到目前為止，深圳跌幅最猛的片區(qū)，不是百花，不是前海，也不是沙井和光明，而是一個很多人沒想到的片區(qū)：福田八卦嶺。八卦嶺的代表樓盤八卦嶺宿舍，28平單間去年最高成交價428萬，單價15萬3，這個月初成交了一套同戶型230萬，單價8萬2，跌幅46%，基本算腰斬了。對比諾德32%和龍悅居28%的成交價跌幅，八卦嶺宿舍才是真正的跳水冠軍。和諾德這些網(wǎng)紅盤比起來，八卦嶺宿舍少有人關注，為什么能收獲跌幅第一，這件事兒要從19年說起。
八卦嶺緊臨羅湖，除了工業(yè)區(qū)就是工廠宿舍和老破小，片區(qū)環(huán)境差，學位差，建筑老舊，一直是福田的洼地，2019年房價還徘徊在5-6萬，有幾個盤低至4萬多。
首先是19年1月份，福田教育局官網(wǎng)承認了在紅嶺北路和八卦二路交匯處要建一所荔園小學東校區(qū)，并稱2019年6月完成場地清理，2021年9月開學。這個消息當時就引發(fā)了關注，八卦嶺房價有了躁動的跡象。八卦嶺配套的初中是福田排名中下的華富中學，雖然荔園小學是深圳名校，但是好小學+差初中的組合還不夠勁爆，加上19年上半年深圳樓市還沒啟動，所以八卦嶺的房價沒有大漲只是慢漲，均價從年初的5萬3漲到年底的6萬2。
當時的消息言之鑿鑿，舊改要拆掉八卦嶺宿舍、旭飛花園、翠馨居花園等多個小區(qū)，由深業(yè)集團負責空間規(guī)劃，平安集團負責產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，鵬基南方公司負責項目統(tǒng)籌，拆后總建面500-550萬平米，要在八卦嶺重建一個居住、商業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)于一體的城市綜合體。2020年初是什么節(jié)點，正是西部漲了半年，福田準備接力的階段，福田全區(qū)躍躍欲漲，八卦嶺突然集舊改、名校、小戶型、低總價幾個要素于一身，房價立刻像坐了火箭一樣沖了上去。2018年12月到2020年4月，八卦嶺掛牌價漲幅48.8%，超過了寶中、科技園和香蜜湖，排名第一。19年年底到20年5月，八卦嶺成交價從6萬2飆到了9萬5，可以說一天一個價，5月環(huán)比4月上漲21%，實實在在的暴漲。很多人想不通八卦嶺何德何能，漲幅能超越香蜜湖、前海和寶中?原因其實很簡單，一是基數(shù)低，從5萬漲到8萬自然比從8萬漲到13萬更容易。二是八卦嶺的低總價小戶型特別多，八卦嶺宿舍、鵬盛村、旭飛花園全是二十多到五六十平的小戶型，最小的只有16平，總價100多到300多萬不等。當時炒房風氣正盛，一大群錢不多的投資客四處尋找機會，八卦嶺總價又低概念又足，吸引了一大批炒房客，幾個月就把八卦嶺從6萬拉到了10萬。10萬的八卦嶺已經(jīng)夠瘋狂了，萬萬沒想到，這還不是高潮。
去年7月，福田教育局突然宣布，位于八卦嶺片區(qū)、新建的筆架山中學更名為荔園實驗中學，交由荔園教育集團承辦。
這是荔園教育集團名下的第一所初中，外界普遍看好，學校未建已被蓋章為名校。
名校小學+名校初中+舊改拆遷+小戶型，七顆龍珠集齊了，這一下子八卦嶺是真瘋了。消息出來后，八卦嶺業(yè)主集體連夜調(diào)價幾十到上百萬不等，八卦嶺宿舍有一套55平的兩房，從718萬直接拉到880萬，一次上調(diào)162萬。去年7月份八卦嶺宿舍的均價還是9萬6，9月份已經(jīng)漲到13萬，少數(shù)小戶型掛到了16-18萬。對比19年初4.9萬的均價，八卦嶺宿舍一年半時間就漲了165%，翻了接近兩倍，對比八卦嶺的漲幅，深圳灣香蜜湖寶中前海簡直是弱爆了，神盤諾德也要自嘆不如，高手原來在民間。我知道的八卦嶺宿舍最高成交價是28平428萬，單價15萬3，不出意料還有更貴的，因為當時不少人認為20萬指日可待，有人已開始對標國城花園了，國城44平賣到1400萬，400多萬的八卦嶺貴嗎，簡直不要太便宜了！
八卦嶺摸到16萬的頂后勉強支撐了幾個月，今年208調(diào)控之后，就開始一瀉千里一路下滑了。現(xiàn)在的八卦嶺宿舍和旭飛花園，誠心賣盤10萬左右，鵬盛村8萬多的就有好幾套，和指導價持平，和最高點相比跌了40%。208之后，深圳大部分片區(qū)的二手房價格沒有明顯松動，能便宜10-15個點的都算筍盤，短期都能出掉，為什么八卦嶺跌的這么兇?嗨翻天之后才發(fā)現(xiàn)，很多事情原來是自嗨。先是名校， 原先承諾9月開學的荔園東校區(qū)現(xiàn)在還在建設，主體工程都未建好，明年能否開學都難說。荔園實驗中學的進度同樣緩慢，今年多個名校分校成績遭遇滑鐵盧，缺少好生源的八卦嶺，荔園實驗憑什么能考出好成績，大家對這所中學的信心越降越低。更不要說今年對學位房的毀滅性打擊，屋漏偏逢連夜雨。舊改方面，去年刮過一陣風之后沒有任何進展，沒有開發(fā)商進駐，沒有意向征集，沒有舊改和棚改的任何說法，一切好像沒有發(fā)生過。再翻回頭一看，八卦嶺舊改的消息從08年就開始傳了，每隔一兩年就流傳一次，流傳到今天，房價上了天，八卦嶺也越來越破敗。
捧的越高摔的越重，八卦嶺跌幅深圳排名第一，除了炒作太多落地太少，還有一個很重要的原因，就是小戶型實在太多了，自住客太少投資客太多了。八卦嶺四個小戶型代表樓盤，八卦嶺宿舍7800戶，鵬盛村2600戶，旭飛花園1800戶，鵬益花園2500戶，單這四個盤加起來就15000戶。這幾個小區(qū)全是低總價的老破舊，在這里買房的除了低收入群體，就是錢少的投資客。中介告訴我，這幾個盤自住占比不超過30%，剩下的都是出租，也就是說，大部分買來都是投資的。低品質的同質化產(chǎn)品太多，實力不夠的投資客太多，兩者相加會出現(xiàn)什么情況?就是市場一旦下行，就會產(chǎn)生大量拋盤，急賣的業(yè)主會低價砸盤，拖著整個大盤快速下跌。八卦嶺正是這種情況，其他中高端小區(qū)賣盤不多，偶爾有一兩套筍盤也很快消化了，單價都還扛得住。八卦嶺就不行了，鵬盛村掛盤150套，八卦嶺宿舍200套，全是低品質老破小，急賣客又多，除了血拼降價幅度沒有任何選擇。現(xiàn)在八卦嶺宿舍誠心在賣的單價10萬，鵬盛村8萬3，比高峰期跌了將近一半，還是無人問津。最后說一句，即使荔園東和荔園實驗真的辦成了雙名校，八卦嶺的價格也上不了天，看看15000套的老破小供應量就應該心中有數(shù)了。深圳、佛山、廣州二手房選籌、代購、信貸等一站式服務；
米宅何西
（完）
責任編輯：lumengxia
