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鄭州新房學區(qū)房可能是一場大型精神騙局

發(fā)表時間：2021-07-29 作者：宋詞來源：鄭州樓市

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2021年注定是歷史上不平凡的一年。中國人民背在肩上的教育、醫(yī)療、住房三座大山一個一個正在被定向爆破。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步減輕義務教育階段學生作業(yè)負擔和校外培訓負擔的意見》

全面壓減作業(yè)總量和時長、提升學校課后服務水平、堅持從嚴治理、大力提升教育教學質(zhì)量、強化配套治理，提升支撐保障能力

這是繼6月15日，教育部新成立校外教育培訓監(jiān)管司進行制度改革之后，教改從單純的教育部門問題上升到國計民生問題。

雙減政策發(fā)布后，教育股基本全線崩盤。

無論是學科類培訓的非盈利性質(zhì)，教育資本化的定點打擊，還是義務教育階段學科類校外培訓收費納入政府指導價管理，全面提升學校課后服務水平。國家隊正在重新定義未來中國幾十年的教育模型。

但教育可以減負，人生不可能減負。中國式教育的賽道將從非常清晰的[重點名校+K12輔導]教育模型，演變?yōu)榛煦鐮畹腫普通人回歸校內(nèi)教育+高階家庭高投入私教]的新常態(tài)。

一個最直接的影響是，有教育基因背書的名校在新教育體系打造上肯定更有優(yōu)勢。未來，學區(qū)房的價值和教育權重將大幅度提高。

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回歸到鄭州微觀市場，學區(qū)房已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn)市場的核心話題，今年更是學區(qū)政策和房價勢能交替，風暴漩渦的一年。

第一、2021年開始，全鄭州的民辦高中不再面向全省招生。至此，全鄭州的公辦、民辦普通高中原則上實行屬地招生，不再面向全省招生。

今年開始，越來越多的地市家庭因為教育資源，選擇鄭州置業(yè)。

第二、在這一輪行情中，全國一二線城市全部都是學區(qū)、品質(zhì)次新大幅度領漲。學區(qū)在房產(chǎn)價值，包括投資中的權重大幅度提高。

即便在鄭州2020年市場下行期，諸如金科城、數(shù)碼公寓等典型性學區(qū)房房價都在逆勢大幅度上漲。

第三、以上海為代表的分配生制度升級改革和以北京東西城為代表的多校劃片制度升級，全國各大城市包括鄭州，高溢價重點學區(qū)面臨極大的政策風險。

第四、鄭州層出不窮的“學區(qū)房”維權。

“XXX開發(fā)商虛假宣傳”“名校變村小”學區(qū)房兌現(xiàn)問題同樣成為鄭州房地產(chǎn)市場的典型特征。

第五、鄭州學區(qū)房前所未有的多，也前所未有的亂。

自2018年鄭州樓市下行期開始，鄭州新房就進入到了“學區(qū)房”的迸發(fā)期。當市場進入內(nèi)卷狀態(tài)，開發(fā)商必須提高顯性價值進行有力競爭。

產(chǎn)品肯定短期無法提升，客戶也不相信。這個時候學區(qū)加持就成了最顯性、最即時、溢價最明顯的開發(fā)配套。

在當下的鄭州市場，新房搭配學校已經(jīng)是常規(guī)動作，項目不配個學校真的不好意思賣房。當下的鄭州全城盡是學區(qū)房，這也代表著新房學區(qū)房的復雜性大大提高，含金量大大降低。

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所以我們需要好好梳理一下學區(qū)房的信息，理清認知序列。

第一、鄭州新房學區(qū)房可能是一場大型精神騙局，或者是一種精神安慰劑。

雖然都在討論學區(qū)房，但大部分人看的學區(qū)房，特別是新房，并不是嚴格意義上的學區(qū)房。

當下的鄭州新房學區(qū)房正在呈現(xiàn)很明顯的開發(fā)商輕資產(chǎn)代建般的特質(zhì)，類似于學校廣泛發(fā)布信用貨幣，引發(fā)教育的通貨膨脹。

比如管城區(qū)一堆管城外國語小學、中原區(qū)一堆伊河路小學、金水區(qū)一堆緯五路小學。

新房學區(qū)房分為四種，包括分校、掛名、托管、聯(lián)合辦校。嚴格意義上的學區(qū)房是分校性質(zhì)，但現(xiàn)在鄭州新房學區(qū)房幾乎沒有標準意義上的分校。[掛名]、[托管]、[聯(lián)合辦校]才是披著學區(qū)房外衣的本質(zhì)形態(tài)。

1、名校變村小的底層邏輯是本質(zhì)都是村小。

鄭州當前3-4環(huán)項目大部分都是從前幾年城中村拆遷開發(fā)演化而來，甚至放眼到整個鄭州，城鎮(zhèn)化早期都是村小，村小是當下項目配套學校的原始形態(tài)。與其說名校變村小，不如說是村小的改名加再包裝。

2、開發(fā)商的原則從來是以最小代價達成營銷動作。

首先學校的教學反饋和升學反饋基本上都是交房后至少2年后的產(chǎn)物，基本無法即時評估。所以開發(fā)商只要以最小代價（贊助費）綁定名校即可，說白了就是買一個知名度，貼一個學校的牌子就足以應付購房者。

從這個角度講，即便是貼牌，很多開發(fā)商心疼、談不攏價碼，最終學校跑了的也真夠氣人。

3、教育需要傳承，以及非常看中生源。

中原區(qū)、金水區(qū)作為鄭州兩個典型的教育強區(qū)是有原因的，一是這兩個區(qū)域比較特殊，早期其生源多為機關單位子女，相對比較優(yōu)質(zhì)，二是幾十年的積累。這兩點非常重要！

以師資為例，優(yōu)質(zhì)教師的培養(yǎng)速度遠遠趕不上貼牌速度，名校、名師都需要很多年積淀而來。即便強如衡水教育集團，也不能單憑教材、管理模式，高成績的擴張。

金科城房價的暴漲來自于可能是鄭州目前唯一一個新房老學區(qū)。換而言之，只有經(jīng)得住升學考驗的名校才是真正意義上的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房。

這么多伊河路小學、緯五路小學未來全部是薛定諤的貓，真的不一定如同區(qū)域哪個普小。

綜上，如果沖著開發(fā)商簽約所謂的名校去購買新房學區(qū)房，本質(zhì)上更像是一種精神安慰。只能說貼個好看的牌子，多一點名校教學體系的指導，總比沒有強。在鄭州真正的重點學區(qū)房還是要在二手房淘。

第二、未來學區(qū)房的選擇重點，大概率從[校]轉為[區(qū)]

這也是為什么建議著重考慮教育的家長建議金水、中原、高新置業(yè)，核心是平均教育水平比較高，是完全可以對沖多校劃片風險的。

比如藍堡灣板塊即便是第二梯隊的學區(qū)放在整個鄭州也是遙遙領先。只不過需要額外注意目前過高溢價的老破大、老破小未來有很大的政策風險。

第三、民辦教育正在經(jīng)歷洗牌。

無論是公民同招政策的限制，還是國家限制民辦教育規(guī)模和占比，無可回避民辦教育正在面臨嚴重的打壓，今年民辦報名人數(shù)銳減也是見證。

這次打壓也是一次洗牌，或者說優(yōu)勝劣汰。

然而我依然十分看好民辦，涅槃重生。

事物的底層邏輯就是靠升學率吃飯、掙錢的民辦學校一定比公辦學校壓力更大，動力更充分。

第四、當下對學區(qū)和教育的認知需要提升

學區(qū)房不是一種盲從，大部分家長對學區(qū)的選擇上只關注到最表面的知名度。

有兩個非常重要的點需要關注：

1、選校不如選班

一線的教育工作者或者說教育專家都明白這個道理，教育名譽意義上的終點是大學，是211、是985、是國際名校。

短暫的名校光環(huán)也只是一種心靈慰藉，在重點班制度普遍實行的當下，重點班才是學校所有資源的最優(yōu)先級，投入的力度和普通班不在一個量級。對于孩子的成長而言，外國語的普通班大概率比不上其他重點學校的重點班。

2、大多數(shù)家長忽視的分配生制度

分配生制度將會是未來幾年學區(qū)房之外，升學模型的重中之重，這次雙減政策也明確提出了逐步提高分配生比例。

今年就有一批中上等的孩子滑檔，但是分配生卻能彎道超車。

對于家長教育策略運用上，分配生制度更像是田忌賽馬。所以普校的重點班+分配生制度完成孩子的教育進階是近幾年比較明朗的一個賽道，需要家長結合孩子情況提前規(guī)劃。

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以上是今天分享的內(nèi)容，劃下重點。

1、未來依賴于校內(nèi)教育的新教育體系會逐步搭建，名校更有優(yōu)勢，學區(qū)房價值再度增加，也充分相信民辦學校會在此發(fā)力。

2、絕大多數(shù)新房學區(qū)房只是花里胡哨的的煙霧彈，有比沒有強?？紤]到區(qū)域的教育平均水平，考慮教育比較多的購房者優(yōu)先建議金水、中原、高新置業(yè)。

3、重點學區(qū)房只能在二手房中買，但高溢價老破大、老破小有政策風險。建議從[學區(qū)房]轉化為[片區(qū)房]的角度置業(yè)。

4、教育的升階賽道是多元的，學區(qū)房只是其中一部分、關注重點班和分配生制度是每個家長的必修功課。

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（完）

責任編輯：lumengxia

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