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地產(chǎn)研究

光明的天花板到底有多高?

發(fā)表時(shí)間：2021-12-17 作者：大漁來(lái)源：米宅珠三角

1

上一篇文章發(fā)出后，留言區(qū)討論很熱鬧，基本只有兩類觀點(diǎn)：

1、光明價(jià)格虛高，玖龍臺(tái)賣十萬(wàn)怕是想錢想瘋了；

2、光明配套好環(huán)境好，有地鐵有產(chǎn)業(yè)，十萬(wàn)一點(diǎn)也不貴，以后還會(huì)更高。

持有兩種截然不同的觀點(diǎn)，前一類是光明無(wú)房的，后一類是光明有房的，幾乎無(wú)一例外。

我盡量站在公正中立的立場(chǎng)，還原一個(gè)真實(shí)的光明，預(yù)估它未來(lái)能達(dá)到的高度。

對(duì)于光明，我們不要去看網(wǎng)上的各類規(guī)劃，規(guī)劃都是閃瞎眼的，馬鞍島的規(guī)劃比光明還高大上，有用嗎?

先評(píng)估當(dāng)下的大環(huán)境：

一是房地產(chǎn)的暴利時(shí)代過(guò)去了。

二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展從追求速度轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量。

三是經(jīng)濟(jì)增速變慢，吃增量轉(zhuǎn)為吃存量，不像以前蛋糕不斷做大，人人有份，現(xiàn)在是想吃飽就要從別人手里搶。

說(shuō)完大背景，我們?cè)賮?lái)看看決定光明房?jī)r(jià)的四個(gè)緯度：位置、配套、通勤和產(chǎn)業(yè)。

2

位置：兩顆星

光明位于深圳西北部，距南山中心區(qū)27公里，距福田中心區(qū)28公里，注意這是直線距離，實(shí)際通勤32到35公里，這個(gè)位置是實(shí)實(shí)在在的深圳遠(yuǎn)郊，按五星計(jì)算只能打兩顆星。

配套：四星半

光明有大量的可開(kāi)發(fā)土地，而且很多都能連片開(kāi)發(fā)，土地資源之多，超過(guò)了填海而來(lái)的前海自貿(mào)區(qū)和沙井海洋新城。

近幾年深圳被土地掣肘，無(wú)法解決產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和住房緊張問(wèn)題，光明提供了解題的思路。

最近三年，政府把大量資源投向光明，光明的建設(shè)和發(fā)展極其神速，三年前的光明還是一片大工地，現(xiàn)在的光明已經(jīng)脫胎換骨。

光明優(yōu)秀的城市界面和綜合配套，在深圳近遠(yuǎn)郊可以說(shuō)無(wú)出其右，紅山不錯(cuò)但是太小，龍崗中心城夠大但是太舊，光明新城夠大，夠新，夠養(yǎng)眼，還有大量的未開(kāi)發(fā)土地，想象力不可謂不豐富。

城建和配套，光明可以拿到四星半。

3

通勤：三顆星

光明現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)還不成熟，住在光明的人大部分在市區(qū)上班，通勤至關(guān)重要。

通勤最重要是看地鐵，6號(hào)線和13號(hào)線。

已通車的6號(hào)線，從寶安的松崗站到羅湖的科學(xué)館站，全程27站。

乘坐6號(hào)線如何到達(dá)三大主流CBD：福田中心區(qū)、南山科技園和后?？偛炕?。

如果坐6號(hào)線去福田中心區(qū)，從光明鳳凰城站出發(fā)，到深圳北站，轉(zhuǎn)4號(hào)線到會(huì)展中心下車，共計(jì)14站。

通勤時(shí)間，鳳凰城站到深圳北站32分鐘，深圳北站到會(huì)展中心站16分鐘，共計(jì)48分鐘，加上步行時(shí)間、等待時(shí)間和換乘時(shí)間，大概在70-80分鐘。

如果工作地在南山，坐6號(hào)線到深圳北站32分鐘，換乘4號(hào)線到會(huì)展中心16分鐘，再轉(zhuǎn)1號(hào)線到科技園21分鐘，全程耗時(shí)約90分鐘。如果到后海會(huì)更久，接近兩個(gè)小時(shí)。

對(duì)比一下龍崗中心城，坐3號(hào)線到福田中心區(qū)全程耗時(shí)80分鐘，再對(duì)比鹽田的海山，2號(hào)線到福田中心區(qū)全程65分鐘。

從通勤時(shí)間來(lái)看，光明的6號(hào)線對(duì)比其他遠(yuǎn)郊沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，弱于龍華、布吉這些近郊。

再看13號(hào)線。

13號(hào)線，2024年開(kāi)通，北起公明北，南到歌劇院，全程28站。

13號(hào)線通車后，從鳳凰城到留仙洞9站，到科技園13站，到后海17站。距高薪白領(lǐng)聚集地科技園和后海，通勤時(shí)間能控制在55-70分鐘，不用換乘，比6號(hào)線方便多了，這也是很多人特別看好光明的原因。

4

有人提到光明還有遠(yuǎn)期規(guī)劃的18號(hào)線和29號(hào)線。

18號(hào)線連接沙井和鹽田，途經(jīng)光明，是一條遠(yuǎn)郊線路，區(qū)域價(jià)值提升有限，未確定具體開(kāi)工時(shí)間。

29號(hào)線還沒(méi)有確定站點(diǎn)，不確定性更大。

拿地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)證明光明價(jià)值，我覺(jué)得沒(méi)有太大意義。

深圳地鐵2030和2050的遠(yuǎn)景規(guī)劃圖，那叫一個(gè)四通八達(dá)，近遠(yuǎn)郊的地鐵密度都很高，光明在修，其他片區(qū)也在修，光明談不上有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

所以要重點(diǎn)看6號(hào)線和13號(hào)線的價(jià)值，尤其是13號(hào)線。

13號(hào)線1小時(shí)的通勤時(shí)間對(duì)光明房?jī)r(jià)到底有多大支撐?

我舉一個(gè)福永的例子，11號(hào)線從福永出發(fā)，35分鐘直達(dá)后海，如果去科技園，5站到前海灣換乘1號(hào)線5站到科技園，通勤時(shí)間優(yōu)于光明。

福永地鐵口的次新盤(pán)金域豪庭均價(jià)6萬(wàn)，和地鐵7站開(kāi)外的后海價(jià)差三倍。

當(dāng)然福永的界面和配套和光明沒(méi)法比，我舉這個(gè)例子是說(shuō)明直達(dá)CBD的地鐵確實(shí)能帶動(dòng)遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)，但帶動(dòng)作用沒(méi)有大家想象的那么大。

認(rèn)為一條13號(hào)線就能讓光明房?jī)r(jià)登上10萬(wàn)，有點(diǎn)太樂(lè)觀了。

最終能讓房?jī)r(jià)突破天花板的決定要素，既不是城建面貌，也不是它和CBD的通勤時(shí)間，而是這個(gè)片區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)高度，再加一個(gè)供應(yīng)量。

為什么后海的老房子輕松破12萬(wàn)，不就因?yàn)殡x后?？偛炕亟鼏?

為什么密度超高的潤(rùn)府能沖到20萬(wàn)，不就因?yàn)樗强萍紙@周邊惟一的次新盤(pán)嗎?

那光明目前產(chǎn)業(yè)落地是什么情況?

光明未來(lái)的產(chǎn)業(yè)天花板在哪里?

政府對(duì)光明的真實(shí)定位是什么?

光明住宅的供應(yīng)數(shù)據(jù)是多少?

未來(lái)五到十年光明的房?jī)r(jià)天花板到底有多高?

一不小心光明這篇越寫(xiě)越長(zhǎng)，這篇文章是我開(kāi)號(hào)以來(lái)查閱數(shù)據(jù)最多、耗時(shí)最長(zhǎng)的一篇文章，只為過(guò)濾無(wú)效信息，盡量還原一個(gè)真實(shí)的光明。

下一篇會(huì)以更詳盡的數(shù)據(jù)和理性分析，給光明一個(gè)最接近真相的答案。

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（完）

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