昨天到今天，深圳和東莞的樓市不平靜，政策進(jìn)一步加碼。深圳是發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例》的意見稿，條例中有一條內(nèi)容引爆了輿論：應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。深圳近幾年一直在實(shí)行大學(xué)區(qū)試點(diǎn)，寶安、龍華、龍崗都有多校共享的試點(diǎn)，但對(duì)學(xué)位房影響不大，因?yàn)橹灰瑓^(qū)內(nèi)有房有戶，積分基數(shù)都偏高，基本都能保證就讀名校。往年的大學(xué)區(qū)無人關(guān)注，為什么今年一提到大學(xué)區(qū)三個(gè)字輿論就炸了?因?yàn)榻衲旰屯瓴煌?，整頓樓市動(dòng)真格了，學(xué)位房頂著最大的天雷，任何風(fēng)吹草動(dòng)都是最大的利空。和以前的多校共享試點(diǎn)不同，這次的深圳大學(xué)區(qū)被認(rèn)為是：1、從試點(diǎn)變?yōu)槿型菩?，所有學(xué)校全部納入共享；2、從積分改為搖號(hào)，有房有戶不能保證就讀名校；3、校長(zhǎng)和教師輪崗，稀釋優(yōu)質(zhì)名校的資源。這三項(xiàng)措施如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)學(xué)位房肯定是致命一擊，尤其是一類學(xué)位房，房?jī)r(jià)肯定是保不住的，比如百花、香蜜、海德這類片區(qū)的學(xué)位房。估計(jì)有人會(huì)說，百花、香蜜、南外文華這些片區(qū)，本來就名校聚集，多校劃片一樣能保中上，房?jī)r(jià)跌不了。我說未必，即使大學(xué)區(qū)內(nèi)都是一類或二類的學(xué)校，也只對(duì)二類學(xué)位房是利好，對(duì)一類學(xué)位房一定是利空。而且，這次教育改革的決心這么大，大家能想到的政府早想到了，如果留下優(yōu)質(zhì)大學(xué)區(qū)這個(gè)口子給大家繼續(xù)炒，那教改相當(dāng)于失敗。從深圳執(zhí)行全國(guó)最嚴(yán)指導(dǎo)價(jià)就能看出，深圳整頓樓市決心最大，學(xué)位房改革一旦推行，只能成功不能失敗。所以，這次的大學(xué)區(qū)政策如果落地，我估計(jì)會(huì)相當(dāng)徹底，順帶打破優(yōu)質(zhì)大學(xué)區(qū)的魔咒，至于如何操作，有可能把名校和更遠(yuǎn)片區(qū)的差校結(jié)對(duì)子。有人會(huì)說這樣太不人性化，孩子讀書接送不方便不安全，肯定有人去教育局散步。大家沒發(fā)現(xiàn)今年已經(jīng)不怕散步了嗎，散到最后又能如何，不一樣要接受現(xiàn)實(shí)。關(guān)于學(xué)位房未來的走勢(shì)，我在財(cái)智圈提出過一個(gè)大膽的預(yù)判，在這里分享給大家，供參考。關(guān)于深圳學(xué)位房，再重申一次，現(xiàn)階段一定不要再購入一類學(xué)位房，不管政策如何落地，對(duì)一類學(xué)位房都是利空。1、新入戶，購房前2年內(nèi)逐月連續(xù)繳納社保滿1年，可購房；4、8月1日后新成交住房，不足5年，按5%的征收率全額繳納增值稅；5、新房銷售建立購房意向登記系統(tǒng)，對(duì)熱點(diǎn)樓盤實(shí)行公證搖號(hào)選房、積分排序選房等制度，限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年；6、建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度，不得受理及通過線上和線下渠道對(duì)外發(fā)布明顯高于指導(dǎo)價(jià)的掛牌價(jià)格；7、拍地，強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格購地主體資格審查；9、嚴(yán)查首付，加強(qiáng)貸款管理等。
這幾項(xiàng)政策，隨便哪條拎出來都?jí)蚝纫粔氐?，這一次竟然全上。
東莞調(diào)控的兩個(gè)意外，第一個(gè)意外，最狠的政策全部疊加。第二個(gè)意外，東莞已經(jīng)涼透了，現(xiàn)在的樓市和深圳差別不大，已經(jīng)半死不活了，有必要再上滿清十大酷刑嗎，意義何在?據(jù)我不負(fù)責(zé)任分析，兩個(gè)原因。首先，東莞去年年初開始上漲，漲幅十分兇猛，三個(gè)月漲了50%，政府到7月25號(hào)才出臺(tái)了第一次調(diào)控。調(diào)控力度明顯不夠，所以新政出臺(tái)后東莞房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，一直漲到松山湖八萬，南城五萬，到今年2月底，東莞才出臺(tái)第二次調(diào)控。1、非本地戶口買第二套繳納社保年限從兩年改為三年；2、對(duì)離婚、新入戶、企業(yè)購房堵了部分漏洞；
2月底的東莞樓市已是強(qiáng)弩之末，這個(gè)稱不上嚴(yán)厲的調(diào)控算給樓市滅了最后一把火。從兩次調(diào)控內(nèi)容可以看出，在東莞長(zhǎng)達(dá)一年的暴漲過程中，政府的真實(shí)訴求是邊調(diào)邊漲，這種操作手法在上一輪的城市調(diào)控中很常見，用太極推手拉長(zhǎng)上漲周期，最終的漲幅一點(diǎn)也不弱。可上一輪是上一輪，這一輪是這一輪，形勢(shì)變了，以前忍不代表這次繼續(xù)忍。今天給半死不活的東莞樓市再插致命五刀，在我看來，更像是一種懲誡和預(yù)警，預(yù)警其他城市，哪個(gè)再學(xué)東莞，這就是下場(chǎng)。第二個(gè)原因：東莞做為一個(gè)普通的二線，太貴了。東莞房?jī)r(jià)普遍4-6萬，頂部摸到了8萬，很容易成為一個(gè)錨點(diǎn)。錨點(diǎn)的意思就是東莞這個(gè)級(jí)別的城市可以8萬，那XX城市不比東莞差，是不是也能到8萬，成都武漢南京這些強(qiáng)二線明顯強(qiáng)于東莞，是不是要破10萬?東莞立了一個(gè)高位錨點(diǎn)之后，只要東莞不降，其它城市對(duì)標(biāo)東莞，很容易悄無聲息地漲上去，最優(yōu)質(zhì)的樓盤漲到7萬、8萬，甚至更高。所以，如果調(diào)控對(duì)其他城市的訴求是穩(wěn)房?jī)r(jià)，對(duì)東莞的訴求就是強(qiáng)行降房?jī)r(jià)。這次狠狠補(bǔ)刀的新政，就是要把東莞的高房?jī)r(jià)硬打下去，把錨點(diǎn)拉下來，如果把松山湖拉到6萬，南城拉到3.5萬，錨點(diǎn)就消失了，其他城市就不好對(duì)標(biāo)了。揭開表象看本質(zhì)，萬事萬物有邏輯，以上是我對(duì)這次深圳學(xué)位房和東莞樓市新政的解讀，如果認(rèn)可分析，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)。一個(gè)保持獨(dú)立思考的公眾號(hào)
（完）
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