1
2020年，2021年，如果用一個字形容中國北方的城市房價。
無疑是一個“衰”字。
在大城市里面，除了獨一無二的北京，除了獨二無二的西安。
剩下的幾乎一個德行。
新房市場橫盤陰跌，二手市場跌跌不休。
直到2021年的年中，似乎這一輪下跌周期還沒有完全結(jié)束。
那么，今天我們就來盤點一下。
在當(dāng)下這個時點，北方哪個城市房價最令人擔(dān)心？
2
衰——最具有代表性的當(dāng)屬天津。
這十年來看，天津房價經(jīng)歷了典型的三個階段。
第一階段：從2012年元月到2016年4月，經(jīng)歷了一個小周期，房價有一個小的起伏，但是很快又跌了回去。
第二階段：2016年中暴力拉升階段，無論是新房還是二手房快速暴力拉升了40%上下。
第三階段：從2017年初到現(xiàn)在，屬于橫盤震蕩，其中新房相對較穩(wěn)，但是二手房卻上躥下跳。
如果，你把第三階段單獨拿出來分析，就會發(fā)現(xiàn)天津的二手房業(yè)主情緒相當(dāng)不穩(wěn)，當(dāng)房價看好，它漲的比新房還厲害，當(dāng)房價看跌時候，它跌的比新房也厲害。
尤其是2020年年初，這種情緒達到了高潮，二手房價漲幅跌破了新房二手交叉線（紅圈處），看空的情緒達到極點。
下面，我們來分析一下天津樓市未來。
首先，天津這個城市本身價值還在，目前階段只是被暫時看空看過了。
從房價走勢圖上，去年年底，很顯然新房已經(jīng)開始抬頭。而今年年初，二手房也開始抬頭。
從這個“雙抬頭”局勢可以判斷，天津本輪已經(jīng)到底，下一階段進入了恢復(fù)性價格走勢。
所以，未來一年，天津房價將進入恢復(fù)性穩(wěn)定狀態(tài)，以較為緩慢的態(tài)勢進行恢復(fù)，最終二手房趕上新房的漲幅，達到差不多2019年初的水平。
但是這個過程一定是緩慢的，畢竟上一輪天津樓市底部周期調(diào)整時間太長了，讓人不敢輕易下場，這種情緒和2016年的杭州樓市有所類似。
3
如果你把石家莊和鄭州的10年房價走勢圖放在一起比較，你就會發(fā)現(xiàn)這兩個城市實在太像了。
基本上兩個城市都分為四個階段。
第一階段：從2012年1月到2016年年初，經(jīng)歷一個不大的周期，在這個周期中，新房和二手房同方向都有漲跌。
第二階段：從2016年年初到2016年底，新房和二手共同經(jīng)歷一個快速的暴力拉升階段，房價漲幅達到50%。
第三階段：從2016年底到2018年中，新房和二手房進行高位震蕩，但是分化尚未明顯。
第四階段：從2018年中到現(xiàn)在，新房和二手房出現(xiàn)明顯分化，新房產(chǎn)生一定程度震蕩上行，二手房產(chǎn)生一定程度的震蕩下行。
實際上從2021年春天開始，這兩個城市樓市開始逐步回暖，也出現(xiàn)了新房和二手房漲幅雙抬頭，只不過這個抬頭石家莊不是特別的明顯，而鄭州比較明顯。
而且，這兩個城市在這十年的任何階段，你會發(fā)現(xiàn)都是新房漲幅高于二手，俗稱新房拉著二手走，不過是在2018年后也在持續(xù)，只不過新房對二手有點拉不動了。
對于這兩個城市未來一年房價，進行一個預(yù)測。
1、這兩個城市基本上這一輪周期也已經(jīng)到底了，下半年將慢慢拉升。
2、然而新房的價格拉升將被二手下行的趨勢，進行較強的牽引，而不會有很大起色。
3、整個一年，兩個城市不管是新房和二手更多的是銷售量的回復(fù)，對于價格則在全市范圍內(nèi)不會有很大的提升。
尤其在北京這個北方標桿性城市房價被明顯打壓時候，這種趨勢更加明顯。
4
再說一下強省之中的弱省會典型——濟南。
十年看下來，濟南經(jīng)歷了兩個完整的周期。
第一周期，從2012年元月到2015年5月，是個典型的弱周期，房價最高新房增幅10%，二手差不多只有4%。當(dāng)然跌幅也有限大約在2%。
第二周期從2016年7月到現(xiàn)在。
這個輪周期，漲幅較大，你可以看到新房在2019年中曾經(jīng)增幅達到150%以上。然而二手就明顯比較弱，在第二輪周期任何階段，二手始終漲幅只有新房的一半。
這說明，濟南這個城市房價始終是新房拉著二手在走，新房賣的好，二手也不會差，新房賣不好，二手也不會好。
所以，下一步濟南穩(wěn)房價的重點在于新房，新房穩(wěn)二手自然會穩(wěn)，新房微漲至少二手不會跌。
而控新房的關(guān)鍵又是在土地，所以濟南的朋友一定要關(guān)注一下全市住宅土地的供應(yīng)量，因為這個城市中土地供應(yīng)是影響這個城市新房價格的最大因素。
而新房又是影響二手房價漲幅的最大因素。
5
最后再說北方獨二無二的城市——西安。
如果你沒有仔細研讀過西安的房價數(shù)據(jù)，你會覺得西安樓市真火，連漲四五十個月。
然而，在你看到上圖的時候，你會發(fā)現(xiàn)，實際上西安樓市的火爆，完全是一種“獨角戲”。
新房一飛沖天，二手多年徘徊。
從2017年底，新房和二手房的漲幅越來越分化，在四年之內(nèi)新房能夠完成房價翻倍，但是二手卻始終在比2012年基礎(chǔ)上上漲20%上下徘徊，并沒有隨之跟漲。
新房沒有拉著二手一塊漲，二手也沒有影響新房猛漲，兩種性質(zhì)的房子似乎不是一個城市的樓市，各自走出了各自完整的市場曲線。
而且這種趨勢在現(xiàn)在并沒有縮小的趨勢而是繼續(xù)拉大。
這種情況，這種行情、這種走勢，在全國其他城市見過，但是從未見過差距拉得如此之大的。
你覺得正常嗎？
反正我覺得不正常？
實話實說，我覺得西安樓市反而是整個北方最令人擔(dān)心的市場。
第一、整個北方幾乎所有的城市都經(jīng)過了2019年到2021年，包括北京，樓市下行期的底部調(diào)整，今年有所回暖，這是一個正常周期規(guī)律。
只有西安新房，從2016年末開始，就一直是夏天，一直上沖，這是不符合客觀規(guī)律的。
第二、新房價格上漲沒有二手房的呼應(yīng)，二手房徘徊不進，新房一發(fā)沖天，而任何一個正常樓市則應(yīng)該是是兩種房子有共振效應(yīng)，而不是越走越分化。
因為，總有一天，買了新房的客戶，會想到我的房子賣給誰？
如果賣二手是虧錢賣的，那新房火爆會持續(xù)嗎？
對于西安樓市，說實話，我不敢預(yù)測，因為它已經(jīng)超出了正常市場周期運行規(guī)律。
萬事有反常即為“妖”。
而“妖”，是不能用規(guī)律考察的。
對幾個重要新一線城市的明確房價預(yù)測
絕不“模糊”，明確說清四個超級城市下一步房價走勢
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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