在穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟的政策下，樓市信貸正在寬松、且幅度越來越大，其中的一個表現(xiàn)就是房貸利率的下降…這對于新房奴們是絕對利好，那正在還貸的老房奴們?nèi)绾蜗硎艿竭@種紅利呢？
樓市利好不斷，政策底已到、市場底或正在出現(xiàn)。當(dāng)然今天我們不是分析樓市、教大家如何抄底買房的，畢竟這都是一種觀點和預(yù)判…樓市是不是真的底、買房到底能不能賺錢，只有事后才知道、事先說的都是一種猜測。我們要說到是事實、是確定性的收益、是能實打?qū)嵞苣玫绞掷锏恼娼鸢足y，即如何通過省錢來實現(xiàn)賺錢。對樓市稍微有些了解的人都能感觸到，樓市信貸在寬松…審批更松了、放款更快了、甚至有城市首付已降至20%，而直接關(guān)系到大家月供壓力的房貸利率也實打?qū)嵉慕盗恕?/span>
深圳已出現(xiàn)首套房4.9%的低利率，而其他一二線城市的二手房貸利率也很多降至5%左右。要知道房貸利率在2018/2019年最高點時曾上浮30%、至6.37%。相對最高點、現(xiàn)在部分城市的房貸利率已經(jīng)降了1.5%，如果貸款100萬、每年的利息就能節(jié)省大約1.5萬，三十年下來就是45萬。如果貸款300萬呢？那每年就節(jié)省4.5萬、三十年下來就是100多萬。如果貸款500萬呢？那省的利息就更多了。要知道，利息還有進(jìn)一步下降的可能…如果再能回到之前9折、甚至8折的利率水平，那省的豈不是更多了？這里房貸降息的利好主要針對的是才買房的新房奴們，而之前已經(jīng)上過車、正在還月供的老房奴們，如何享受到這種房貸降息的紅利呢？想必很多人也猜出來了…轉(zhuǎn)按揭，用一筆新的按揭貸款置換之前舊的按揭貸款，但現(xiàn)實操作中遠(yuǎn)非想象的那么簡單、是需要一些技巧的。先別著急，請接著往下看。只要懂得了其操作原理和注意事項，才能助力操作成功、并拿到確定性的收益。
在過去十余年中，共出現(xiàn)過兩輪高息房貸置換成低息貸款的機會。一個是2016年，另一個是2020年。前者置換的是2013年前后出現(xiàn)的最高上浮30%的房貸，用的新房貸置換之前的老房貸；后者置換的是2018年前后出現(xiàn)的最高上浮30%的房貸，用的則是低息經(jīng)營貸置換之前的老房貸。這兩輪高息房貸置換的機會，只要把握住了窗口期，利息節(jié)省少則幾十萬、多的能達(dá)上百萬，這可是確定性的收益。貸款置換的前提，是得有低息的貸款產(chǎn)品。2015年底開啟的房地產(chǎn)去庫存行動，在2016年出現(xiàn)了最低8折房貸利率，若之前的房貸利率上浮30%、則有了50%的浮動差額。2020年疫情沖擊下對實體企業(yè)的信貸讓利，出現(xiàn)了4%左右的低息經(jīng)營貸，相比之前最高6.37%的按揭房貸、利息差有近2個百分點。除了利息低之外，還要考慮貸款的時長。如果某個貸款年利率只要3.6%（2020年時普遍存在，當(dāng)下仍存在），但貸款時長只有1年，要不要選呢？不選。因為你置換的是房貸，而你短期內(nèi)是還不清房貸的、否則你就全款買房了啊。若新的貸款時長太短，就得經(jīng)常倒貸——用新的貸款再去置換到期的貸款，而再辦一次新的貸款一般需要再做一次抵押、抵押是要全款房的哦。你這就需要借用墊資、這會增加再貸款的成本。同時在新審批貸款時，可能貸款利率漲了、或者你的征信發(fā)生變化審批不下來了…這都是風(fēng)險啊。好在2020年的低息經(jīng)營貸，出現(xiàn)了等額本息20年期貸款、每月還息到期還本的5年期貸款…這就具有了置換的條件。雖然出現(xiàn)了兩輪貸款置換，但它們的操作原理卻不同。2016年的房貸置換，是老房貸置換老房貸，它的關(guān)鍵是房產(chǎn)得有買賣交易…相當(dāng)于新的買房人（新買房人一般是家人）做了一筆新的房貸，而新房貸利息8折、所以省了利息。2020年的房貸置換，是用經(jīng)營貸置換老房貸，它的關(guān)鍵是得有經(jīng)營實體…以用于公司經(jīng)營的目的申請一筆長期的、低息的經(jīng)營貸，而新的貸款即經(jīng)營貸、其利率在4%左右。在2016年監(jiān)管寬松的年代，夫妻離婚并把房子析產(chǎn)至一方名下，之后這對前妻和前夫再彼此買賣房子，買房人就做了一筆新的、低息的房貸，從而實現(xiàn)了房貸置換。房產(chǎn)析產(chǎn)至誰的名下呢？當(dāng)然是資質(zhì)差的一方啊，另一方因資質(zhì)好、就更容易審批下新的貸款。當(dāng)然這種操作，在當(dāng)下因監(jiān)管變嚴(yán)、估計很難辦了。但有其他的辦法。比如兒媳買了婆婆的房子、并以兒媳的名義做了一筆新的房貸，或女婿買了岳父的房子、并以女婿的名義做了一筆新的房貸，就是正常的房屋買賣交易、幾乎就沒有問題。那婆婆買兒媳的房子、岳父買女婿的房子可以嗎？交易可以，但實現(xiàn)不了貸款置換的目的，因為貸款有年齡限制、若借款人年齡大其貸款的時長就短（一般不超過65歲，若借款55歲了、可能最多貸款10年）。對于那些有經(jīng)營實體、又有在還房貸的中小企業(yè)主來說，低息經(jīng)營貸是給這個群體的定向紅利、置換高息房貸也就順便接住這個紅包。對于那些沒有實際經(jīng)營、通過包裝實現(xiàn)了貸款置換的人來說，這是銀行流程合規(guī)及監(jiān)管的問題，隨著監(jiān)管變嚴(yán)、這種包裝的難度也在增加。其實通過貸款置換，不僅直接降低了貸款利息，還能減輕月還款壓力、同時還能籌備一筆低息的備用金…而這期間會有很多的套利機會，因不是本文重點、這里就不詳述了。現(xiàn)在或不久后…大致在3月至9月間，會出現(xiàn)更低的房貸利率、也就出現(xiàn)了又一輪的高息房貸置換期。若加上現(xiàn)在本就存在低息經(jīng)營貸，也就有了絕佳的貸款置換窗口期。若你是中小微企業(yè)主、可以考慮用低息經(jīng)營貸置換高息房貸，若你沒有經(jīng)營實體、則可以考慮用新的房貸置換老的房貸。確定的錢就在那里，你撿或不撿、它都在，只是有一個窗口期。首先根據(jù)自己的情況，決定用哪種置換方式、之后去有意識的提前籌備（征信完善/流水規(guī)劃等），再就是了解貸款信息…雖然利息下降大的方向一致，但各城市的貸款產(chǎn)品和資質(zhì)要求還是有差別的，所以要了解房產(chǎn)所在地的信貸產(chǎn)品、那種利率低而時間又長的信貸產(chǎn)品。
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