深圳二手房為什么降不動?
發(fā)表時(shí)間：2021-10-15
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
深圳208調(diào)控到現(xiàn)在，指導(dǎo)價(jià)+隱藏掛盤價(jià)+最嚴(yán)購房資格+限價(jià)新盤，四大猛藥齊下，為的是快速制服二手房這個(gè)妖股。整整八個(gè)多月過去了，二手房價(jià)到底跌了多少?10月1號到13號，二手住宅成交319套，看來本月又要再創(chuàng)新低了。南天一花園有一套107平米的學(xué)位房1186萬成交，上一套成交價(jià)還是1696萬。科技園的豪方現(xiàn)代豪園，帶南外大沖學(xué)位，88平賣834萬，相比年初跌了350萬。如果單看網(wǎng)簽套數(shù)和筍盤降價(jià)幅度，二手市場已經(jīng)快崩盤了，事實(shí)是否如此?
中介后臺最新的片區(qū)均價(jià)信息，我給大家報(bào)上幾個(gè)：寶中13萬8，前海13萬4，碧海11萬，南油10萬9，后海19萬3，大沖18萬，科技園14萬8，南山中心區(qū)11萬9。香蜜湖19萬1，農(nóng)科17萬8，石廈12萬1，景田11萬2，保稅區(qū)10萬2。掛盤價(jià)和208調(diào)控之前竟然沒有明顯差別。一邊是成交量快跌沒了，筍盤也在頻出；另一邊掛盤價(jià)像被焊死了一動不動，深圳業(yè)主真有這么頭鐵，都說銷售決定價(jià)格，經(jīng)濟(jì)規(guī)律在深圳失效了嗎?我認(rèn)為不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律失效，而是政策過多適得其反。有一句老話叫病來如山倒，病去如抽絲。樓市正是如此，上漲時(shí)十萬百萬，下跌時(shí)三千五千，陰跌一段時(shí)間后橫盤，最終保留大部分漲幅，把近幾年的新增財(cái)富繼續(xù)沉淀在房子里。正常的房價(jià)下跌通道應(yīng)該是：一套漲到1000萬的房子，調(diào)控后1000萬賣不掉了，賣家為了出貨調(diào)到980，再調(diào)到950，賣掉了，950成了新的價(jià)格標(biāo)尺，同戶型賣家也會慢慢調(diào)到950。等950穩(wěn)定一段時(shí)間，再有急出的掛930、920，出掉后920成了新標(biāo)尺，再降到900，880，降價(jià)趨勢和下跌通道形成。在看不見的手干預(yù)下，這個(gè)通道被破壞了。
光明二手房均價(jià)7萬多，限價(jià)盤4到5萬，直接打了6折；沙井二手房7-8萬，限價(jià)盤4-5萬，6折；前海二手房16-18萬，限價(jià)盤9萬多，55折。限價(jià)盤力度大，數(shù)量多，購房人只要有錢有指標(biāo)，這套買不到，下一套也有買到的希望。如果你是買房人，打新的同時(shí)也考慮二手，對二手的預(yù)期肯定是，市場價(jià)7折不能再多了，再高誰買誰傻。如果你是賣家，你的想法會是，打七折做夢去吧，既然降30萬、50萬沒意義，那干脆不降了，繼續(xù)死扛。買家高于七折不買，賣家低于九折不賣，雙方對定價(jià)的巨大偏差，讓二手業(yè)主失去了降價(jià)的動力，繼續(xù)維持原狀，降價(jià)通道被封堵了。現(xiàn)在市面上看到的八折筍，七折筍，基本都是急需用錢，再不賣房無路可走的。但凡還有辦法，有幾個(gè)人愿意七折賣房?換個(gè)角度想，如果不急用錢，打七折賣掉深圳的房子，為了進(jìn)股市還是去二線抄底?現(xiàn)在的市場實(shí)際分成了兩層，一層是浮在上面的油，極少數(shù)被迫甩賣的七折筍，被自媒體和中介傳播后迅速放大，一傳十十傳百，給人造成筍盤滿天飛大盤在普降的假象。另一層是沉在下端的水，大多數(shù)業(yè)主堅(jiān)持不降價(jià)，他們相信這個(gè)價(jià)格就算現(xiàn)在賣不出，兩到三年后也能賣出，現(xiàn)在賣損失幾百萬，干嘛不再努力扛一扛呢?這兩層市場完全分離，大家看到的是浮在表層的七折筍和成交量暴跌，看不到的是沉在底層的主流大盤，掛盤價(jià)又被隱藏，很容易對真實(shí)的二手市場形成誤判。
一個(gè)健康的二手房市場，由剛需和置換共同組成。現(xiàn)在的二手市場，不但投資消失了，剛需消失了，連置換的鏈條也被打斷了。置換要先賣后買，因?yàn)椴簧岬玫蛢r(jià)甩賣，擔(dān)心賣了之后不能低價(jià)買回，很多置換客干脆不換了，選擇等待，剛需和置換的需求都被壓制了。一邊是最低九折的出手預(yù)期，一邊是最多七折的買入預(yù)期，雙方心理差距太大，交易無法達(dá)成，市場被按下了暫停鍵，降價(jià)通道也被封堵了。政府希望開幾幅猛藥把房價(jià)快速打回原形，結(jié)果卻是欲速則不達(dá)。深圳二手房陷入了僵局，最終打破僵局，起決定作用的是政策的連貫性，預(yù)計(jì)被打破的三種可能：一是堅(jiān)持指導(dǎo)價(jià)不放松，掛盤價(jià)不放開，連續(xù)兩到三年猛推新盤，保持現(xiàn)有的推新數(shù)量和限價(jià)力度，二手房連續(xù)兩年徘徊在月均2000套，業(yè)主長期看不到希望，逐漸認(rèn)輸投降，大幅調(diào)價(jià)。二是調(diào)控逐漸放松，疊加深圳供地不足，推新數(shù)量減少，倒掛紅利消失，被長期壓制的購房需求，不得不又重回二手市場，二手房繼續(xù)堅(jiān)挺。三是指導(dǎo)價(jià)一直不放開，但推新數(shù)量逐漸下降，倒掛力度減小，買家對二手的打折預(yù)期降低，雙方達(dá)成一致，二手逐漸起量，房價(jià)小幅下跌后啟穩(wěn)。深圳、佛山、無錫、南京二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)；
米宅何西
（完）
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