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今天起，全面看空學(xué)區(qū)房！

發(fā)表時(shí)間：2021-08-05 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

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從北京西城最嚴(yán)學(xué)區(qū)房新政落地到深圳大學(xué)區(qū)改革方案，可以明確的是頂級(jí)老破學(xué)區(qū)房確實(shí)要涼了。

縱觀每個(gè)城市頂級(jí)學(xué)區(qū)房一般對(duì)應(yīng)的都是老破家屬院。

比如說，只有這三五個(gè)家屬院能上這個(gè)頂級(jí)學(xué)校。實(shí)際上這幾個(gè)家屬院就是一個(gè)利益共同體。

在2021年7月之前，無論你政策如何轉(zhuǎn)變，優(yōu)質(zhì)的教育資源一直都是存在，學(xué)校是搬不走的。

這就是為什么，去年4月北京西城區(qū)政策壓頂?shù)那闆r，西城區(qū)頂級(jí)老破學(xué)區(qū)房反而會(huì)出現(xiàn)成交井噴，那些買房的人明明知道已經(jīng)被炒的老高了，政策也明顯在針對(duì)“好學(xué)區(qū)”背后的資源和房?jī)r(jià)，明顯可能會(huì)成為最后一棒，卻依然要一門心思的扎進(jìn)去的原因。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)緊缺，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是剛需。

但是隨著多校劃片、大學(xué)區(qū)、教師輪崗等等政策的落地，更多的外來人會(huì)進(jìn)入到這個(gè)學(xué)校，那么原本因這所名校形成的利益共同體就會(huì)瓦解，頂級(jí)教育資源的保護(hù)傘就逐漸失效，資源優(yōu)勢(shì)就被稀釋掉了。

這種變化不是今年改革，明年就能看到結(jié)果。

一般5-10年就能非常明顯的看出頂級(jí)學(xué)區(qū)的日薄西山。

雖然無法消滅你，但可以稀釋你，這就要論持久戰(zhàn)的作用了。

特別是對(duì)未來的增值影響是致命的，至少在下一輪行情就能看出，領(lǐng)漲學(xué)區(qū)將直接淪為跟漲小弟。

目前大家最關(guān)心的兩個(gè)問題是：

1、別的城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

2、學(xué)區(qū)房還能買嗎？如果買，該怎樣買？

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別的城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

未來三五年一二線城市都會(huì)跟進(jìn)。

北京、深圳是政策先行者，其他城市推進(jìn)只是時(shí)間問題。

可以明確的是，促進(jìn)教育公平化均衡化，弱化現(xiàn)有學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)流通價(jià)值，減緩學(xué)區(qū)房的流通速度是大趨勢(shì)。

從北京這次改革的手法看，改革是來真的。

北京都敢強(qiáng)行推進(jìn)了，所以別的城市也是一樣的。

比如廣州就宣布天河區(qū)華陽(yáng)、龍口西、天府路、旭景也宣布2021年8月31日后入證的房子，不再保證對(duì)口入學(xué)，學(xué)位爆滿后會(huì)進(jìn)行調(diào)擠。

接下來，廣州的熱門小學(xué)都有可能跟進(jìn)該政策。

另外一點(diǎn)，從放開二胎到放開三胎，熱點(diǎn)區(qū)域?qū)W位不夠，一定是越來越緊張的。

特別是未來的三四年（2022-2025）年，將非?？植赖某霈F(xiàn)井噴。一定會(huì)導(dǎo)致熱門小學(xué)學(xué)位不夠的的，調(diào)控學(xué)位是在所難免的。

那么，學(xué)區(qū)房究竟還能不能買呢？

能買。

因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的教育資源時(shí)稀缺的，所以學(xué)區(qū)房一定是剛需。

講到這里還有更更深層次的原因，中國(guó)北清復(fù)交不能搖號(hào)，眾多211、985不能隨機(jī)派位，世界名校更不可能搖號(hào)。

因此，優(yōu)質(zhì)的教育資源就是稀缺，學(xué)區(qū)房就是剛需。

在政策平推下，稀釋原有優(yōu)質(zhì)教育資源的同時(shí)，也會(huì)不斷的有新的教育資源進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房體系。

這也是老舊IP的輪換以及重新估值的過程，存在兼顧學(xué)區(qū)和投資的機(jī)會(huì)。

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那么學(xué)區(qū)房應(yīng)該怎么買呢？

如果你是自用，你大概率需要買一套。

在促進(jìn)教育公平化均衡化的大背景下，以前只要關(guān)注具體的學(xué)校，未來則要關(guān)注一個(gè)區(qū)域整體的教育水平以及成長(zhǎng)空間。

鎖區(qū)+就近入學(xué)，依然是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的最大保證。

只要鎖區(qū)政策存在，整個(gè)區(qū)域的價(jià)值依然存在。所以買頂級(jí)學(xué)區(qū)存在極大不確定性，但買教育資源比較強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域是確定。

所以如果你是純自用，買整個(gè)區(qū)域教育資源均衡，學(xué)校整體都不錯(cuò)的。

即便今后真的面對(duì)多校劃片、大學(xué)區(qū)，也不至于存在被派到太差的學(xué)校。

另外你也可以賭一把，從北京經(jīng)驗(yàn)看，在政策公布前出房產(chǎn)證和入戶。

也就是越早買入越好。接下來如果學(xué)位不夠，或有政策變動(dòng)，大概率就是以出房產(chǎn)證時(shí)間，和入戶時(shí)間進(jìn)行優(yōu)先排序的了。

學(xué)區(qū)房越早買越好，早買早占坑。

如果你偏投資，可關(guān)注城市經(jīng)濟(jì)重心位移背后新學(xué)區(qū)的崛起。

以廣州為例，在過去20年，廣州學(xué)區(qū)房的有兩次變遷史，分別是——從越秀西移向越秀東，從越秀東到天河，這背后就是廣州經(jīng)濟(jì)重心的位移。遵循這一原則，你可預(yù)測(cè)基礎(chǔ)教育會(huì)突飛猛進(jìn)片區(qū)，尋找學(xué)區(qū)房洼地。

如果你投資兼顧自用，買在新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的次新區(qū)。

因?yàn)檫@些區(qū)域?qū)氲娜巳耗贻p有活力、素質(zhì)高，在教育上投入的時(shí)間和物質(zhì)更多更大，表現(xiàn)到學(xué)區(qū)價(jià)值上就是更好的學(xué)習(xí)風(fēng)氣，更好的學(xué)習(xí)成績(jī)。這就是牛娃把普小考成名校的由來。

以北京回龍觀為例，隨著程序員的聚集，生源越來越好，然后硬生生地把這個(gè)片區(qū)考成了學(xué)區(qū)房。這背后就是好生源來自高知高收入家長(zhǎng)的聚集。

另外也可以買在新的行政區(qū)，比如所在地有知名大學(xué)或者公務(wù)員集中區(qū)域。

這些都是產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的基礎(chǔ)。

如果你僅僅只是想買個(gè)穩(wěn)妥帶學(xué)區(qū)的房子，就買小學(xué)、初中、高中一貫制名校分校周邊。

長(zhǎng)線看5-8年，有30%的可能賭到市級(jí)名校，有80%的可能賭到區(qū)級(jí)名校。

如果你買新房，千萬(wàn)不要再為所謂名校溢價(jià)買單。

因?yàn)槟愫苡锌赡苡龅介_發(fā)商引入名校名不副實(shí)，或者借合作辦學(xué)之名村小變名校，或者配建學(xué)校遲遲不動(dòng)工，孩子該上學(xué)了，學(xué)校沒建好。

原則上，新學(xué)校沒有好學(xué)校，合作辦學(xué)沒有好學(xué)校。

所以不要把新房的學(xué)校價(jià)值神話，把學(xué)?？醋髋涮?，有即可。

最后，對(duì)于我們大多數(shù)的人來說，一輩子就那么幾件大事，結(jié)婚買婚房，生孩子買學(xué)區(qū)房，中年考慮買個(gè)養(yǎng)老房。

所以說婚房、學(xué)區(qū)房、養(yǎng)老房是買房三大重災(zāi)區(qū)。

婚房容易買小，學(xué)區(qū)房容易買錯(cuò)，養(yǎng)老房容易買掉坑。

今天我主要結(jié)合北京、深圳學(xué)區(qū)房改革，重點(diǎn)就講對(duì)學(xué)區(qū)市場(chǎng)的影響？接下來，該如何買？

至于婚房如何買？也可以歸納為第一套房怎么買？如何選區(qū)域、小區(qū)、戶型，怎樣從第一套開始就打好資產(chǎn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)？

養(yǎng)老資產(chǎn)如何規(guī)劃？也可以歸納為資產(chǎn)升級(jí)。

這些內(nèi)容，我在《大白的買房實(shí)操圈》都會(huì)講到。大家有興趣可以加入大白的買房實(shí)操圈。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 學(xué)區(qū)房

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