1
2月份的金融數(shù)據(jù)還沒出來，大概率肯定要比一月份更夸張。
1月初，央行副行長出來喊話說“要充分發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力、靠前發(fā)力”。
當(dāng)時(shí)大家還調(diào)侃說，“他急了，他真的急了?！?/span>
一月份數(shù)據(jù)出來之后，才看出來央行這回可不是光喊喊，是真干啊。
6W億的天量，增量創(chuàng)單月歷史最高，這背后代表了金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。
2
誰會(huì)延續(xù)去年低迷行情？誰會(huì)迎來回暖行情？
有一點(diǎn)需要注意的是，回暖并不意味著房價(jià)上漲。
2022年的特殊性在于，從全國層面看，它處在一輪行情的中期。
也就是有一部分城市已經(jīng)大漲過一輪，并且漲幅很充分，比如深圳、廣州、東莞、上海、合肥、杭州、寧波、西安、?？凇B門等城市。
還有一部分城市本輪行情剛開始就被摁著的城市，比如佛山、武漢、重慶等，
以及另一部分城市，已經(jīng)持續(xù)陰跌超4年的城市，以北方城市為主，比如天津、青島、鄭州、石家莊、濟(jì)南等。
之所以會(huì)出現(xiàn)這種局面，是因?yàn)槿ツ晗掳肽陣覍用嫔蠈Ψ康禺a(chǎn)信貸的全面收緊，打斷了城市間的行情輪動(dòng)。
所以，很多人關(guān)心的是，那些未漲的，漲一半的還有沒有可能繼續(xù)走完接下來的輪動(dòng)行情？
答案是肯定。只是需要時(shí)間。
經(jīng)過去年下半年的一系列重錘之后，樓市信心恢復(fù)需要時(shí)間。
其中那些大漲過，或者漲過半輪的城市的人，剛剛經(jīng)歷過或見識(shí)過賺錢效應(yīng)，他們對樓市利好是非常敏感的，稍微有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，他們的心就跟著悸動(dòng)。
比如東莞、佛山、廣州，盡管從一線看盤來看，他們的市場是低迷的，價(jià)格是回調(diào)的。但市場回暖的態(tài)勢是明顯的（回暖不意味著房價(jià)上漲）。
而那些經(jīng)歷過長達(dá)三年甚至四年低迷陰跌行情的城市的人，本來只是對所在城市失望，沒信心。特別是經(jīng)歷過去年下半年房地產(chǎn)市場哀鴻遍野的慘狀之后，對房價(jià)上漲是徹底死心了。所以這些城市的對樓市的各種利好的反映也是偏負(fù)面的。
也就是越漲的，越覺得還要漲，信心很足。越不漲，越不相信會(huì)漲，徹底死心。
在樓市，情緒就是信心，情緒就是共識(shí)。市場沒情緒，就沒行情。
所以今年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是上半年回暖的城市，不一定有上漲行情，大概率僅僅是橫盤回調(diào)的一年，主基調(diào)一個(gè)字“穩(wěn)”。
反而那些延續(xù)去年底低迷行情的城市，接下來大概率會(huì)有行情。
直白一點(diǎn)就是去年大漲過的城市，長期持續(xù)看好，但短期不宜再追高，哪怕是自住，也建議不用太急。當(dāng)然這些城市可能會(huì)有板塊間、小區(qū)間或不同房源間的補(bǔ)漲行情，也都是小范圍，小幅度的。
而去年漲一半的以及沒輪上的，從周期看，接下來都有可能迎來一輪漲幅，
具體誰先誰后，主要從三個(gè)維度來觀測：
1、目前市場一線的微觀成交情況與市場情緒；
2、微觀政策面的調(diào)整以及調(diào)整預(yù)期。
主要是所在城市銀行信貸政策細(xì)分變化，以及地方限購限貸等調(diào)控措施的微觀變化。
3、供需，主要是土地供應(yīng)；
結(jié)合以上三點(diǎn)，目前看微觀成交情況，回暖比較明顯的城市有，蘇州、上海、成都、北京，以及有回暖趨勢的南京、天津、廣州、武漢、重慶、東莞、佛山等等。
拋開已經(jīng)大漲過城市，我們以今年大概率會(huì)有行情的城市為例：
1、成都
作為西南的樞紐，一帶一路和陸海通道最重要的城市，成都的城市價(jià)值不用懷疑。
成都是去年有一波行情，量價(jià)齊漲，非?；鸨芸毂徽{(diào)控。
去年11月份開始，成都二手房成交量再次開始猛增，月成交突破1萬套。
從最新二月份成交新房來訪和成交都表現(xiàn)不錯(cuò)，整體看成都房地產(chǎn)市場至少是回暖的。
另外2020、2021年，成都供地是持續(xù)減少態(tài)勢，特別是去年。
總體，對2022年成都樓市持非常樂觀的預(yù)期。
2、蘇州
和成都類似，都是去年底成交量開始回升，尤其是新房市場。
另外，作為長三角未漲城市，且經(jīng)過小三年的回調(diào)，蘇州房價(jià)對比上海和杭州出現(xiàn)了洼地效應(yīng)。
總體，蘇州是2022年比較確定的上漲城市之一。
3、南京
南京去年小陽春勢頭其實(shí)挺猛的，但因?yàn)橐咔?，因?yàn)橄掳肽攴康禺a(chǎn)市場信貸收緊，南京也是很明顯的剛需、剛改市場一直很活躍的城市
再結(jié)合南京2021年供應(yīng)量，以及1、2月的去化數(shù)據(jù)，南京已經(jīng)進(jìn)入緩漲狀態(tài)。
4、佛山
佛山去年也是有過一輪急漲，主要是千燈湖、北滘，不過因?yàn)樾刨J的收緊，行情中斷，房價(jià)被壓下去了。
和蘇州一樣，在大灣區(qū)中，對比廣州、東莞，佛山存在補(bǔ)漲空間。
5、天津
別看大家都黑天津，但其實(shí)去年上半年天津樓市表現(xiàn)還不錯(cuò)。雖然沒有出現(xiàn)像佛山那樣的急漲行情，但至少主城改善類房源漲幅不錯(cuò)。
目前和北方?jīng)]漲城市一樣，天津樓市還很低迷。
但調(diào)整了至少三年的天津，連續(xù)三年供地明顯減少。
盡管今年不太確定天津有上漲行情，但今年是真到底了，絕對市場底+價(jià)格低了。
6、重慶
重慶樓市最大的問題是天量的土地供應(yīng)。
這一點(diǎn)，重慶已經(jīng)用三年時(shí)間來改正。
春節(jié)過后，重慶微觀一線的信貸政策尺度開的很大，還有降首付的政策刺激，對三無的持續(xù)寬松等等，以及重慶的不限購，所以重慶市場已經(jīng)開始回暖了。
7、武漢
武漢的問題也是供應(yīng)量太大了，新區(qū)太大了，二手市場不活躍。
但武漢作為中部龍頭市場需求的基本面非常強(qiáng)勁。去年上半年武漢光谷東也是迎來了一波急漲。
雖然后來被政策打斷了，但武漢畢竟是經(jīng)歷長達(dá)三年的調(diào)整。
目前新房二手都很冷，但今年肯定比鄭州、天津、青島要好。
8、北方的幾個(gè)城市鄭州、石家莊、濟(jì)南、青島，過去幾年都存在整體供地非常大、庫存周期長的問題，但這些城市也都經(jīng)歷了至少三年的調(diào)整，且2020、2021年的供地是明顯減少的，所以和天津一樣，今年是真到底了。
這幾個(gè)城市，今年或許沒有普漲機(jī)會(huì)，但也一定存在結(jié)構(gòu)性的行情，個(gè)別小區(qū)、個(gè)別板塊會(huì)有漲幅，且漲幅不錯(cuò)。
至于誰先啟動(dòng)，還要看各個(gè)城市自己微觀政策，比如鄭州市長上周剛剛喊話，要留人、降稅、少供應(yīng)、貨幣安置等等，這一政策吹風(fēng)之后，可以很明顯的看到鄭州市場微觀交易層面明面活躍起來，因此，鄭州很有可能成為這幾個(gè)北方城市中最先啟動(dòng)的一個(gè)。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請識(shí)別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置！
