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米公子：對2022年中國樓市的十個預判

發(fā)表時間：2022-01-13 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

站在2022年初的關口，有必要對這一年的中國樓市，來一個前瞻預判，以米宅的名義。

2022年，中國樓市將會發(fā)生哪些變化？

1

活下去

對于所有的開發(fā)商來說，能活到2022年6月份，才算真的活下來了，在這之前，都難言活著。

2021年以前，干倒了富力、華夏幸福、泰禾、綠地。

2021年，干倒了恒大、佳兆業(yè)、新力、協(xié)信、藍光、寶能、福晟、陽光城、中南、世茂、奧園、鑫苑等。

名單遠未停止。

還有房企在排隊。

2021年4季度，房企一共有1900億元債券要還，就干翻了這么多企業(yè)。

2022年第一二季度，房企共有4200億債券要還，焉能度過？

站在2022年的開年，政策底已見，市場底在一二季度。

2022年的一二季度，才是市場底，也是房企繼續(xù)出清的時候。

所以，先記住這個時間點，2022年6月份。

能活過來的房企，才算真的活下來了。

2

國進民退

2021年10月份，房企新發(fā)行了31支債券，幾乎全是國央企。

到了11月情況有所好轉(zhuǎn)，部分房企流動性得到緩解，但國企民企融資冰火兩重天。

11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，其中44筆發(fā)債主體為國央企，占比約96%。

SO，你體會一下。

武漢、無錫、廣州、鄭州等地第三次集中土拍，要不流拍，要不就是清一色的國央企或地方城投頂上拿地。

SO，你體會一下。

綠地，在2020年就已經(jīng)出現(xiàn)資金問題，但因為是國企，所以，結(jié)局比恒大好1萬倍。

華發(fā)，頂著三道紅線好久好久，但因為是國企，所以，沒關系，地照拿債照發(fā)。

房企三道紅線，本質(zhì)上是對民企的三道紅線。

銀行兩道紅線，本質(zhì)上是對民企的兩道紅線。

今年倒下的房企，清一色，全是民企。

所謂信用收縮，所謂房企供給側(cè)改革，所謂房企金融去杠桿。

本質(zhì)是，就是一邊倒的擠兌民企。

2022年，房企端，你會看到更快更多的國進民退。

民企的聲音越來越少，國央企成為市場的主角。

3

兼并購潮

最新報道，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對風險房企項目的收并購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

松綁了！

意思是，兼并購房企的錢，不計入三道紅線考核。

這個政策，也是為2022這特有的房企供給側(cè)改革而來。

絕大多數(shù)是國央企，可以拿到專門用于收購的貸款和資金。

一少部分優(yōu)質(zhì)民企，也可以拿到專門用于收購的貸款和資金。

國家要穩(wěn)定。

地方政府要保交樓保交付。

出問題的房企只有一個問題就是錢。

所以，這項政策，為此而來。

1月10日消息，和世茂集團等房企被列入11家中國央行制定的需要流動性支持的房企名單。其他八家企業(yè)分別是中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力、江蘇中南建設。值得注意的是，恒大并不在此名單上。

央行還制定了針對這11家房企美元債敞口風險的應對方案。其中一位消息人士稱，央行要求九家企業(yè)通過收并購項目資產(chǎn)的方式為這些有中高風險的企業(yè)提供流動性支持。九家企業(yè)分別是保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產(chǎn)、中建、金茂和綠發(fā)。

為鼓勵行業(yè)收并購，此前央行和銀保監(jiān)會12月中旬發(fā)文，將收并購產(chǎn)生的債務不計入地產(chǎn)“三條紅線"計算范疇。房地產(chǎn)“三條紅線"政策于2020年8月發(fā)布，旨在控制房企杠桿。

這一切，為2022年的大型重組、兼并購而來。

2022，必然是房企端大型兼并購的元年，而且動作不斷，消息不斷，大事件不斷，不妨拭目以待。

除了華潤、招商、保利、中建，還有中海、中交等等，摩拳擦掌。

萬科、碧桂園、龍湖，等等，也在摩拳擦掌想喝口熱湯。

4

全面轉(zhuǎn)負

房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的日子在2021年戛然而止，劃上了時代的句號。

時代真的變了。

2020-2021上半年這波地產(chǎn)行情，是中國樓市輝煌時代最后的倔強。

2000-2008年，中國樓市的紅利是土地價值被低估的紅利。

2009-2016年，中國樓市的紅利是加杠桿、金融擴張的紅利。

2017至今，中國樓市的紅利是管理的紅利，金融去杠桿周期。

高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的房企，要不倒下了，要不奄奄一息，屬于它們的紅利時代，徹底過去了。

2022年的中國樓市，銷售面積、銷售金額、新開工面積數(shù)據(jù)，同比2021年，全部轉(zhuǎn)負。

2021年，全國商品住宅銷售面積約15.7億平米。

2021年，全國商品住宅銷售金額約16.4萬億元。

銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015 年以來最低增速。

2021年，全年住宅用地成交8.8億平米，同比增長為-25.2%，大幅減少。

時代在2021年來到一個轉(zhuǎn)折點，這一年，土地流拍一共1298宗。

2021年的數(shù)據(jù)，其實還不算啥。

2022年，關于樓市的一切，全面轉(zhuǎn)負。

預計2022年房地產(chǎn)新開工面積增速下降超10%。

預計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速至少下降3%。

預計2022新房銷售額同比下降7% 。

預計2022年二手房銷售額同比下降10%。

預計2022年銷售面積同比下降約5%。

5

分化加劇

2022，也將是全面分化的一年。

房企的分化，自不必說，國進民退，小的消滅，大的兼并購。

更重要的是，市場的分化，越是在市場不好的時候，越是在情緒不好的時候，所有的購買行為都是以防守為主的，風險性區(qū)域、風險性城市、風險性資產(chǎn)，一定是全面被拋棄的。

2021年不行的，2022年將是加速的更加不行。

2022年，也將是城市明顯、加速分化的元年。

城市，真的是越來越陡峭了。

用這張圖，體會一下，什么叫撤退聲未落，東北就先淪陷了。

回想2018年，還有人帶隊去炒沈陽，如今，東北全面淪陷，房地產(chǎn)市場極速冷卻。

急的哈爾濱都不顧一切的發(fā)文來救市了。

市場好的時候，差的地方還能喝點湯，市場不好的時候啊，湯都沒有。

再看這張圖，一線城市的地好歹還能賣出去，三四線的地，地都沒有人要。

所以，敲黑板。

全力關注長三角核心、珠三角核心、北京，這是第一梯隊。

再來關注長江、黃河、關中、成渝等10個重點單核大城市，這是第二梯隊。

我毫不掩飾我的觀點。

城市群核心>單一大城市。

舉例子，長三角核心、珠三角核心>武漢、成都、重慶、鄭州、西安等單一大城市。

是的，我再一次的敲了黑板，信不信由你。

以后打架，打的是群架，孤狼會吃虧的。

6

保障性住房

2022年的大勢：商品房下，保障房上。

不管是十四五規(guī)劃，還是中央經(jīng)濟工作會議，還是住建部工作會議。

還是財政發(fā)力專項債券的投向。

殊途同歸，保障性住房，大干快上。

比如，上海“十四五”計劃新建籌措保障性租賃住房47萬套以上，要求租金年漲幅不超過5%。

比如，深圳完成“十三五”期間新增40萬套公共住房的目標。并規(guī)劃在2035年計劃建設籌集公共住房不少于100萬套。

這里面，大有可為，當然，我說的是工程，或相關產(chǎn)業(yè)鏈。

如果你是投資，就要避開這類房產(chǎn)，比如小面積，比如太剛需，因為，你的對手盤是這個保障性住房。

7

沒有大行情

中國樓市自2021年6月急轉(zhuǎn)直下。

央行在9月底召開的三季度例會上提出“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”。

之后，才是慢慢的房地產(chǎn)政策筑底、企穩(wěn)、回升的時間。

先是按揭貸款的寬松，然后是優(yōu)質(zhì)房企的融資正常化，然后是最近的央行出馬號令9家央行施援11家風險房企。

2021年底，樓市的政策底到底了。

但市場有慣性，信心恢復需要時間。

這次的傷，太大了。

對資本市場的沖擊，需要很長的時間來恢復。

2021年的這場前高后低，其實是一個縮小版的日本1991年地產(chǎn)大衰退。

這次劇烈波動。

倒下了一批房企。

倒下了一批建商。

倒下了一批中介。

倒下了很多房奴。

打掉了太多房地產(chǎn)的信仰。

所以，2022年上半年，市場筑底。

所以，2022年下半年，市場盤整。

2022，沒有大行情，這最明確的答案。

沒有大行情，不代表不能買，因為，樓市本來就是中長周期。

8

政策松動、友好

中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出了“供給沖擊、需求收縮、預期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力。

很真實，很現(xiàn)實。

2021年上半年，支撐中國GDP的是地產(chǎn)和出口。

2021年下半年，支撐中國GDP的就只有出口了。

9月份，出口在GDP中的權(quán)重占到了40%。

10月份，出口在GDP中的權(quán)重占到了50%。

而2022年，國外貨幣收緊，需求肯定轉(zhuǎn)弱，歐美消費肯定見頂，世界基本上全面要與病毒共存，國外工廠陸續(xù)恢復。

中國出口先發(fā)優(yōu)勢還在，但肯定是不如2021這么亮眼了。

2021年，中國GDP大約增速8.1%，出口增速28%，你感受一下NB這兩字母的含義。

而2022年，出口增速大約只有5%了。

所以，在“經(jīng)濟GDP=消費+出口+投資”的等式中。

消費的敵人是疫情還在強制清零。

投資的敵人是房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負了。

出口的敵人是2022就只有5%了。

為了保經(jīng)濟，保增長，保穩(wěn)定，刺激就是肯定的。

如何刺激？

央行的貨幣政策+財政部的財政政策。

貨幣寬松+財政刺激。

2022年，政策整體上比2021更加友好。

2022年，有降準，有定向的降息。

2022年，財政刺激遠超2021年，而且會提前，而且是在前半年大干快上。

這一切，都是穩(wěn)穩(wěn)的趨勢。

9

錯殺的估值修復

錯殺了什么？

1、被整體按在地板下的房地產(chǎn)開發(fā)商。

2、被連帶的物業(yè)板塊。

當然，這波超低估值已經(jīng)在1月10號的央行支持9家國央企施援11家風險房企的消息之后開始修復了。

但整個房地產(chǎn)行業(yè)，特別是優(yōu)質(zhì)房企，被錯殺估值，是一定的。

隨著政策底反彈，市場底反彈，龍頭效應顯現(xiàn)，剩者為王的結(jié)果呈現(xiàn)。

被錯殺的估值，一定會回來，只是，你別期待太多而已，畢竟，大時代過去了。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的預期差轉(zhuǎn)化，是最明顯，也最直接的，因為，最差的時間，已經(jīng)過去了。

這一章節(jié)，是給資本市場的人看的，你懂。

數(shù)據(jù)不是最新的，供參考而已。

10

房企江湖大洗牌

未來的趨勢很明確。

1、國進民退，拼爹。

2、民企憑本事活下來。

2017年開始至今，是中國金融去杠桿的大周期。

所有逆勢而行的房企，如今都趴地上起不來。

泰禾，華夏幸福，恒大，融創(chuàng)，都是如此。

還有，國家一直在提的反對資本無序擴張，說給誰聽的？

恒大、寶能之類。

不好好蓋房。

拿保險圈錢，拿汽車圈地，拿地產(chǎn)倒手。

這類不務正業(yè)、騷操作不斷的房企，都得趴下。

回到文章最初說的，能活到2022年6月，才算活出半條命。

目前央行出手來救的只有11家房企，里面沒有恒大，也沒有寶能。

其實，全國至少還有100家房企在死亡的邊緣，當然，這里面有很多地方中小房企。

大而不能倒還是有道理的，這11家被救的房企，都是上市房企，因為，都有美元債要還，這是牽涉國際形象的，這是涉及大國責任的。

得給面子，得救。

而眾多中小房企，對不起，你們的時代真的過去了。

11

最后

悲觀者正確，樂觀者成功。

中國改革開放40多年以來，共和國歷經(jīng)了太多坎坷。

但，沒有哪個事情可以阻礙我們奔向星辰大海。

1991年的海南泡沫。

1998年的工人下崗。

2008年的金融危機。

2014年的樓市危機。

2018年的中美交惡。

2020年的新冠疫情。

2021年的樓市跌宕。

我們依然堅定的邁向了GDP總量超過了100萬億元。

我們依然邁進入人均GDP過萬美元。

我們依然成為了全球第二大經(jīng)濟體。

2020年，中國FDI外資涌入是1630億美元，全球第一。

2021年，中國FDI外資涌入超過了2020年，依然全球第一。

偉大的祖國已經(jīng)明確的為我們指引了未來的方向。

1、房住不炒。

2、共同富裕。

3、雙碳戰(zhàn)略。

4、科技興國。

5、國貨崛起。

2021年的陣痛，只是為了在排除中國發(fā)展史上的8座大山而已。

教育，住房，醫(yī)療。

資本無序擴張，非正常競爭和壟斷。

環(huán)境污染，風氣不正，階層固化。

所以，團滅教培，房住不炒，醫(yī)療集采。

所以，阿里禁聲，滴滴下架，巨頭罰款。

所以，環(huán)保督查嚴查，打擊明星飯圈，三次分配共同富裕。

每件事，都是高層的高瞻遠矚，都是為了不破不立。

朋友們，打起精神，迎接這不凡的2022年吧！

和我一起，做一個樂觀主義者。

和我一起，做一個持續(xù)學習主義者。

和我一起，做一個絕不躺平的奮斗者。

加油，2022！

下一篇，2022中國宏觀經(jīng)濟、金融、趨勢十大預測，敬請關注。

文章更新不能及時，話也不敢多說，但視頻錄的快說的全，更多的內(nèi)容輸出放在了視頻號，想了解更多關于樓市和財經(jīng)的趨勢、觀點，關注視頻號，是一個當仁不讓的捷徑。

（完）

責任編輯：raojunling

標簽: 2022樓市研判

源自公眾號《米宅米宅》
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