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發(fā)表時(shí)間：2021-07-19 作者：大漁來(lái)源：米宅珠三角

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今天深圳的二手房買賣，流程發(fā)生了新變化。

以前的二手房交易是買家賣家由中介撮合，談好交易價(jià)格和付款方式就可以簽約，簽完約再辦理網(wǎng)簽備案，交首付，申請(qǐng)貸款，過(guò)戶時(shí)審核購(gòu)房資格，完成過(guò)戶，交易結(jié)束。

現(xiàn)在變了，買家賣家不能自行簽約，必須由深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心核驗(yàn)，確認(rèn)買家有購(gòu)房資格后才能簽約，簽約之后的流程不變。

新流程惟一的變化就是審核買家的購(gòu)房資格前置了。

為什么要這么改?

這說(shuō)明住建局的高人，已經(jīng)打入了民間買房組織，深諳一些炒房客的習(xí)慣性打法。

之前，有些人利用審核購(gòu)房資格后置這個(gè)時(shí)間差，發(fā)明了一些非常規(guī)操作手法。

這其中有善意的，比如個(gè)人買房，購(gòu)房資格要兩個(gè)月后才能拿到，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，就提前簽約鎖定，兩個(gè)月后過(guò)戶。

也有非善意的，比如無(wú)購(gòu)房資格的專業(yè)炒家，先和業(yè)主簽下協(xié)議，付少量定金，約定一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)戶周期，半年甚至一年，甚至還有約定兩年后過(guò)戶的。

炒房客等房?jī)r(jià)上漲后，加價(jià)轉(zhuǎn)手給有購(gòu)房資格的人，過(guò)戶時(shí)是有資格的下家和業(yè)主過(guò)戶，炒房客吃到差價(jià)，坐收漁翁之利，這就是傳說(shuō)中的ABC單。

這種方式常見(jiàn)于職業(yè)炒家，誘導(dǎo)不熟悉二手房買賣的業(yè)主簽下長(zhǎng)約和更名協(xié)議，再尋找下家加價(jià)出手，一單利潤(rùn)少則十幾二十萬(wàn)，多則百萬(wàn)。

這種操作手法起源于深圳，去年上半年是高發(fā)期，有大炒家囤貨幾十套，下半年深圳調(diào)控后，職業(yè)炒家奔赴廣州、上海、北京、杭州、武漢，把這項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)推廣到全國(guó)，有大V自稱已獲利幾百上千萬(wàn)。

716新政，就是針對(duì)這種炒房模式打的補(bǔ)丁，簽約時(shí)就要審核購(gòu)房資格，沒(méi)有購(gòu)房資格想提前鎖定房源已經(jīng)不可能，徹底打掉了ABC單的生存土壤。

716新政出來(lái)后，并未引起太大波瀾，不是這個(gè)政策不夠勁爆，而是深圳樓市已經(jīng)是個(gè)奄奄一息的危重病人，再插上一刀，病人不覺(jué)得疼，別人也不在乎。

職業(yè)炒房客該出的貨早已出完，如鳥(niǎo)獸散，這個(gè)政策對(duì)他們沒(méi)什么影響，如果去年出臺(tái)那影響就大了。

2

7月上旬深圳的二手房成交量只有1090套，預(yù)計(jì)這個(gè)月不會(huì)超過(guò)2500套，樓市已經(jīng)從涼到冰再到凍成冰塊。

今年和以往任何一年不同，以前的深圳出調(diào)控市場(chǎng)涼了之后，只要沒(méi)有轉(zhuǎn)熱的跡象，政策肯定不會(huì)再補(bǔ)刀，會(huì)給它時(shí)間慢慢自然復(fù)蘇。

今年卻是一把大砍刀先砍翻在地，明明還在重傷失血，昏迷不醒，不但不給養(yǎng)傷，還繼續(xù)踩上一腳，補(bǔ)上一刀，然后再補(bǔ)一刀，就怕緩過(guò)勁兒來(lái)。

除了今天推出的716新政，據(jù)說(shuō)8月份會(huì)調(diào)整一次指導(dǎo)價(jià)，東部保持不變，西部的指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)下調(diào)，如果真的落地，等于給冰冷的西部再加裝一臺(tái)強(qiáng)力空調(diào)。

此外，央行降準(zhǔn)之后，為避免資金流向樓市，深圳最近加大了對(duì)小貸機(jī)構(gòu)的審核，要求小貸機(jī)構(gòu)暫停受理新業(yè)務(wù)，提交所有手頭業(yè)務(wù)資料，清查違規(guī)貸款，主要目的是禁止客戶從小貸機(jī)構(gòu)墊資全款買房，然后再做抵押。

這一套組合拳下來(lái)，相信深圳樓市還要涼上至少半年。

任誰(shuí)都能看出來(lái)，這次調(diào)控是下狠心了，不把房?jī)r(jià)打下去誓不罷休。

繼四十年前成立特區(qū)之后，深圳又一次承擔(dān)了先遣軍和試驗(yàn)田的作用，不同的是上一次是改革開(kāi)放，這一次是打擊炒房。

對(duì)比一下歷年來(lái)的調(diào)控政策，多年來(lái)基本局限在限購(gòu)、限售、提高首付、提高貸款利率、增加稅費(fèi)這些方式，主要在限制購(gòu)房資格、增加首付成數(shù)、提高交易和持有成本上打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

針對(duì)這些政策，近幾年出現(xiàn)了大量的破解黑科技。

針對(duì)限購(gòu)，抓的不嚴(yán)的城市用補(bǔ)交社保，辦理人才資格，或者直接花錢破解；抓的嚴(yán)的城市用入戶、代持，離婚，婚票、老人票方式破解。

針對(duì)提高首付，投資客找小貸機(jī)構(gòu)墊資全款買入，再找銀行用經(jīng)營(yíng)貸抵出七成，相當(dāng)于三成首付。

至于提高貸款利率和增加稅費(fèi)，相對(duì)于房?jī)r(jià)的猛漲，可以忽略不計(jì)。

還衍生出了ABC單這種高段位模式。

正可謂道高一尺，魔高一丈，表面上無(wú)懈可擊的調(diào)控政策被黑科技沖擊地千瘡百孔，資格和信貸控不住，房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。

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從去年開(kāi)始，深圳推出了一系列截然不同的調(diào)控政策，和以前的偉光正不同，近期的調(diào)控開(kāi)始走魔性路線了，專注于給漏洞打補(bǔ)丁。

去年的715調(diào)控：

深圳購(gòu)房資格變成了三年深戶+三年社保，反破解入戶買房；

離婚后一方有兩套或以上房產(chǎn)，另一方即使無(wú)房也不得購(gòu)房，反破解離婚買房大法；

三年內(nèi)有兩次或以上離異記錄，追溯三年內(nèi)擁有的住房套數(shù)之和，反破解婚票。

去年11月：

嚴(yán)查流水和首付資金來(lái)源，反破代持。

今年2月：

指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，直接把首付在原基礎(chǔ)上提高了兩到三成；

夫妻離婚將房產(chǎn)登記在無(wú)購(gòu)房資格一方，另一方三年內(nèi)不得購(gòu)房，給婚票再補(bǔ)一刀。

今年7月：

審查小貸機(jī)構(gòu)，禁止給買家墊資做剛過(guò)戶房產(chǎn)的全款抵押；

審核購(gòu)房資格前置，破掉ABC單和提前鎖定房源。

一系列操作猛如虎，在資格端，把入戶、婚票、離婚買房基本拍死，把代持和老人票最大程度化解。

在信貸端，全款抵押被卡死，首付大額提高，首套接近五成，二套接近全款。

住建局用以魔制魔的方式，終于取得了壓倒性的勝利，不到半年，深圳樓市從不可一世變成了奄奄一息。

而且，這次的深圳承擔(dān)了調(diào)控試驗(yàn)田的作用，效果好，就推廣到其他上漲預(yù)期強(qiáng)的城市。

離婚和婚票破解成功后，3月份推廣到上海；

指導(dǎo)價(jià)落地后收效明顯，近期推廣到上海、西安和成都。

這次先審核購(gòu)房資格再簽二手買賣合同的新政，不出意外后期也會(huì)推廣到炒房客相對(duì)集中的城市。

國(guó)家隊(duì)與職業(yè)炒家持續(xù)多年的貓鼠游戲，形勢(shì)已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，曾經(jīng)四處破解漏洞并屢屢得手的職業(yè)炒家，終于被封堵在了密室里，進(jìn)退不得。

有人說(shuō)高手在民間，真正的高手還是在ZF啊。

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（完）

責(zé)任編輯：lumengxia

標(biāo)簽: 深圳二手房

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