沖上10萬的龍光玖龍臺(tái)，價(jià)格還扛得住嗎?
發(fā)表時(shí)間：2021-12-14
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
玖龍臺(tái)位于6號(hào)線鳳凰城地鐵站出口，集地鐵、學(xué)區(qū)、配套、界面、次新于一體，堪稱完美。2017年7月，玖龍臺(tái)一期開盤，均價(jià)45000。2019年11月，玖龍臺(tái)二期開盤，均價(jià)48000，705套房源線上直接秒光。去年年底，光明第一神盤——玖龍臺(tái)一期的二手房報(bào)價(jià)破了10萬，成交價(jià)8萬多，88平三房最高成交到9萬1，對(duì)比開盤價(jià)直接翻倍。玖龍臺(tái)一期持有三年翻倍，二期持有一年漲了87%。如果二期按照三成首付計(jì)算，相當(dāng)于持有一年的利潤率為290%，投入100萬，一年后變成了290萬，這是令人瞠目結(jié)舌還合理合法的回報(bào)。在驚人利潤的驅(qū)動(dòng)下，無數(shù)人為房瘋狂再正常不過了。
今年208之后，玖龍臺(tái)的指導(dǎo)價(jià)被釘死在51900，如果成交價(jià)以9萬計(jì)，相當(dāng)于首套的三成首付變六成，五成首付變?yōu)槠叱桑椎钠叱墒赘蹲儼宋宄?，買家的首付壓力陡然加大。這還不是最致命的，最致命的問題是，從去年開始光明一直猛推倒掛新盤，新盤數(shù)量之多，價(jià)差之大，居深圳各片區(qū)之首。中海寰宇時(shí)代：2020年8月開盤，均價(jià)6萬；電建洺悅府：2020年9月開盤，均價(jià)6萬；民軒攬翠臺(tái)：2020年9月開盤，均價(jià)5萬1；金地峰境瑞府：2020年11月開盤，均價(jià)5萬1；宏發(fā)萬悅山：2021年3月開盤，均價(jià)5萬；金融街華發(fā)融御：2020年6月一期開盤，9月二期開盤，均價(jià)5萬1；星河天地三期：2021年7月開盤，均價(jià)5萬2。
6號(hào)線沿線新盤均價(jià)最低5萬，最高6萬。這些新盤的位置，我做了一張圖，大家可以和玖龍臺(tái)比對(duì)一下。龍光玖龍臺(tái)確實(shí)占據(jù)了光明的核心區(qū)位，但是其他新盤的位置也不差。尤其是金融街、中海寰宇和電建洺悅府，如果玖龍臺(tái)能賣到8萬5，這三個(gè)盤能賣到7萬5-8萬，其他幾個(gè)盤至少能賣到7萬，結(jié)果它們統(tǒng)一被限價(jià)在5-6萬，至少兩萬的倒掛，金融街倒掛達(dá)到三萬。周邊這么多5-6萬的替代品，掛盤價(jià)9萬、產(chǎn)權(quán)只有50年的玖龍臺(tái)還香嗎?前兩天我去實(shí)探了光明，看看這個(gè)神盤會(huì)不會(huì)像八卦嶺一樣，沖高后快速回落，跌下神壇。結(jié)果有點(diǎn)出乎意料，玖龍臺(tái)的價(jià)格異常堅(jiān)挺，當(dāng)前在售最便宜的一套三房88平740萬，單價(jià)8萬4，最便宜的四房103平845萬，單價(jià)8萬2，其他都在8萬5到10萬之間，個(gè)別超過10萬。對(duì)比調(diào)控之前的最高價(jià)，微調(diào)了5個(gè)點(diǎn)左右，可以說是相當(dāng)堅(jiān)挺。但是，堅(jiān)挺的背后不是價(jià)值支撐，而是沒有成交。中介告訴我，今年玖龍臺(tái)幾乎沒有成交，他們店一套也沒賣，其他店4月份成交過一套，4月到現(xiàn)在沒聽說再有成交。相當(dāng)于玖龍臺(tái)站在山頂扛了個(gè)寂寞，寧可不成交也不降價(jià)，不能丟了光明第一盤的逼格。除了玖龍臺(tái)，光明大第和深房傳麒山的價(jià)格也扛在8萬以上紋絲不動(dòng)。對(duì)比跌的稀里嘩啦的百花和八卦嶺，玖龍臺(tái)為什么這么能扛?我分析原因有四個(gè)：一是玖龍臺(tái)的沖高不是靠學(xué)位，所以不像百花和八卦嶺，受學(xué)位坍塌影響巨大。二是光明發(fā)展速度確實(shí)很快，玖龍臺(tái)兩年前還是大片空地，缺少人氣，現(xiàn)在入住率已經(jīng)很高，周邊配套開始完善。玖龍臺(tái)自身的商業(yè)綜合體12月22號(hào)開業(yè)，對(duì)面萬達(dá)廣場(chǎng)正在建設(shè)，全是利好，周邊有科技園，還有文化藝術(shù)中心，位置無可挑剔，在光明沒有替代品。三是盤量不大，玖龍臺(tái)二期沒過限售期，在賣的只有一期，一期一共1800多戶，對(duì)比八卦嶺近兩萬戶的供應(yīng)量，還不到1/10，供應(yīng)少急賣的自然少，更能扛得住價(jià)。四是業(yè)主對(duì)光明未來充滿信心，相信新盤倒掛是暫時(shí)的，只要熬過這兩年的密集推盤期，等新盤變少，倒掛紅利消失，玖龍臺(tái)遲早還能重回十萬巔峰，正是對(duì)未來充滿信心，所以玖龍臺(tái)的業(yè)主都扛著不降價(jià)，堅(jiān)信等待一定會(huì)有回報(bào)。1、玖龍臺(tái)8萬5-9萬的價(jià)格長線能不能扛得住?3、未來的光明會(huì)發(fā)展成一個(gè)什么樣的新區(qū)，產(chǎn)業(yè)天花板有多高，與之匹配的合理價(jià)格應(yīng)該是多少?下一篇我會(huì)給出自己的思路和判斷，并與大家在留言區(qū)溝通探討。一個(gè)值得關(guān)注的公眾號(hào)深圳、佛山、廣州二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)；
米宅何西
（完）
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