在最新的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲跌統(tǒng)計(jì)中，哈爾濱二手房?jī)r(jià)格同比下跌幅度高達(dá)12.69%，比起高峰期1.4萬(wàn)元均價(jià)，現(xiàn)在的哈爾濱二手房市場(chǎng)一片哀鴻。 數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情官網(wǎng)而新房更慘，降價(jià)幅度驚人，一些去年均價(jià)1萬(wàn)+的樓盤(pán)，直降數(shù)千元，用“腰斬”形容也不為過(guò)。你可以說(shuō)是因?yàn)槊駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)，營(yíng)商環(huán)境差。也可以說(shuō)是因?yàn)槿丝谕饬鲊?yán)重，或者人口老齡化嚴(yán)重。當(dāng)然也可以說(shuō)是因?yàn)榱舨蛔∪瞬拧?/span>確實(shí)如此，哈爾濱千萬(wàn)人口GDP排名倒數(shù)第二。
哈爾濱確是中國(guó)唯一一個(gè)人口外流的的省會(huì)，7普統(tǒng)計(jì)人口縮水62.61萬(wàn)。哈爾濱也確實(shí)中國(guó)老齡化最嚴(yán)重的省會(huì)城市，60歲以上的人口有220萬(wàn)人，占21.98%。
哈爾濱確實(shí)是留不住年輕人，以哈工大為例，僅有21%的畢業(yè)生留在黑龍江。以上確實(shí)是哈爾濱房?jī)r(jià)扛不住的原因。但他們最多讓哈爾濱房?jī)r(jià)漲幅不行，但不至于讓哈爾濱房?jī)r(jià)這么拉胯。給哈爾濱房?jī)r(jià)致命一擊的是城市的無(wú)序發(fā)展，新區(qū)的超大供應(yīng)。這種病，如果發(fā)生在人多地富的城市，那就是城市運(yùn)營(yíng)有方，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。如果是發(fā)生在地廣人窮的城市，那就是無(wú)序發(fā)展。哈爾濱就屬于第二種，類(lèi)似這種城市在北方很多，比如鄭州、天津、石家莊、濟(jì)南、青島等等。和大多數(shù)的城市一樣，哈爾濱也是在2000年以后開(kāi)始城市大擴(kuò)張的。到了2010年前后，哈爾濱再提出“北躍南拓”，形成了哈西、群力等片區(qū)。到了2018年，哈爾濱又提出“西拓”和“北進(jìn)”兩條發(fā)展道路。在這樣的演變過(guò)程，哈爾濱新區(qū)遍地開(kāi)花。比如群力新區(qū)、哈西新區(qū)、松北科技創(chuàng)新城、哈南工業(yè)新城、哈東新區(qū)、空港新區(qū)（自由貿(mào)易區(qū)）、北國(guó)水城等等。盡管哈爾濱整體人口外流，但在過(guò)去20年城市建設(shè)用地卻新增80%。僅從2010年算起，2010年，哈爾濱城市建成區(qū)總面積為336平方公里，2021年7月達(dá)到508.7平方公里。所以，一個(gè)新區(qū)還在發(fā)展和開(kāi)拓，另一個(gè)新區(qū)已經(jīng)開(kāi)始了。放眼整個(gè)哈爾濱二環(huán)外，新城新區(qū)普遍存在大面積的閑置土地，人氣不足。因此，哈爾濱建成區(qū)人口密度只有188人/平方公里，位列千萬(wàn)級(jí)人口城市倒數(shù)第一。所以，“地廣人稀”一直是哈爾濱新城新區(qū)的痛。這種情形下，如果遇到上漲行情還好，如果是下行周期，遠(yuǎn)郊新區(qū)、甚至近郊新區(qū)都是繃不住的，大面積降價(jià)促銷(xiāo)是不可避免的。截至2022年1月，哈爾濱新房銷(xiāo)售價(jià)格同比連跌12個(gè)月，創(chuàng)近七年以來(lái)降幅新高。城市的無(wú)序發(fā)展背后是新區(qū)的超大供應(yīng)。哈爾濱近五年住宅年平均供應(yīng)量達(dá)848萬(wàn)㎡，年平均銷(xiāo)售量?jī)H為699萬(wàn)㎡， 供需嚴(yán)重失衡。在2016年之前，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)背負(fù)著超高庫(kù)存步履蹣跚的走了近5年。還好，2016年趁著國(guó)家去庫(kù)存的東風(fēng)，哈爾濱庫(kù)存連年減少。到2019年哈爾濱商品住宅去化周期為7.1個(gè)月，是2010年至今的最低值；這一年，哈爾濱在整個(gè)北方樓市走出獨(dú)立行情。 僅2020年一年，就拍出99塊的天量供應(yīng)。到2021年 6月，哈爾濱商品住宅庫(kù)存數(shù)值已超過(guò)2020年全年，庫(kù)存周期飆升至 38.5個(gè)月。其結(jié)果就是直接導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)頻發(fā)，降價(jià)促銷(xiāo)成常態(tài)。正如一位哈爾濱的朋友說(shuō)，越降價(jià)越不敢買(mǎi)。更糟糕的是，房企們的處境也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。在遭遇在三道紅線(xiàn)、供地兩集中、拿地金額不能超過(guò)累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額40%的調(diào)控疊加下，房企們忙著降價(jià)回款，無(wú)心拿地。用“慘淡”來(lái)形容哈爾濱土拍市場(chǎng)一點(diǎn)都不過(guò)分。流拍的結(jié)果是市場(chǎng)信心的崩塌。再后來(lái)房?jī)r(jià)跌破萬(wàn)元大關(guān)、高庫(kù)存、爛尾樓，市場(chǎng)又給購(gòu)房者潑了一盆涼水。哪怕哈爾濱第一個(gè)旗幟鮮明救市的城市，也依然無(wú)法刺激購(gòu)房需求。盡管過(guò)去兩年哈爾濱政府的救市政策全國(guó)出名。去年疫情后的“哈十四條”，也是前所未有的大尺度。甚至到去年10月，哈爾濱還出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼對(duì)象門(mén)檻兒降低到中專(zhuān)生。未來(lái)它有三點(diǎn)是無(wú)力改變的。1、它扭轉(zhuǎn)不了營(yíng)商環(huán)境。2、它扭轉(zhuǎn)不了人口流失的勢(shì)頭。3、更重要的是它大概率也無(wú)力改變其無(wú)序發(fā)展，新區(qū)超大供應(yīng)的局面。
因此，對(duì)于哈爾濱來(lái)說(shuō)，最好的救市是，至少在今年10月份前停止或者減少供地。不要一救市就補(bǔ)貼，也學(xué)一下杭州、合肥、西安這些城市控地經(jīng)驗(yàn)啊。我的建議是請(qǐng)死了這條心。本地人買(mǎi)房以自住為主，遠(yuǎn)離三環(huán)外的新區(qū)。如果硬要推薦板塊，可重點(diǎn)關(guān)注二環(huán)和三環(huán)之間的群力東板塊、哈西板塊、松浦板塊、世茂板塊等。米宅視頻號(hào)開(kāi)通啦！
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