尖崗山的上篇發(fā)出后，發(fā)現(xiàn)尖崗山比我預(yù)想的還不招人待見，后臺留言清一水兒的鄙視。
高開低走的尖崗山，透支了太多期望值，豪宅沒成反被群嘲。涼了很久的尖崗山，從去年開始再度火起來，原因是開了新盤，去年新開了兩個盤，越秀和樾府和尖崗山壹號，今年準備開的是萬科都會四季。上一篇說過，尖崗山被錯誤定位成了豪宅，并在這條路上走了很遠，除了曦城和中海九號公館，還有一塊地拍給了泰禾做深圳院子，泰禾的資金鏈出問題后，深圳院子這個項目被長期擱置。尖崗山的豪宅之路屢戰(zhàn)屢敗之后，終于改變了定位，不再非豪宅不建了，可惜的是，這時的尖崗山只剩下幾個零星的小地塊了。尖崗山最后僅存的土地已被瓜分殆盡，除了人才安居房和學(xué)校，尖崗山最后的兩個樓盤，一個和樾府，定位中產(chǎn)，一個萬科都會，定位剛需。從純別墅的曦城，到高低配的九號公館，到中產(chǎn)的和樾府，再到剛需的萬科都會四季，再加上一個人才安居房，尖崗山一步一個臺階穩(wěn)步向下，從山頂走到了山腳，最后變成了一個豪宅剛需混搭的四不像。越秀和樾府去年就開始賣，到現(xiàn)在還沒賣完。
在我看來，和樾府這樣的改善型樓盤最符合尖崗山的氣質(zhì)和定位，110-175平的大三居和大四居，低密洋房，居住舒適度很高。可惜和樾府生不逢時，先是被豪宅拖累，尖崗山成了投資大坑，大家避之不及，再是去年新盤倒掛嚴重，和樾府10-11萬的單價讓人覺得倒掛不明顯，所以開盤后并不好賣，還開啟了二級聯(lián)動，快一年了還有一批三居的洋房沒賣完。現(xiàn)在大家都在盯著最后一個新盤——萬科都會四季。萬科都會四季靠什么打破尖崗山魔咒，很簡單，剛需小三房加限價。最小面積75平小三房，限價8萬3，620萬買寶安三房，還要啥自行車。
加上周邊在建的九年一貫制學(xué)校，傳聞要掛名校的牌子，更是錦上添花，這樣的房子，當然能買，當然要打。順便說一下，最近深圳樓市涼的結(jié)冰，5月份二手只成交了3000套地球人都知道，但沒想到的是連打新都遇冷了。最新六個入市的限價盤位置都不差，一個坪山地鐵口，兩個龍華中心區(qū)一個紅山一個上塘，還有一個很火的蛇口半山瑧境。都以為積分會很高中簽率會很低，沒想到六個盤有五個不看積分直接入圍，連半山瑧境這樣的網(wǎng)紅盤都不看積分，中簽率高達53%，實在有點尷尬。為什么出現(xiàn)這種情況，我在財富圈分析過一波：1、資格審核太嚴，除了深戶和三年社保，還要審核資金來源和流水，這幾項都篩下來，符合的人就不太多了；2、市場一涼，買房人就有了猴子掰玉米的心態(tài)，總認為后面還有更好更便宜的；3、半山瑧境總價最低1200萬，達到這個預(yù)算的大多想著打海德園；4、對倒掛力度不滿意，坪山倒掛一萬，龍華倒掛兩萬，蛇口倒掛三萬，和去年幾年網(wǎng)紅盤對比，倒掛不夠刺激。鑒于買房人傲驕的心態(tài)，加上萬科都會四季貨量不少，如果近期推出，有可能像半山瑧境一樣叫好不叫座，出現(xiàn)不看積分中簽率還挺高的情況。中簽率高了肯定又有人犯嘀咕，這個盤能不能買呢，以后漲不漲呢?當然能買，在我看來，這個盤很可能是今年低總價剛需最好的投資兼自住盤。尖崗山其實被低估了，這個位置離寶中，前海，后海，科技園都不遠，小環(huán)境極佳，典型的出則繁華入則寧靜，沒有地鐵是小缺陷但不是硬傷，現(xiàn)在九號公館的大平層只賣10萬。要知道固戌被農(nóng)民房包圍的次新都賣到10萬了，兩相對比尖崗山明顯是洼地。尖崗山之所以便宜，一是面積太大被豪宅的定位坑了，二是配套太差，別說商場了，連買菜的地方都沒有。從去年開始，尖崗山的定位在悄悄改變，幾個平民新盤把尖崗山拉下了神壇，雖然豪宅定位不再純粹，但尖崗山被重新激活了，再度獲得投資客關(guān)注，有了熱度就有上漲的空間。配套方面，和樾府和萬科都會四季都自帶體量不小的商業(yè)，等到兩個新盤建成交付，商業(yè)完善，學(xué)校建成，尖崗山配套不足的硬傷就會得到解決，到那個時候，尖崗山肯定不是今天的價格。投資買房都知道要買預(yù)期，尖崗山的預(yù)期能看到是逐漸向好的，明年會比今年好，后年會比明年好，雖然比不了前海的大利好，但對一個小片區(qū)來說足夠了。我認為萬科都會四季綜合分很高，肯定值得買，不要總想著還有沒有更好的，猴子掰玉米的最后結(jié)果是兩手空空。包括越秀和樾府，剩下的尾盤也可以買，1000萬出頭的全新大三房，還是低密板樓，在西部還有多少選擇?最不利的反而是曦城和中海九號公館，面積太大總價太高，在剛需盤的拖拽下，單價最難往上走。米宅珠三角
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