站在東莞松山湖8萬/平的樓盤下，我在想佛山的松山湖該多少錢？

先劃一下通篇文章要說的三個重點(diǎn)：

1、高房價本質(zhì)是高收入群體的聚集。

2、產(chǎn)業(yè)上限決定板塊上限。

3、買預(yù)期，賣現(xiàn)實(shí)。

OK，開始正文。

前幾天，我還在東莞考察。

很不幸，撞上了東莞疫情，很是尷尬，但對東莞的理解，通透了許多。

先來看一張圖。

在東莞置業(yè)，只看這三個紅色圈圈片區(qū)，其它片區(qū)一律不看的。

也可以一刀切，所有的臨深，也不用看，都是瞎折騰。

大家先想一個問題？這三個紅圈圈哪里房價最貴？

中心城區(qū)，代表的是高大上的寫字樓和商業(yè)、街道。

濱海灣新區(qū)，代表的是東莞的未來、前景、規(guī)劃。

松山湖，是以華為代表的高精尖科技企業(yè)聚集地。

東莞南城CBD規(guī)劃：

東莞松山湖科學(xué)城規(guī)劃：

東莞濱海灣新區(qū)規(guī)劃：

看完規(guī)劃，也理解了位置。

此時此刻，你想想，東莞的房價天花板會在這三個板塊的哪個？

答案是：松山湖。

二手最貴6-8萬一平的房子，出現(xiàn)在松山湖。

在我們考察過程中，濱海灣新區(qū)房價低于南城，南城低于松山湖。

新房限價，最貴的一樣，都是47000多，同時出現(xiàn)在南城和松山湖。

47000多的南城華潤，開盤一搶而空，還需要茶水費(fèi)。

47000多的深業(yè)松湖云城，則是在東莞考察過程中唯一被拒絕入內(nèi)的樓盤。

就是這個，因?yàn)椴怀钯u，還要挑客，所以，拒絕參訪。

松山湖，就是這么豪橫。

松山湖房價這么貴，還這么豪橫，城市界面應(yīng)該很好才對吧？

這是我住在松山湖附近卓為城酒店向外拍的一張照片。

你體會一下，動則五六萬一平，就是這個屎樣子。

憑啥？為何？

為什么松山湖房價最貴？

其實(shí)，就是要去理解房價的本質(zhì)了，理解了松山湖，也就理解了很多城市，也就通透了你的選籌法則和方法論。

1、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)

2、高科技產(chǎn)業(yè)

3、越來越多、越來越聚集的科技產(chǎn)業(yè)

東莞一年1萬億GDP，松山湖占了5000億，你說，這代表了啥？

兩個重點(diǎn)，一是年輕人聚集，二是高收入聚集。

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，則一切強(qiáng)。

產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)，則一切都是虛妄。

最新數(shù)據(jù)顯示，松山湖園區(qū)先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)占比均超85%，營業(yè)收入超億元的企業(yè)133家,“四上企業(yè)”425家，高新技術(shù)企業(yè)高達(dá)500家，國內(nèi)A股上市企業(yè)5家，市級上市后備企業(yè)31家。2020 年，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值近 5000億元。

華為就不用說了，這是松山湖的老大哥，還有世界第四、中國第一臺脈沖型散裂中子源落戶在松山湖功能區(qū)，松山湖材料實(shí)驗(yàn)室落地并動工建設(shè)，南方同步輻射光源有望落戶，世界級重大科技基礎(chǔ)設(shè)施集群，在這里逐步成型。

清華大學(xué)、北京大學(xué)、中科院等知名高?；蚩蒲性核布娂娫谒缮胶⑿滦脱邪l(fā)機(jī)構(gòu)，迄今已有30多家，覆蓋高端電子信息、云計(jì)算、納米材料、超材料、無人機(jī)等技術(shù)領(lǐng)域。

所以，所有的城市，高科技產(chǎn)業(yè)、高科技企業(yè)聚集的地方，房價都是漲的最高的。

北京海淀。

深圳南山。

西安高新。

武漢光谷。

合肥高新。

上海張江。

廣州琶洲。

等等，放之四海而皆準(zhǔn)。

房價堅(jiān)挺，房價抗壓，房價能漲，房價也很貴。

而我在東莞考察的過程中，就一直在想，同樣都是大灣區(qū)萬億GDP和千萬人口的佛山。

佛山相比東莞，錯失了什么？

是的，東莞在產(chǎn)業(yè)升級上超過了佛山。

是的，因?yàn)橛兴缮胶拇嬖凇?/span>

但大灣區(qū)好的就是，城市與城市會互相影響和比較，所以，佛山，也在積極的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和科技興國產(chǎn)業(yè)。

佛山的“松山湖”在哪里？

佛山的“松山湖”房價是多少？

其實(shí)，熟悉佛山的都知道，佛山的松山湖，就是三山新城。

佛山面向未來高科技所有的野心、夢想，都在三山新城。

同時，它也是離廣州最近最近的一塊地。

一腳油門到廣州荔灣和番禺。

但臨廣，只是加分項(xiàng)，不是必選項(xiàng)，自己強(qiáng)，才是必選項(xiàng)。

三山新城有什么？夠強(qiáng)大嗎？

2021年初，廣東省政府以粵港澳大灣區(qū)“三號文”名義聚焦三龍灣，印發(fā)《佛山三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2020—2035年）》的通知，對三龍灣作出了清晰定位：大灣區(qū)建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心的重點(diǎn)創(chuàng)新平臺。

而，三山新城，正是三龍灣的重中之重，也是核心，也是最為成熟的地方。

產(chǎn)業(yè)上限決定板塊上限。

和千燈湖CBD的定位不同，三山新城的定位是總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、科創(chuàng)研發(fā)基地。

面對2035，為了科技興國，為了解決卡脖子技術(shù)，為了硬科技創(chuàng)新，廣東省在全省范圍內(nèi)布局了四個重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，廣深佛莞四個城市各一個。

分別是，

東莞的松山湖材料實(shí)驗(yàn)室，對標(biāo)新材料，

廣州的再生醫(yī)學(xué)與健康實(shí)驗(yàn)室，對標(biāo)生物技術(shù)，

深圳的鵬城實(shí)驗(yàn)室，對標(biāo)新一代信息技術(shù)，

佛山的季華實(shí)驗(yàn)室，對標(biāo)高端裝備制造。

各有各的定位和所長，也是基于自己城市的擅長和產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)。

布局在佛山的叫做季華實(shí)驗(yàn)室，就落戶在三山新城，是三山新城最好的一塊地，占地1000畝，由科技部原副部長曹健林擔(dān)任首任理事長和主任。

作為廣東省首批實(shí)驗(yàn)室，季華實(shí)驗(yàn)室可是手握國家科技部重大專項(xiàng)、120余項(xiàng)授權(quán)發(fā)明專利的國內(nèi)一流、國際前沿的科創(chuàng)平臺。

目前，季華實(shí)驗(yàn)室已引進(jìn)及組建科研團(tuán)隊(duì)41個，擁有科研人員逾1400人，包括全職引進(jìn)的中國科學(xué)院院士1名、雙聘院士15名、高層次人才38人。

季華實(shí)驗(yàn)室已成功孵化9家高科技企業(yè)，累計(jì)申請專利300余件，季華實(shí)驗(yàn)室是三山新城乃至佛山產(chǎn)業(yè)鏈的上游單元。

在季華實(shí)驗(yàn)室的引領(lǐng)帶動下，一大批科創(chuàng)頭部企業(yè)批量進(jìn)駐三山新城。

2020年底，虎牙在三山新城拿地，作全球研發(fā)總部基地，投資20億元。

未來十年，虎牙將為南海帶來不少于超1000億元營業(yè)收入、12億元稅收，并吸引超5000名大學(xué)生和不少于10家上下游企業(yè)。

2021年，歡聚集團(tuán)在三山新城拿地，作歡聚集團(tuán)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)總部，投資總額35億元。

未來10年，歡聚集團(tuán)將為三山新城帶來不少于1000億元營業(yè)收入、32億元稅收，并吸引全球約8000名高素質(zhì)技術(shù)人才，帶動不少于30家上下游企業(yè)在三龍灣南海片區(qū)集聚。

2021年，民企巨頭宏旺集團(tuán)也將把總部建在三山新城。未來三年，該集團(tuán)將為南海帶來不少于300億元營業(yè)收入和1.35億元稅收。

此外，被譽(yù)為“國內(nèi)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)第一股”的富士康工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、潤慧科技園也積極布局三山新城，專注于5G、人工智能等高新產(chǎn)業(yè)。

2021年前10個月，已吸引超5萬名科技型、創(chuàng)新型高端人才及60家優(yōu)質(zhì)科創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐，推動片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)迅速聚集。

三山新城的產(chǎn)業(yè)上限，足夠高。

據(jù)三山新城的最新規(guī)劃，片區(qū)未來城市規(guī)劃人口將達(dá)30萬，而高新技術(shù)人才至少聚集3.5萬。

三山新城下的一步大棋，便是落地了季華實(shí)驗(yàn)室、富士康工業(yè)富聯(lián)智造谷、港大佛山科技成果轉(zhuǎn)化中心這樣的研發(fā)中心、創(chuàng)新中心。

實(shí)在是牛。

買預(yù)期，賣現(xiàn)實(shí)。

三山新城目前兌現(xiàn)的東西還不多，但兌現(xiàn)的速度極其的快，留給我們上車的窗口期也并不長。

虎牙拿地了，還沒投入使用。

歡聚拿地了，還沒投入使用。

宏旺拿地了，還沒投入使用。

區(qū)域有有地鐵2號線，已通車。

區(qū)域有南海新交通地鐵線，已通車。

區(qū)域規(guī)劃有地鐵4號線，在建。

區(qū)域規(guī)劃有地鐵11號線，直通廣州，可換乘廣州10號、11號線，規(guī)劃中，未動工。

北部直通廣州荔灣的港口路隧道已經(jīng)公示，未動工。

東部直通番禺的大橋在規(guī)劃，未動工。

預(yù)期都在，但很多還沒兌現(xiàn)，但這恰恰是機(jī)會。

未來的每一次兌現(xiàn)，都是價值重估。

2021三龍灣科創(chuàng)帶才剛剛公布，更好的科技兌現(xiàn)都還在路上。

區(qū)域價值并未完全釋放。

而，在價值的另一面，稀缺，供需永遠(yuǎn)是王道。

攤開三山新城控規(guī)，23.8平方公里的土地，宅地僅占1.06平方公里（不含舊改用地），占比4.5%，含舊改用地仍不到1.5平方公里，占比不過6.3%。

在一片被高科技產(chǎn)業(yè)包圍的區(qū)域里，住宅一定是稀缺的、搶手的。

這就是東莞松山湖的翻版。

今天緊急為推薦給你的，就是以3萬元單價上車三山新城核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，米宅好不容易爭取到的房源。

央企，雙地鐵，不臨路，帶裝修，米宅專享團(tuán)購特價房，3萬/平上下。

妥妥的大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不愁租，不愁賣。

坐等項(xiàng)目周邊的地鐵通車、宏旺總部建設(shè)、歡聚總部建設(shè)、科創(chuàng)小鎮(zhèn)建設(shè)、9年制學(xué)校開學(xué)。

長按下面的二維碼，加米宅同事詳細(xì)了解吧。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 東莞

源自公眾號《米宅米宅》
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