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地產(chǎn)研究
房地產(chǎn)稅真的要來了，深圳如何開征?
今天，全國人大常委會通過了關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定。1、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用地和非居住用地等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人，房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。2、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。3、按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)。
10月15日，習(xí)大大在《求是》上發(fā)文，要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。10月23日，全國人大常委會就通過了試點決議，并給出了初步方案，效率極高。照這個推進速度的話，房地產(chǎn)稅很可能明年就要在試點城市開征了。
房地產(chǎn)稅的試點城市肯定會針對房價比較高，漲的比較快的城市，不會只局限在一線，肯定還有二線。二線也不會只集中在一個片區(qū)，會分散式選擇，長三角，珠三角，東南，西南，北部各選一到兩個，加上四個一線，差不多十個左右。一線城市中，上海已經(jīng)開始征收，但力度明顯不夠，這次會同步升級。北京，政治和權(quán)力中心，房住不炒的典范，理當(dāng)以身作則，成為試點城市。二線城市，重慶同理上海，征收力度不夠，這次重新升級。杭州，大概率也跑不了，一個連漲了五年的二線，房價趕上了一線，不征說不過去。其他的城市，應(yīng)該從不同片區(qū)提取樣本。長三角有上海和杭州，有可能再加一個三線城市，因為長三角的三線房價都很猛，需要選一個做試點，無錫、南通、寧波、常州、溫州，都有可能成為備選。北方除了北京，大概率還是要選一個試點，西安可能性最大。因為整個北方，只有西安連漲了五年，需要用房產(chǎn)稅壓一壓。其它城市，天津，石家莊，鄭州，濟南，太原，更不用說東三省，都是經(jīng)不起房產(chǎn)稅的。中部的二線就是武漢、合肥和長沙，長沙肯定安全，如果武漢合肥二選一，武漢勝率更高。西南二線，昆明，貴陽，重慶和成都，重慶已經(jīng)上榜，剩下三個要么不選，如果三選一，大概率成都。再往南就是海南了，三亞，?？诙x一，三亞入選機率更高。
再來說稅率，稅率不會特別高，至少不會像有些人想象的那么高。第三開征房產(chǎn)稅的目的，是國家增加稅收，房價地價平穩(wěn)，經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。如果稅率過高，房價地價大跌，經(jīng)濟就不能穩(wěn)定發(fā)展，違背了開征房產(chǎn)稅的初衷。我們先來看看第一批試點城市上海和重慶的房產(chǎn)稅率。上海：家庭首套免征，二套起征，按交易價格70%的0.4-0.6%征稅。人均住房不超過60平米的，新購住房免稅。假定一家三口，有兩套房，總面積220平，每平米6萬，總值1320萬，扣減180平的免征面積，剩下40平240萬需要交稅，每年應(yīng)交稅2400000×0.7×0.004=6720元。米宅長三角主編，在上海有多套房的夏良老師告訴我，上海需要交納房產(chǎn)稅的家庭只有5%，都是自己申報上交，對于不主動繳稅的家庭沒有強制征收措施，但會在出售房產(chǎn)時一次性強制收取。重慶：征收標(biāo)準(zhǔn)0.5%，本地納稅人試點前購買房產(chǎn)免征180平米，試點后購買房產(chǎn)免征100平米，外地三無不免征。假定重慶本地家庭有兩套房子，都在試點后購買，總面積200平米，每平米2萬，總值400萬，免征100平米，剩下100平米按0.5%征收，每年需交稅1萬元。重慶的征收比例不算太低，但沒有強制征收措施，每年自動納稅的人數(shù)寥寥。上海和重慶的試點效果都不好，對抑制房價上漲基本未起到作用。
新試點城市肯定要進行改革，加大征收標(biāo)準(zhǔn)，在細節(jié)方面做得更完善，每個城市征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法可能各不相同。首先按套數(shù)還是面積免征，以深圳為例，按面積免征可能性更大，因為首套免征會帶來更多問題。如果有一套200平的大平層和一套30平的小單間，免征200平還是免征30平?如果家庭兩套，為了免征，出現(xiàn)大量離婚怎么辦?按面積免征，比按首套免征出現(xiàn)的問題會少很多。深圳人均30-35平米免征可能性最大，單身可能增加到50-60平，一個三口之家，超過90-100平，多出來的面積征稅比較合理。這當(dāng)然也會出現(xiàn)不合理，深圳灣的100平和龍崗的100平完全不是一個概念，大家會更傾向保留單價高的房產(chǎn)，加速房價進一步分化，但沒有辦法做到絕對的公平，只能相對的公平。征收稅率，要拿捏一個恰到好處的尺度。這個尺度既要讓業(yè)主肉痛難受，又沒到非拋不可的程度。按我的預(yù)測，0.5-1%的可能性最大，500萬的征稅標(biāo)準(zhǔn)是2.5-5萬，1000萬的征稅標(biāo)準(zhǔn)是5-10萬，也有可能取0.8的中間值。如果是兩套以上的超出面積，稅率很可能增加，1-3%都有可能。每個樓盤都會確定一個征收標(biāo)準(zhǔn)，一盤一價。
我認為試點期間不會，因為房地產(chǎn)稅是存量稅，最難征收，房子涉及千家萬戶的基礎(chǔ)民生，每個家庭情況各不相同。舉例來說，一對每年退休金只有8萬的老夫妻，住著南山一套150平的老破大，評估價1500萬，按70平的免征標(biāo)準(zhǔn)和最低0.5的稅率，每年需要交稅4萬元，已經(jīng)超出了老夫妻的承受能力，如果他們不交，如何強制征收?如果對這類群體強征，很容易引發(fā)社會性事件，產(chǎn)生民怨；如果對這類人群免征，那免征的標(biāo)準(zhǔn)如何界定，如果更多的人申請免征，真假無法分辨，最后劣幣驅(qū)逐良幣，大家都不愿交納，征收無法推進。試點政策會謹慎求穩(wěn)，所以強征的可能性不大，但在賣房時會一并征收，并收取延遲繳納的滯納金，做為不主動納稅的懲罰。如果不想繳稅沒問題，就只能永遠不賣房，不賣房就只有紙面富貴，不能獲取增值收益，只要想把收益裝進口袋就必須賣房，持有越久最后繳納的稅費越高。綜合衡量，不強制征收，到交易環(huán)節(jié)一并征收是最有可能的試點方案。
還有一個難點，哪類房產(chǎn)要征收房產(chǎn)稅?這個在決定中有明確的答案。試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用地和非居住用地等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人，房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
以深圳為例，住房一共1082萬套，商品房189萬套，城中村507萬套，工業(yè)宿舍183萬套，保障房51萬套，公寓97萬套，單位自建房55萬套。以會議決定的征收標(biāo)準(zhǔn)，除城中村以外的所有住房都要征收。商品房，保障房，單位自建房都在征收之列，工業(yè)宿舍和公寓則要看土地性質(zhì)，如果是居住用地，按試點標(biāo)準(zhǔn)征收，如果是非居住用地，按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，征收標(biāo)準(zhǔn)為：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
這個稅率明顯比較溫柔，尤其按租金繳納標(biāo)準(zhǔn)，非居住用地的優(yōu)勢終于顯現(xiàn)出來了。大家最關(guān)注的農(nóng)民房，高達507萬套，這次不在征收之列。很多人認為不公平，但這是中央權(quán)衡之后的決定。因為我國的《土地管理法》第二條規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村農(nóng)民集體成員所有，宅基地不能買賣，也不能繼承，只能在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅是向房產(chǎn)持有者征收的財產(chǎn)稅，業(yè)主擁有房產(chǎn)買賣的權(quán)利。如果向農(nóng)民房征收房地產(chǎn)稅，就要先承認宅基地上的房產(chǎn)有自由買賣的權(quán)利，這在法律上是繞不開的，除非修訂法律條文，否則沒有開征依據(jù)。有人擔(dān)心免征房產(chǎn)稅會推高農(nóng)民房價格，確實有這個可能性，但是商品房的稅率如果不高，對農(nóng)民房的推高力度有限，另一方面，變相打消了農(nóng)民房借房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)正的希望，也算是一種利空。如果有適量的免征面積，征收稅率不超過1個點，并且不強制征收，降房價的作用比較有限，數(shù)年之內(nèi)可以穩(wěn)定房價。開征幾年后，等大家適應(yīng)了房產(chǎn)稅，房價會繼續(xù)上漲并加速分化，適應(yīng)房產(chǎn)稅的房產(chǎn)漲速會加快，比如中等面積的高單價房產(chǎn)。房產(chǎn)稅試點時間為5年，5年之內(nèi)，房地產(chǎn)稅立法完成；5年之后，房地產(chǎn)稅會在更多城市運行，甚至全面開征。深圳、佛山、廣州二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)；
（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
