先亮明觀點(diǎn)，從下半年開始，是購買云南文旅產(chǎn)品最好的時候。1、過去這幾年，在秦嶺之后，國內(nèi)文旅市場經(jīng)歷了一次嚴(yán)格的環(huán)境整治風(fēng)波，很多處在山水之地、風(fēng)景區(qū)的城市地產(chǎn)和文旅盤都成為了被整治的對象，可謂傷筋動骨。疊加過去兩年，又是云南文旅市場最冷的時刻。很多項(xiàng)目都沒有撐過市場寒冬。在市場和政策的雙重作用之下，在高峰期時雜亂無章的文旅市場被徹底洗牌。這導(dǎo)致云南文旅市場整體價格腰斬，目前已經(jīng)觸及了底部。2、優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目正在成為最為稀缺的資源。環(huán)境是不可再生的資源，蒼山洱海除了地球運(yùn)動，不可能再憑空造；西雙版納的熱帶雨林和暖冬天氣也不可能隨便復(fù)制到任何一個地方。在嚴(yán)格的環(huán)保規(guī)則之下，也已經(jīng)不可能再大規(guī)模的出現(xiàn)資源生態(tài)區(qū)的文旅盤。3、橄欖型的社會財富結(jié)構(gòu)，正帶動一大批中產(chǎn)階級的迅速崛起，這產(chǎn)生的一個新趨勢，是中產(chǎn)消費(fèi)升級影響下，人們對美好生活的越來越多的追求。所以，家庭度假和老人養(yǎng)老正在成為新中產(chǎn)階級的標(biāo)準(zhǔn)需求。4、市場需求和優(yōu)質(zhì)文旅資源供給的不足，正在形成供需失衡的越拉越大剪刀差。眼下大多數(shù)正常銷售的項(xiàng)目，都還處在市場寒冬的底部沒有出來，基本都是消化前幾年市場寒冬期積累下的庫存。這導(dǎo)致的一個現(xiàn)狀是，市場短期供應(yīng)充足，但長期供應(yīng)必然稀缺，因?yàn)楹茈y再拿地了。也就是這一兩年時間，當(dāng)把手中的土地和房源去化之后，再想買距離城市又近、通勤生活方便、生態(tài)資源又好的城市周邊文旅盤，幾乎不可能。只能去離城市更遠(yuǎn)、監(jiān)管更松、也更蠻荒的偏遠(yuǎn)之地。基于以上因素我們判定，從今年下半年開始，是國內(nèi)文旅的真正起步期。但最忌諱的就是再犯幾年前的錯誤，用投資城市地產(chǎn)的心態(tài)去買旅居。對文旅的認(rèn)知，必須剔除前幾年的投機(jī)心態(tài)和投資心理，回歸到消費(fèi)和真實(shí)需求。所以，當(dāng)我們從消費(fèi)和需求的角度，重新審視文旅地產(chǎn)，則在選擇項(xiàng)目的邏輯上，則必須堅(jiān)持以下兩個點(diǎn)：所謂文旅，一定是可以給你帶來震撼的地方，不管是風(fēng)景、還是人文，一定是能讓你忘掉繁雜的世俗生活，進(jìn)入到異域空間，可以讓你的父母和孩子見識風(fēng)景、休養(yǎng)身心的地方。
這就是我們?yōu)槭裁磁懦龅衾ッ鞯脑?，這里和你日常生活的城市沒有任何區(qū)別，還更小、更破。你只不過是從一個更大的城市來到了一個更小的城市。
所以，放眼整個云南，只有大理+版納+騰沖，才具備文旅的基本屬性。大理的詩和遠(yuǎn)方+版納東南亞異域風(fēng)情+騰沖原始風(fēng)味。這些都是不可復(fù)制的資源價值。2、一定是配套第一，開發(fā)商第二，產(chǎn)品第三。旅居和城市地產(chǎn)不一樣，最重要的不是房子，是生活的柴米油鹽。這需要更完善的配套，包含醫(yī)療、生活消費(fèi)、日常休閑。
配套的豐富度影響的是你日常生活的濃度，濃度越高越好。
要選擇一線開發(fā)商的產(chǎn)品，原因很簡單，因?yàn)樨斄Ω酆?，最不容易爛尾，配套落地起來也會更全面。又因?yàn)闄C(jī)緣巧合，所以最先推了西雙版納。西雙版納的優(yōu)勢在于，這是國內(nèi)最具東南亞風(fēng)情的地方，這里也是國內(nèi)唯一的熱帶雨林和植物王國。一個月前，西雙版納的象群一路北行，吸引了整個世界的眼光。優(yōu)勢在于，兩個綠洲被稱為地球雙肺，一個是亞馬遜熱帶雨林。另一個就是西雙版納原始熱帶雨林。優(yōu)勢在于，中國和東南亞幾國文化的交匯，在國內(nèi)誕生的最璀璨的一個明珠，就是西雙版納。優(yōu)勢在于，這里最像東南亞，卻又比東南亞更便捷和安全，這就是西雙版納的價值。基于第二個原則，我們選擇了融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)。西雙版納傣族自治州的首府是景洪市，景洪是個縣級市，規(guī)模很小。融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)就在景洪老城的西北，瀾滄江西岸。這是個占地5.3平方公里，總投資約600億元的龐大項(xiàng)目。因?yàn)榫昂槭泻苄?，所以這個項(xiàng)目的面積，基本占了整個景洪建成區(qū)的八分之一的面積。更重要的是，這是這些年我們見過的為數(shù)不多的配套先行的項(xiàng)目，先建各種大配套和生活設(shè)施，然后才是住宅銷售。融創(chuàng)花費(fèi)約160億打造的七大自持配套，已經(jīng)全部落成。這導(dǎo)致整個景洪市最核心的配套基本全在這里。在這張圖中，集中了融創(chuàng)茂、超五星級酒店、三甲醫(yī)院、K12教育體系的城市級基礎(chǔ)配套，以及酒吧街、傣秀等文化生活配套，我們分別來說。融創(chuàng)茂：集購物，餐飲，娛樂，休閑等多種功能于一體，屬城市級綜合體，也是景洪最大的室內(nèi)購物中心。
山地酒店群：六星級的文華酒店、五星級的皇冠假日酒店和希爾頓逸林酒店，這是版納星際酒店最為集中的區(qū)域。
我們一直有一個觀點(diǎn)是，文旅目的地一定和五星級酒店是孿生關(guān)系，因?yàn)樾羌壘频暧懈鼑?yán)格的選址標(biāo)準(zhǔn)，也更懂消費(fèi)者的喜好。這也是前些年在賣海南的時候，我們一直排除西海岸的原因之一，當(dāng)整個西海岸沒有一家五星級酒店的時候，這一定是有問題的。三甲醫(yī)院：云南省第一人民醫(yī)院西雙版納自治州醫(yī)院，就在二期南側(cè)，這是景洪唯一的一家三甲醫(yī)院。
我們一直強(qiáng)調(diào)對于老人度假來說，什么最重要？是醫(yī)院和菜市場。一個關(guān)系著健康，一個關(guān)系著生活的便捷。K12教育體系：河北衡水中學(xué)、西雙版納允景洪小學(xué)、景洪市州立機(jī)關(guān)幼兒園。這是一哥一站式的教育體系，也是很多文旅盤完全無法比擬的教育配套優(yōu)勢，
融創(chuàng)主題樂園：占地約61公頃，總投資約30億元。整體為傣族文化特色的主題公園，已經(jīng)成為整個西南地區(qū)的文化旅游新高地。世界級秀場傣秀劇院：總投資約20億元，這個劇場王健林帶著魯豫親自來看過。在這些核心大配套之外，每個組團(tuán)還都過便利店和生鮮超市，以及多重形態(tài)的底商等等，滿足最基礎(chǔ)的生活服務(wù)。整體來講，在考察了整個景洪之后，我們覺得融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)是合適的一個項(xiàng)目。1、區(qū)位優(yōu)勢，不管是距離核心城區(qū)、機(jī)場都非常近?？上硎艹鞘猩畹谋憷?，又可安靜獨(dú)處。這些是因?yàn)槟玫卦?，可以?shí)現(xiàn)。現(xiàn)在再想在主城周邊，做一個這樣大體量的項(xiàng)目，幾乎不可能了。2、正是因?yàn)轶w量太大，所以才做了這么多牛逼的大配套。這樣齊備的配套別說云南，就算是整個海南也沒有遇到過。并且所有配套已經(jīng)全部落地。3、如果你認(rèn)可米宅的選籌原則，認(rèn)可西雙版納，那么請相信我，這樣項(xiàng)目一定是綜合評分最高的一個項(xiàng)目。也許曼弄楓更原生態(tài)，但原生態(tài)也意味著各種基建和配套更稀缺，所以這是一個選擇題。你更向往風(fēng)景，你可以去曼弄楓；但老人養(yǎng)老、生活的便捷度和更濃郁的煙火氣，肯定是融創(chuàng)更勝。對于云南的文旅，我們同時在大理、西雙版納和騰沖都在找項(xiàng)目。在大理我們也找見了非常合適的項(xiàng)目，但是因?yàn)楣?jié)點(diǎn)不太合適，所以只能往后延一下時間。正好，融創(chuàng)西雙版納國際度假區(qū)有一個非常難得的機(jī)會，米宅拿到了一批獨(dú)家房源。我們這是非常難得的一次機(jī)會，并且以后也不太可能會有了。在市場最好的時候。版納文旅賣到了18000，后來一路下降穩(wěn)定在了8000左右。但這一次，我們拿到的房源，比這個價格還低了很多。可以說已經(jīng)是最底部的價格了。但這批房源只能截止到月底，也就是8月31號，所以只有兩天的認(rèn)購時間，可以說時間非常緊張。并且在米宅文旅群中已經(jīng)選過一波了，房源也剩的不多。所以，這一次看好版納，真正有需求的人可以迅速下手。需要考慮或者沒想好，也可以等我們接下來大理和騰沖。有需要的、想買的、想了解情況的，就長按下面的二維碼，加群，群里有詳細(xì)的房源信息和優(yōu)惠信息。再強(qiáng)調(diào)一次，如果有意愿，一定不要錯過這次機(jī)會。錯過了這批房源，以后一定不會再有這個價格了。這是米宅憑借平臺優(yōu)勢，用多次的平臺推廣和項(xiàng)目直播，以及不菲的定金才獲得的價格。米宅的初心是想一炮打響，所以僅此一次，以后也不會再有這樣力度的資源置換了。我們最擔(dān)心的是你有需求，但是一時猶豫沒有下訂，導(dǎo)致將來后悔莫及。所以，有需求請果斷下手，一定要抓緊這僅有的兩天窗口期，一定不要讓自己后悔。最后必須要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)，也是米宅文旅篩選客戶的兩條底線是：1、文旅不是投資品，一定不能站著投資的角度去買，它是城市生活的補(bǔ)充，是消費(fèi)品；也就是說，有實(shí)際的度假、養(yǎng)老需求才買。這是你為家庭的養(yǎng)老和度假生活預(yù)備的一個根據(jù)地。畢竟再晚幾年，可能就真的買不到優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目了。
2、不建議用杠桿，文旅不值得。將杠桿用在城市地產(chǎn)投資，用在更需要的地方。不過，35萬的總價，對于有實(shí)際需求的文旅客戶，也壓根用不上杠桿。好了，謹(jǐn)記這兩條，就長按下方的圖片掃碼進(jìn)群！ （完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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