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一文說(shuō)清，去除噪音，2022年的樓市這么走！

發(fā)表時(shí)間：2021-12-29 作者：米公子來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

1

先擺明觀點(diǎn)：2022年，中國(guó)樓市沒(méi)有大行情。

這是清晰的，明確的。

2022年上半年，還是很多城市進(jìn)一步探底的過(guò)程。

2022年，還是房企集中還債壓力很大的一年。

所有來(lái)忽悠你說(shuō)2022年要有大行情的，都是瞎扯。

2022年，房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積相比2021年，都是同比下滑的。

2022年，新開(kāi)工面積，同比2021年，也一定是同比下滑的。

2022年，是中國(guó)樓市上半年下探，下半年盤整的一年。

2

既然2022年沒(méi)有大行情，是不是2022年就不能買房了呢？

當(dāng)然不是，房地產(chǎn)本身就是中長(zhǎng)周期投資，所有博短線的，一直都不是米宅推薦的，包括過(guò)去幾年，米宅也不建議去博短線。

一是期房

二是限售

三是有的城市有增值稅滿五或滿二免征

樓市投資，沒(méi)辦法短線。

一定是基于中長(zhǎng)周期的理念，然后，短線也好、暴擊也好，都是蘊(yùn)含在你持有的中長(zhǎng)周期里。

但完全預(yù)測(cè)上漲時(shí)間點(diǎn)、漲幅是不靠譜的。

2019上半年的蘇州，

2019下半年的深圳，

2020上半年的東莞，

2021上半年的上海，

這點(diǎn)事情放在中長(zhǎng)周期中肯定會(huì)發(fā)生，但并不是在2017-2018年的這個(gè)時(shí)間點(diǎn)里就可以完全能預(yù)測(cè)到的。

大勢(shì)可測(cè)，但細(xì)節(jié)不可。

所以，2022年沒(méi)有大行情，并不代表著2022不能購(gòu)入，相反，2022對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，是非常好的入手時(shí)機(jī)。

3

因?yàn)?，常識(shí)擺在我們面前。

土地出讓金連續(xù)四個(gè)月同比為負(fù)值，代表著，2021年下半年的土地成交量很少，意味著一年后的商品房銷售市場(chǎng)里的供應(yīng)量就很少。

再看，新開(kāi)工面積大幅減少，代表著什么？

土地成交減少在前，新開(kāi)工面積跟著減少，未來(lái)市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)，一定減少。

2021年中市場(chǎng)情緒開(kāi)始轉(zhuǎn)折，下半年購(gòu)房者全面轉(zhuǎn)向觀望，擔(dān)心爆雷，擔(dān)心下跌，很多需求暫停了，隱藏了起來(lái)。

這些需求，未來(lái)，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)好就會(huì)被激發(fā)出來(lái)，形成市場(chǎng)的正反饋。

而當(dāng)這些需求到時(shí)出來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)上的供應(yīng)又急劇減少，所以，矛盾其實(shí)都在潛伏。

2021年中到2022年，都是需求壓抑、供應(yīng)減少的周期，在這個(gè)周期里，供需矛盾一直在積壓，等待爆發(fā)。

當(dāng)然，我指的是米宅眼中的有價(jià)值的25個(gè)城市，并不是所有的中國(guó)城市，很多城市的供應(yīng)即使停供三年，供也是大于求的。

而那些人口和資金在持續(xù)流入的大城市，未來(lái)供需矛盾激化，就是一個(gè)常識(shí)性的趨勢(shì)，常態(tài)性的大勢(shì)。

4

中國(guó)樓市的2022，特別像上海的2018年。

2000-2010年，上海流入人口660萬(wàn)，那是上海飛速發(fā)展的10年。

2010-2020年，上海只新增185萬(wàn)人，我們稱之為上海失去的10年。

這10年，上海錯(cuò)失互聯(lián)網(wǎng)，上海錯(cuò)失人口紅利，上海錯(cuò)失了太多風(fēng)口。

所以在2018年左右的時(shí)間。

上海老齡化，上海不行了的聲音特別多。

很多上海人也真的遷到了杭州。

然而，上海2020-2021這波行情，是全國(guó)最猛的行情。

上海米宅公司的老夏，他在張江的湯臣豪園的房子，2005年購(gòu)入價(jià)只有7500元/平，到了2020年初，二手房是9萬(wàn)/平，到年底就成了14萬(wàn)一平，到了2021年上半年，是高漲到了16萬(wàn)/平。

這就是上海。

我想用這段歷史，幫你展望一下未來(lái)的中國(guó)。

2022年的中國(guó)樓市（當(dāng)然只指長(zhǎng)三角、珠三角以及最核心的25個(gè)人口凈流入的好城市），特別像2018年的上海。

被唱衰，被看空。

但大家都忽視了一個(gè)最基本的：供需。

只要人口在流入，只要供需在減少，親，價(jià)格如何跌？

只是，你永遠(yuǎn)不要去碰任何人口在流出的城市就對(duì)了。

5

那我找到人口流入的大城市，是不是就可以隨便購(gòu)入了呢？

當(dāng)然不是的。

房住不炒是真的，住房改革也是真的。

下面的內(nèi)容很重要。

在最高層的規(guī)劃中，未來(lái)的中國(guó)人，按以下類別來(lái)解決居住問(wèn)題。

1、收入最低的，住公租房。

2、城市年輕人、新移民，住保障性住房。

3、不差錢的，有能力的，住商品房。

所以，你應(yīng)該明白，你永遠(yuǎn)不要去做政府的對(duì)手盤。

公租房、保障性住房，是政府要管的要建的。

商品房，政府不會(huì)管的，這不是民生。

公租房、保障性住房的對(duì)手盤，就是剛需盤、非品質(zhì)盤、小面積、郊區(qū)等樓盤。

所以，記住以下兩句話：

1、人口流入的大城市，供需矛盾在激化，早買是正道，

2、即使你要買，品質(zhì)盤，才能在未來(lái)跑贏大勢(shì)。

6

至此，對(duì)于未來(lái)，你應(yīng)該就很清楚了。

1、2022年，樓市沒(méi)有大行情，

2、2021-2022，土地流拍，新開(kāi)工大幅減少，未來(lái)供應(yīng)一定減少，

3、在人口持續(xù)流入的大城市，未來(lái)一定形成供需矛盾，

4、在2021-2022被隱藏下來(lái)的需求，未來(lái)一旦被激發(fā)，就會(huì)激化供需矛盾，

5、樓市是一個(gè)中長(zhǎng)周期的資產(chǎn)，

6、不要去做住房改革的對(duì)手盤，就是不要持有太多剛需的、民生的房子，而是要聚焦于改善、品質(zhì)的商品房，

7、短期股市情緒更好，但在中長(zhǎng)周期中，這些房子不會(huì)辜負(fù)于你，也不會(huì)輸于股市，

8、以上，只是一個(gè)常識(shí)。

放眼全球，2021年的全球房?jī)r(jià)，教育了之前多少唱空看空德國(guó)、韓國(guó)、澳洲、新西蘭、英國(guó)、美國(guó)、加拿大等國(guó)房?jī)r(jià)的人。

以澳洲為例吧。

這是澳洲1880-2021年140年房?jī)r(jià)變化圖。

大多數(shù)的時(shí)間里，每年的漲幅都是在10%以內(nèi)，甚至有小幅的下跌。

1950年，這一年，全國(guó)房?jī)r(jià)直接翻了一番還要多。

1989年，這一年，全國(guó)房?jī)r(jià)直接上漲了29%。

2021年，這一年，全國(guó)房?jī)r(jià)又直接上漲了22%。

這只是三次比較突出的暴擊，是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，包括農(nóng)村城市，別墅公寓的。

換成房?jī)r(jià)總價(jià)圖，就是上圖，1993-2018，中間即使沒(méi)有顯示1989和2021年的暴擊，依然是每年都在上漲。

但2008年的澳洲，是下跌的。

但2012年的澳洲，是下跌的。

類似于2022年的中國(guó)。

只是，樓市現(xiàn)在不再妖嬈，不再性感，不再驚艷，你忽視了她而已。

而她，過(guò)去，未來(lái)，從不會(huì)辜負(fù)于你。

因?yàn)椋鞘?，屬于?guó)家硬資產(chǎn)，房產(chǎn)，屬于城市的硬資產(chǎn)。

硬資產(chǎn)，抗周期，抗揍，抗跌。

共勉，各位，你好，2022。

最后，我想說(shuō)，2022，賺錢更難。

樓市如此，其它行業(yè)亦是如此。

到處都是收割，遍地都是鐮刀，從2017年的區(qū)塊鏈、幣圈，到2019年的社區(qū)電商，到2020年的茅信仰，再到2021年的元宇宙。

體會(huì)一下什么是股市里的一賺二平七虧。

而，樓市，真的也是更難了，但它，拖底，只是周期拉長(zhǎng)了而已，只是短期沒(méi)有刺激了而已，你只是需要當(dāng)下要更關(guān)注租金和流動(dòng)性而已。

而米宅，責(zé)任也更大了，在一個(gè)更難的時(shí)代，需要更專業(yè)，更責(zé)任才行。

米宅，與共識(shí)者同行，不再去做大面積的服務(wù)和傳授，要縮小服務(wù)范圍。

29.9元的門檻，先是一對(duì)一的咨詢和診斷，然后入群（29.9的門檻群），一起穿越未來(lái)更難的周期，與堅(jiān)定硬資產(chǎn)信仰的人同行，讓一部人變得更加睿智、更加專業(yè)、更能辨別和把握機(jī)會(huì)。

來(lái)，點(diǎn)擊下單，29.9，遙相舉杯，干了這碗陳年雞湯。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 2022樓市預(yù)測(cè)

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
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