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地產(chǎn)研究

為了房住不炒，國家這次動(dòng)真格了！

發(fā)表時(shí)間：2021-08-13 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

1

先是市場(chǎng)崩了！

這幾天，深圳的學(xué)區(qū)房業(yè)主有“多么痛的領(lǐng)悟”。

因?yàn)獒槍?duì)高價(jià)學(xué)區(qū)房，深圳提出兩大針對(duì)性措施。

1、大學(xué)區(qū)招生，多校劃片，解除住房與學(xué)位緊密的捆綁關(guān)系。

2、二是建立學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

就是這兩點(diǎn)，直接將能橫穿多輪周期，淡旺季都暢銷的硬通貨，干翻了。

比如上周法拍的帶百花+實(shí)驗(yàn)雙學(xué)位，104㎡的長城花園3房，相比于之前的價(jià)格，打6折都沒人要，也直接流拍。

法拍市場(chǎng)無人問津，二手市場(chǎng)更是折戟沉沙。

深圳的學(xué)區(qū)房徹底崩盤了！

這幾天杭州的買房人也深有體會(huì)。

上周，杭州調(diào)控新政落地。

新落戶社保加兩年、社保個(gè)稅二改四、類積分制的有條件觸發(fā)搖號(hào)新規(guī)等，直接干翻杭州樓市這頭瘋牛。

房地產(chǎn)行業(yè)就是如此。一個(gè)通知下來，昨天還叫人小甜甜，今天可能就變成牛夫人。

特別是7月22日國家要求進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)后，已有16城發(fā)布樓市調(diào)控新政。

深圳、東莞、廣州、上海、杭州、北京等多個(gè)熱門城市被調(diào)控大錘錘了個(gè)遍。

從出臺(tái)的政策看，價(jià)格炒作、市場(chǎng)投機(jī)、加杠桿、學(xué)區(qū)房等都被精準(zhǔn)打擊。

效果是顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入了相對(duì)冷靜的階段，但樓市氣氛開始變得詭異了。

2

開發(fā)商不玩了。

6日夜間，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，暫停下周一計(jì)劃出讓的22宗地。

這是深圳史上最大規(guī)模的土拍派對(duì)，突然中止。

官方說法是，為防范出現(xiàn)土拍熱，擔(dān)心有人拿土拍做文章。

但其實(shí)是開發(fā)商不拍了。

與此同時(shí)，亦有傳北京二批次供地摸排情況不理想，擬報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期。特別是民企參與度極低。

為什么？5月份還爭(zhēng)得頭破血流的開發(fā)商們?cè)趺?月就參與度低了呢？

北京首次土拍，雖然土拍規(guī)則基本限制了未來的售價(jià)，開發(fā)商也基本沒有利潤而言。

但，依然出現(xiàn)了為了7塊地大家搶的頭破血流的場(chǎng)面。

深圳的首場(chǎng)也是如此。

雖然深圳只出讓6宗地，但有三宗地都以近45%的溢價(jià)率出讓。

究竟發(fā)生了什么呢？僅僅兩個(gè)月，開發(fā)商拿地的那股子沖勁去哪里了？

大概是被7、8月廟堂之上雷霆萬鈞的手段整沒了。

學(xué)區(qū)房的確定性，說踩的稀碎就踩的稀碎；校外輔導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，千億級(jí)的市場(chǎng)，說不要就不要了；樓市的輪動(dòng)預(yù)期，說摁住就摁住了。

5月份，他們或許對(duì)下半年政策面寬松有期待，但7月份，他們終于見識(shí)到房住不炒的確定性。

他們開始意識(shí)到，再拿地很有可能年底就把自己賒進(jìn)去了。

開發(fā)商們畢竟還是開發(fā)商，拿地本質(zhì)是賺錢的，不是來找虐的。

當(dāng)利潤空間已經(jīng)沒有，甚至要賠錢做項(xiàng)目的時(shí)候，買房人問，品質(zhì)如何保證時(shí)，他們?cè)撛趺椿卮穑?/span>

6月30日，濟(jì)南的一場(chǎng)大雨，讓綠城一個(gè)在建的項(xiàng)目“春來曉園”轟然倒塌。

在業(yè)內(nèi)以“高質(zhì)量”著稱的綠城在限價(jià)面前給出了這樣的答案。

當(dāng)拿地條件里對(duì)配建規(guī)模的要求越來越細(xì)時(shí)，買房人問，混居大戰(zhàn)的矛盾如何解決時(shí)，他們?cè)撛趺椿卮穑?/span>

2018年華潤在北京限價(jià)9.5萬的名盤昆侖域，因?yàn)橄迌r(jià)減配、業(yè)主混居，讓華潤成為了北京品質(zhì)坑盤的代名詞。

不可否認(rèn)，商品房限價(jià)，確實(shí)是紅利。但如果開發(fā)商踩中“三道融資紅線”，堅(jiān)持不下去了，爛尾了怎么辦？

在大大小小的爛尾樓里，吸食了數(shù)以萬計(jì)的普通家庭血汗。

就算熬到收房，品質(zhì)縮水、劣質(zhì)裝修也讓業(yè)主們崩潰。

不僅要制作短視頻情景劇維權(quán)，還要舉辦維權(quán)大會(huì)，同時(shí)還要駕駛著幾十輛豪車上街維權(quán)。

形勢(shì)所迫還要上樓頂，以跳樓為手段來維權(quán)。

當(dāng)下的樓市，有太多的新政策。初心很好，但當(dāng)步子邁得太大，同時(shí)又監(jiān)管缺位的情況下，最后有可能接爛盤的是買房人。

3

初衷是好的！

近期高層政策頻出。特別是教育、住房等領(lǐng)域出臺(tái)了一系列新政策，比如打壓虛高學(xué)區(qū)房、設(shè)定二手房指導(dǎo)價(jià)、限制房貸、加快發(fā)展保障性租賃住房等。

這一系列政策調(diào)整的初衷是想克服在相關(guān)領(lǐng)域出現(xiàn)的一些所謂的亂象，希望能夠降低住房、教育等對(duì)于居民生活的負(fù)擔(dān)，這一初衷是好的。

但實(shí)事求是地，有些值得商榷。

比如，打壓學(xué)區(qū)房能真正起到促進(jìn)教育公平的作用嗎？長遠(yuǎn)看，能。但短期內(nèi)反而有可能會(huì)產(chǎn)生三個(gè)后果：

1、更不利于教育公平；

2、讓獲取優(yōu)質(zhì)教育完全和運(yùn)氣掛鉤，還有誰愿意寒窗苦讀？

3、在隨機(jī)的派發(fā)學(xué)位的過程中極有可能產(chǎn)生腐?。?/span>

所以僅僅從抑制需求入手，短期內(nèi)無法真的有效緩解教育、住房這些領(lǐng)域存在的問題。

相反一些政策的出臺(tái)，極有可能誤導(dǎo)廣大老百姓對(duì)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)缺乏敬畏。特別是投資者，在這些政策干預(yù)之后，會(huì)對(duì)整個(gè)中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)喪失信心。

4

這一系列操作下，確實(shí)會(huì)整的大家有點(diǎn)迷茫。

聚焦樓市，面對(duì)波濤洶涌變革，確實(shí)讓人拿不準(zhǔn)。那就抓住沒有改變的，以不變應(yīng)萬變。有三點(diǎn)沒變：

1、2021年房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不變，堅(jiān)持“房住不炒”、落實(shí)“三穩(wěn)”。

因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。

2、降價(jià)促銷是常態(tài)。

除了長三角、大灣區(qū)的熱點(diǎn)城市之外，廣大北方與中西部的城市，樓市很冷。

因此，接下來全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷依然是常態(tài)。類似惠州那種假調(diào)控會(huì)更多。

3、雖然房住不炒是主旋律，但是賣地金額和增速卻絲毫沒有放緩的跡象。

7月20日，國家財(cái)政部公布了2021年上半年財(cái)政收支情況。其中國有土地使用權(quán)出讓收入，即賣地收入34436億元，同比增長22.4%。

總體來看，房地產(chǎn)占我國地方政府的財(cái)政收入比重依據(jù)非常高。

今年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長15%，依然高于固定資產(chǎn)投資增速，投資開發(fā)熱情依然高漲。

試問，如果明年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于經(jīng)濟(jì)預(yù)期指標(biāo)，會(huì)怎樣呢？

政府賣地?zé)峄鸪?，樓市調(diào)控卻讓熱點(diǎn)城市市場(chǎng)涼涼。

這是不可持續(xù)的。

不可否認(rèn)，我們正在進(jìn)行一輪“刮骨療毒”。

房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的整頓政策如雨點(diǎn)般密集落地，這一場(chǎng)場(chǎng)驚天之變，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

當(dāng)越調(diào)越漲，棚拍就爆，成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)慣常，成為常識(shí)，甚至成為信仰，一切不利于房住不炒的行為都將被打擊，一切不利于“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)的市場(chǎng)都會(huì)被修正。

接下來，我們會(huì)習(xí)慣不斷的有新的地震級(jí)政策發(fā)布，習(xí)慣一天多個(gè)城市加碼調(diào)控，習(xí)慣一個(gè)個(gè)萬億級(jí)的市場(chǎng)被干翻。

當(dāng)然我們也會(huì)看到新的行業(yè)崛起，新的市場(chǎng)爆火……

接下來的幾個(gè)月，甚至未來的兩三年，大概率都會(huì)和2021年一樣，復(fù)雜且巨變。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 房住不炒

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