本文公正，客觀，有一說一，不夾帶私貨，想買燕郊的人可做為參考。經(jīng)?？次椅恼碌娜硕贾溃遗袛嗄硞€城市或區(qū)域的房子，不只看表面的利好，更要看內(nèi)在撐不撐的住。很多人不服氣，后臺留言說我亂寫。當時光明已被吹爆，大家都認為光明沒有頂。現(xiàn)在光明回到了20年初的價格，而且有價無市，當時如果買了福田，龍崗，現(xiàn)在有至少20%的漲幅。開篇先亮明我對燕郊的判斷：燕郊有價值，但價值絕對沒你想的那么大。燕郊有沒有被低估
二是距國貿(mào)30公里，能實現(xiàn)雙城通勤；我說過，環(huán)一線最大的價值是通勤，燕郊多年來長盛不衰，靠的就是通勤。毗鄰?fù)ㄖ?，距國貿(mào)30公里是它的天然優(yōu)勢，但是大家切記，這兩個紅利十幾年來早已吃干抹凈，早就體現(xiàn)在價格上了。很多人說北三縣腰斬，不是德不配位，而是變態(tài)的限購政策，價值嚴重被低估，我要說你太天真了。一線，強二線，哪個城市的限購不比北三縣嚴格，為什么人家不跌，就北三狂跌?有人繼續(xù)反駁：看你說的，一線和強二線有產(chǎn)業(yè)，有本地剛需接盤啊。恭喜你答對了，一線強二線有產(chǎn)業(yè)有本地剛需，但是北三縣沒有。說明什么，說明北三縣投資太多自住太少，凡是投資客集中的片區(qū)，特點就是前期泡沫吹的極大，高燒退去必然會跌，限購無非是把跌幅提前了，放大了，即使沒有限購，北三縣也逃不脫大跌的命運。還有，北三縣所謂的變態(tài)限購一直名存實亡，18年，大廠和香河的新盤就可以對外地人銷售了，方式是一次性或三年付清房款，三年社?；蚣{稅后網(wǎng)簽。北三限購可破，投資客盡人皆知，靠這種方式，大廠香河近幾年賣出的新房難以數(shù)計，饒是這樣，也挽救不了北三縣的繼續(xù)下跌。燕郊后期也放松了對新房的管控，先交錢再網(wǎng)簽，新房限購失效；去年6月，二手限購放開，燕郊限購早已不存在，差的只是一個官宣罷了。所以燕郊當前兩萬多的價格，談不上低估，因為一個不限購的市場，一個自由進出的市場，一個吸引全國投資客來掘金的市場，怎么可能低估?如果燕郊低估，其他還在執(zhí)行限購的城市，是不是更低估，更值得投資?當然，燕郊當下或許沒有被低估，但是燕郊有兩個巨大利好，支撐投資客仍然源源不斷進場。一是地鐵22號線，二是北京副中心和運河CBD。22號線開通之后，從燕郊可以直抵東三環(huán)；運河CBD如果成熟，燕郊距商務(wù)區(qū)縮短到15公里，兩城通勤更加便利。第一個利好已經(jīng)板上釘釘，第二個運河CBD已初步建成開始招商，這兩項利好全部落地之后，能不能支撐起燕郊房價沖4萬?22號線的價值
22號線連接了東三環(huán)和平谷，全長81公里，設(shè)21站，途經(jīng)燕郊和三河，在燕郊設(shè)了三站：潮白大街、神威大街和燕郊鎮(zhèn)。
這三個站點附近的新盤單價2萬4-2萬8，接近3萬買進的投資客，肯定是奔著4萬去的，通車后能沖到多少?從潮白大街站出發(fā)，七站到達通州最貴的運河商務(wù)區(qū)站，這個位置的均價是4萬-6萬5。鑒于這里都是二手，樓盤又偏老，我們?nèi)∫粋€高值，6萬。燕郊2萬7，不到一半，看起來還有升值的空間。先不要高興，環(huán)京五年祭我寫過涿州高鐵新城，現(xiàn)在1萬1，高鐵25分鐘連接的北京西站8-9萬，相差8倍，這么深的洼地竟然沒被填平。當然燕郊是地鐵不是高鐵，那被地鐵連接的雙城，價差多少才算合理?深圳沒有連通莞惠的地鐵線，我就拿廣佛來舉例，地鐵7號線連通廣州和佛山。品質(zhì)和樓齡接近的樓盤，廣州南站賣4萬6，陳村賣2萬3，價差剛好一倍。1、佛山是大灣區(qū)第三城，GDP超萬億，陳村有產(chǎn)業(yè)有人口；燕郊是北京的衛(wèi)星鎮(zhèn)，只有人沒有產(chǎn)業(yè)，離開北京它什么也不是。2、7號線從廣州南站到陳村新城，行程7公里；22號線從燕郊到運河商務(wù)區(qū)，行程16公里。陳村更有距離優(yōu)勢。廣佛7號線即將通車，真實合理的價差已經(jīng)放在那里。對標廣佛，燕郊兩萬多的價格沒有低估。關(guān)于地鐵對房價的帶動，年前我在圈子里寫過一條干貨隨筆，今天送給大家。22號線已經(jīng)開工建設(shè)，炒過兩波了。副中心利好幾何
如果地鐵升值已透支殆盡，還有兩個預(yù)期：北京副中心帶來的利好和運河CBD的成熟。北京市政府搬到通州潞城鎮(zhèn)已經(jīng)三年，市政府花了七八年的時間，把運河一帶打造的相當漂亮，高端配套應(yīng)有盡有。有專為市政府修建的地鐵6號線，有運河文化廣場、運河森林公園，配套了人大通州校區(qū)，還有大量配建的公務(wù)員住宅。該有的都有了，該落地的都落地了。帶起來了，運河片區(qū)二手次新從17年的4萬多漲到現(xiàn)在6萬多，漲幅40%。舉個例子，距市政府3-5公里的通州萬達、喬莊、梨園、九棵樹等地一分沒漲，17年是4萬多，現(xiàn)在還是4萬多，甚至比前兩年還跌了一點。說明北京市政府搬到通州，并提升周邊配套之后，只能帶動改善區(qū)很小范圍的房價，稍微遠一點就帶不動了。連周邊的親弟弟都帶不動，燕郊還想讓十幾公里外的干大哥帶著自己飛，怎么可能呢?寫到這里多說兩句，運河商務(wù)區(qū)的房價高，就是托了配套改善的福，才沖到6萬多。如果不拿燕郊對標商務(wù)區(qū)，而是對標梨園，果園，九棵樹，喬莊這些配套普通，但比燕郊要強的通州片區(qū)，人家都是4萬多，2萬多的燕郊是不是更被高估了?運河商務(wù)區(qū)的成敗
最后一個也是最有價值的預(yù)期：運河商務(wù)區(qū)。其他條件不變的前提下，只有運河商務(wù)區(qū)成功，燕郊才能更進一步。根據(jù)北京市總規(guī)劃，運河商務(wù)區(qū)主要承接以國貿(mào)為中心的北京CBD的商務(wù)功能，建成集高端商務(wù)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)和金融創(chuàng)新于一體的綜合功能區(qū)。運河商務(wù)區(qū)已建成一半，部分寫字樓三年前就開始運營招商，硬件十分高大上，關(guān)鍵看入住率和入住企業(yè)的質(zhì)量。運河商務(wù)區(qū)運營三年，現(xiàn)在效果如何?緊鄰國貿(mào)地鐵口的5A寫字樓銀泰中心，租金10-15元一平米，放盤量只有幾套。緊鄰6號線地鐵口的運河5A寫字樓富力中心，租金2-3塊一平米，放盤量幾十套。通州普通地段的寫字樓租金4-5元，比高大上的運河商務(wù)區(qū)還貴，只能說明一個問題：運河商務(wù)區(qū)的空置率很高。空置率高說明招商不順利，招商不順很正常，一是運營時間短，二是國貿(mào)距運河商務(wù)區(qū)20公里，中間還有斷裂帶，產(chǎn)業(yè)哪是說承接就能承接的。寫字樓供過于求、爭搶存量的年代，后建成的CBD會非常被動。運河CBD鄰近東六環(huán)，實在太偏了。沒有先發(fā)優(yōu)勢加上位置偏遠，運營慘淡幾乎是必然。由于招商不順，運河商務(wù)區(qū)的寫字樓只建成了富力中心，富力運河十號和運河1號，其他的要么建了一半暫時停工，有的干脆不建了，只有一片工地。現(xiàn)在入住運河CBD的除一些小企業(yè)，還有多家銀行的法人行和二級分行，這些是在市政府的帶動下進駐的，雖然減少了空置率，但無法帶來更多就業(yè)。運河商務(wù)區(qū)目前的就業(yè)現(xiàn)狀，帶動不了周邊的房價，更帶動不了燕郊。但是不能否認，運河CBD未來有成功的可能性，畢竟投了真金白銀在這里，畢竟通州和北三縣有這么多人口，確實需要一個自己的CBD，不再每天往返奔波，只做一個睡城。有人說北京市政府在這里，肯定會盡全力招商引資，市政府領(lǐng)導(dǎo)出面還能不成功?這種想法也是天真，首先市政不能違背經(jīng)濟規(guī)律濫用權(quán)力，其次有沒有CBD對市政人員的就業(yè)和通勤根本不產(chǎn)生影響。深圳市政府一直在福田，阻擋過深圳的高端產(chǎn)業(yè)一路西移，福田寫字樓空置率越來越高嗎?最后總結(jié)
寫到這里，要做最后總結(jié)了，講講我的看法：燕郊確實是環(huán)京最有價值的區(qū)域，能通勤能轉(zhuǎn)手，也能買，但兩萬多的價格肯定不是洼地。地鐵價值已透支在內(nèi)，和通州對標沒有價格優(yōu)勢，運河CBD能不能成熟要靠賭。運河CBD如果起不來，燕郊想漲只有被通州帶動，通州漲則燕郊漲，通州不動則燕郊趴窩。北京這一輪上漲，通州表現(xiàn)很差，除運河商務(wù)區(qū)漲了20%，大部分片區(qū)根本沒動，通州不漲，燕郊就不會漲。如果一定要買燕郊，我建議不要買新房，可以淘一淘地鐵站周邊的二手，價格比新房便宜不少。舉個例子，新盤御東瑞璟賣兩萬八，比它距地鐵更近的天洋城二手兩萬出頭就能買到，新房透支明顯，如果接近三萬買燕郊，恐怕買入即被套。以上就是我對燕郊的解讀，最后推薦一下我的財智圈，昨天直播，給出了開圈一年來最大優(yōu)惠，一季188，買三季送四個月。圈子里每天都有干貨輸出，愿意和大漁一起學(xué)習(xí)成長、進一步交流的朋友不要錯過這次機會。深圳、佛山、珠海二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)；
（完）
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