勢(shì)的，一是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，二是城市發(fā)展方向不在于此，三是教育上也被鄙視。

然后，再排除高新太湖科學(xué)城和高新科技城的3萬(wàn)。

我相信這一條會(huì)引發(fā)一些爭(zhēng)議，因?yàn)?，有以下理由?/span>

1、有產(chǎn)業(yè)啊，你看阿里都來(lái)了。

2、南京大學(xué)蘇州校區(qū)來(lái)了啊，2萬(wàn)師生。

3、這里教育也不錯(cuò)啊。

4、屬于高新區(qū)啊。

以上我都知道，為什么排除。

不是說(shuō)高新科技城和太湖科學(xué)城不好，而是，同樣3萬(wàn)，但高鐵新城和勝浦的后勁更大，價(jià)格卻一樣。

一是蘇州發(fā)展主方向不在這里，二是這個(gè)區(qū)域和蘇州主城有隔裂，三是產(chǎn)業(yè)有上限。

因?yàn)橛懈玫倪x擇，所以，排除了這里。

4

先來(lái)說(shuō)勝浦。

勝浦的現(xiàn)在肯定是不能讓人滿意的，界面不行，產(chǎn)業(yè)更新沒(méi)有完成，教育雖引入了星海但還沒(méi)有成績(jī)證明，也沒(méi)有大商業(yè)，離園區(qū)核心有七八公里。

我看好勝浦，并認(rèn)為這里的3萬(wàn)>科技城的3萬(wàn)。原因如下。

1、區(qū)>區(qū)域>開(kāi)發(fā)商。

2、產(chǎn)業(yè)為王。

SO，

1、區(qū)>區(qū)域，勝浦屬于園區(qū)，園區(qū)有錢有權(quán)有能力，想搞好的事情，勝算大，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、教育、活力等各個(gè)方面都是蘇州最強(qiáng)最強(qiáng)的。

2、產(chǎn)業(yè)為王，勝浦未來(lái)的產(chǎn)業(yè)一定是甩科技城幾條街的，整個(gè)園區(qū)都在搞退二進(jìn)三，就是把工廠改造為科技園、產(chǎn)業(yè)園，而勝浦旁邊緊臨就是一個(gè)投資500億的金光產(chǎn)業(yè)園，全是面對(duì)未來(lái)高科技的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，先不說(shuō)別的產(chǎn)業(yè)，光這一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃就碾壓科技城了。

位于勝浦的金光產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃面積518公頃，將以生物醫(yī)藥及人工智能為主要發(fā)展方向，建成后有金光集團(tuán)、君實(shí)科技等企業(yè)集團(tuán)入駐。

當(dāng)然，金光產(chǎn)業(yè)園只是一個(gè)，并不是所有，只是未來(lái)讓你亮瞎眼的產(chǎn)業(yè)升級(jí)中的一個(gè)而已。

畢竟，這里是蘇州工業(yè)園區(qū)，一個(gè)占地并不大的蘇州工業(yè)園區(qū)。

3、園區(qū)沒(méi)有住宅用地，園區(qū)的住宅用地是極為稀缺的，而在勝浦這里規(guī)劃的一小塊住宅用地，未來(lái)也是園區(qū)的稀缺。

4、而從園區(qū)的規(guī)劃力度來(lái)看，未來(lái)10年，園區(qū)看哪里？金雞湖已經(jīng)發(fā)展成熟，獨(dú)墅湖也差不多了，只有斜塘還有少量住宅用地，更多的發(fā)展空間和想像空間就是向東的高貿(mào)區(qū)，而高貿(mào)區(qū)只有勝浦有住宅用地。

上圖是勝浦控規(guī)細(xì)節(jié)（黃色為住宅、紅色為商業(yè)、灰色為產(chǎn)業(yè)園），可以看到，就是在產(chǎn)業(yè)包圍中的一塊住宅用地，然后用未來(lái)的住宅用地計(jì)劃和湖東住宅片區(qū)相連，避免成為孤島。

相信園區(qū)，相信園區(qū)的產(chǎn)業(yè)。

不愁租，不愁賣的。

在園區(qū)二手房最高萬(wàn)科玲瓏灣12萬(wàn)/平的市場(chǎng)里，勝浦3萬(wàn)帶裝修的價(jià)格，很安全，很有想像空間。

5

問(wèn)題是，買工業(yè)園區(qū)，是需要落戶的，落戶才可以買的，這是很多人的障礙，雖然蘇州值得你落戶并生根，但對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，還是障礙。

在討論3萬(wàn)的勝浦、3萬(wàn)的高鐵新城時(shí)。

2032年，哪里會(huì)更好？哪里會(huì)更高？

答案真的不好說(shuō)，還真有可能是高鐵新城，因?yàn)?，這里的政府投入太大了，這里的規(guī)劃戰(zhàn)略太高了。

如何理解高鐵新城？售樓部說(shuō)是下一個(gè)上海虹橋，雖不可能，但可參考。

更重要的是，高鐵新城屬于相城，相城是積分購(gòu)房，不需要落戶，所以，你懂的，購(gòu)入門檻就更低了，也可以說(shuō)，幾乎沒(méi)門檻。

而高鐵新城的熱度，也確實(shí)不低，項(xiàng)目一直都是熱銷狀態(tài)。

高鐵新城有6大優(yōu)勢(shì)。

1、蘇州北站是未來(lái)蘇州規(guī)模最大的高鐵站，國(guó)家級(jí)交通樞紐，規(guī)劃13臺(tái)30線，23分鐘到上海虹橋。

2、高鐵新城片區(qū)已開(kāi)通的只有2號(hào)線到北站，在建7號(hào)線也到北站，2024年開(kāi)通。高鐵片區(qū)總規(guī)劃地鐵數(shù)6條，還有10、12、13、20號(hào)線。

3、未來(lái)還有4條高鐵城際進(jìn)北站+現(xiàn)狀京滬高鐵一共5條，分別是：通蘇嘉甬、如通蘇湖、蘇錫常、蘇虞張。

4、落地南師大附屬蘇州實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制民辦）、南師大相城實(shí)驗(yàn)小學(xué)（公立）、蘇州大學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制公立）等優(yōu)質(zhì)教育資源。

5、24萬(wàn)方的購(gòu)物廣場(chǎng)，吾悅廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)了。

6、引入了京東、吉利等很多車聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字金融等產(chǎn)業(yè)。

高鐵新城，規(guī)劃定位很高，這幾年推進(jìn)速度很快，變化很大，有目共睹。

上圖為高鐵新城（南部）夜晚實(shí)拍，24棟寫字樓已經(jīng)建好投入使用，產(chǎn)業(yè)也是各種高大上。

上圖為吾悅廣場(chǎng)，高大上的已經(jīng)開(kāi)業(yè)了。

車聯(lián)網(wǎng)

長(zhǎng)三角數(shù)字貨幣研究院

金融科技研究院

京東全球研發(fā)中心

T3出行

曹操出行

等等。。。

所有近一年去過(guò)高鐵新城的，都能感覺(jué)到這里的變化和各種高大上。

問(wèn)題是，現(xiàn)在發(fā)展和呈現(xiàn)的只是高鐵站南部，更NB的還在北邊，看下圖。

光看看北邊的規(guī)劃圖都?jí)騈B了，這不就是一個(gè)翻版的園區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖嗎？

高鐵站北部片區(qū)定位中央商務(wù)區(qū)，有7個(gè)城市地標(biāo)，高鐵北站，蘇州大劇院，國(guó)際會(huì)議中心，國(guó)際會(huì)展中心，新蘇州中心，體育藝術(shù)中心，美術(shù)館和圖書(shū)館。

湖邊一棟320米高的地標(biāo)建筑，確定是金茂來(lái)建設(shè)。

湖邊一棟450米高的新蘇州中心，正在規(guī)劃推進(jìn)中。

4個(gè)國(guó)際學(xué)校，逐步落地中。

而這一切，并不是停留于規(guī)劃，都在快速推進(jìn)中，會(huì)展中心已經(jīng)動(dòng)工，大劇院也已動(dòng)工。

高鐵新城的南部片區(qū)已接近成熟，酒店、商業(yè)、學(xué)校都已落地，看下圖，都是實(shí)拍。

未來(lái)，高鐵新城也是妥妥的相城區(qū)C位，相城區(qū)核心。

高鐵新城的未來(lái)空間，遠(yuǎn)大于太湖新城。

相城區(qū)之前的劣勢(shì)是教育，如今，高鐵新城配置的是最強(qiáng)的教育資源配套。

南師大私立（12年制）

南師大公立

蘇州大學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（公立）

薈同學(xué)校（私立）

每一個(gè)，都很NB，放到蘇州都很強(qiáng)。

劃一下高鐵新城的重點(diǎn)，

1、限價(jià)3萬(wàn)的紅利，

2、國(guó)家級(jí)規(guī)劃的紅利。

3、不用落戶的便利。

4、教育配套的強(qiáng)大。

5

綜上，

1、蘇州很值得，蘇州很有未來(lái)，入場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)就是現(xiàn)在。

2、第一選擇是限價(jià)4萬(wàn)的人才房，但很難買到，而且蘇州限價(jià)馬上就要放開(kāi)了，等你落戶再滿一年社保也沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

3、買入蘇州，最好的選擇是3萬(wàn)的區(qū)域和樓盤，有限價(jià)的紅利，也不會(huì)掉入2萬(wàn)低價(jià)的泥潭。

4、3萬(wàn)的兩個(gè)上策選擇，一是不落戶用積分購(gòu)買的相城區(qū)高鐵新城，二是落戶購(gòu)買的園區(qū)勝浦。

5、產(chǎn)品很重要，開(kāi)發(fā)商很重要，不要向品質(zhì)妥協(xié)。

長(zhǎng)按下方二維碼，加入米宅蘇州團(tuán)購(gòu)群，了解詳細(xì)信息，了解優(yōu)惠，了解政策，及時(shí)上車。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 蘇州

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
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