有的話不用講太透
發(fā)表時(shí)間：2021-05-22
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
財(cái)智圈有個(gè)圈友問我羅湖的荔景大廈四萬能不能買?我首先反應(yīng)的是，四萬是指導(dǎo)價(jià)還是成交價(jià)?上網(wǎng)查了這個(gè)盤，發(fā)現(xiàn)指導(dǎo)價(jià)確實(shí)是四萬，雖然看不到掛盤價(jià)，但我判斷成交價(jià)也是四萬。因?yàn)檫@是個(gè)幾乎集所有缺點(diǎn)于一身的盤。1、區(qū)位在羅湖的地王，是十多年來持續(xù)沒落的片區(qū)；2、房子老，1994年的樓盤，已經(jīng)三十多年樓齡；7、戶型非常奇葩，一樓是個(gè)50多平的客廳，二樓是一字排開的三個(gè)房間，還包括一個(gè)異形房和一個(gè)暗房。荔景大廈這個(gè)177平的戶型，指導(dǎo)價(jià)39900，按指導(dǎo)價(jià)成交706萬，就問你買不買?我查了一下資料，荔景大廈2007年的掛盤價(jià)是1萬2。2007年，羅湖和地王都還很金貴，人們深信李嘉誠的那句買房箴言：地段，地段，還是地段。買羅湖，買地王肯定不會(huì)錯(cuò)，至于戶型好不好，有沒有小區(qū)，根本不重要。今天看起來淺顯的買房常識(shí)，當(dāng)年卻無人能夠參透，不是十多年前的人更笨，而是一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的認(rèn)知，人突破不了時(shí)代的局限，把你放到當(dāng)年也不會(huì)做的更好。2007年，羅湖的荔景大廈一平米1萬2，買一套177平的三房總價(jià)212萬。2007年，寶中5500-6000一平，212萬可以買四套90平的三房，深圳當(dāng)時(shí)不限購，有錢想買幾套買幾套。14年后，荔景大廈這套大三房總價(jià)700萬，寶中四套小三房總價(jià)5000萬，一個(gè)選擇不慎身家差出了4300萬，生活就是這么戲劇性又殘酷。如果說2007年太遙遠(yuǎn)，再把時(shí)間倒推到2016年初，羅湖的中海天鉆和南山的半島城邦三期幾乎同步開盤，開盤價(jià)半三10萬，天鉆還略高，10.5萬。天鉆150平的四房，買入價(jià)1580萬，現(xiàn)在市值2000萬；半三160平的看海四房，買入價(jià)1600萬，現(xiàn)在市值5000萬。這兩個(gè)血淋淋又略極端的例子，說明在深圳這個(gè)城市，第一怕不買房，第二怕買錯(cuò)房。房價(jià)漲到今天，該體現(xiàn)的價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)，甚至透支，該拉開的價(jià)差也拉的很大，以后不可能再出現(xiàn)這么極端的案例了，大家應(yīng)該都是這么想的。不過我想回到2016年，17年，大家也是這么想的，但巨大的價(jià)差還是產(chǎn)生了，只能說一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的認(rèn)知和局限，普通人跳不出這個(gè)局限。對(duì)于歷史，只有借鑒，對(duì)于未來，只能敬畏。5月份的二手成交數(shù)據(jù)非常難看，應(yīng)該不到3000套，可以說跌穿地心，史無前例，不出意料，6月份的成交也好不到哪里去。2、客戶看房有三到四個(gè)中介陪同，因?yàn)殚e人實(shí)在太多了；3、中介現(xiàn)在的口號(hào)是“活下去”；4、雖然幾無成交，但西部房價(jià)仍然堅(jiān)挺，看不到松動(dòng)的跡象；5、寶中房價(jià)沒降，西岸觀邸78平小三房最低報(bào)1480萬，單價(jià)19萬；壹方中心全部破了20，一改二的52平小兩房報(bào)價(jià)都在1300以上，單價(jià)25萬，講真這個(gè)價(jià)我覺得透支了，有這1300萬，為什么不去福田買個(gè)舒服點(diǎn)的三房呢；6、鹽田自成體系，交易一直都有，因?yàn)辂}田房子的指導(dǎo)價(jià)和成交價(jià)差別不太大，單價(jià)總價(jià)都不高，該買的還是買，不過鹽田也漲了不少，鹽田港從4萬多漲到了6萬多。7、偶爾會(huì)有相對(duì)筍的房源放出來，多是福田的老舊大，這類房子旺季就不好賣，淡季更難賣，更不用說現(xiàn)在的冰季了。8、學(xué)位房偶有筍盤放出，比如帶深中學(xué)位的愉天小區(qū)，29平520萬甩賣，之前報(bào)價(jià)是600萬。總體來說，在二手市場，除了非買不可資金又夠的，幾乎所有計(jì)劃買房的人都在觀望，等待房價(jià)的松動(dòng)。深圳房價(jià)到底能不能松動(dòng)，能松動(dòng)多少?
表面上看深圳房價(jià)只是買家和賣家的博弈，而且買家貌似勝算更大，因?yàn)橘I家已經(jīng)達(dá)成了不買房聯(lián)盟，市場被凍住了。但如果跳出深圳，去看多維的外部環(huán)境，變數(shù)就增多了。外部環(huán)境是百年未有之大變局，多重變數(shù)的艱難博弈。疫情導(dǎo)致的全球大放水，舉兩個(gè)數(shù)據(jù)，美國去年4月份到現(xiàn)在，累計(jì)放水印鈔23萬億美元，相當(dāng)于全球流通美元的三分之一，一年印的錢抵過去十幾年。為對(duì)抗美國放水，全球12個(gè)經(jīng)濟(jì)體也印鈔100萬億美元，相當(dāng)于600多萬億人民幣。從去年開始的全球房價(jià)上漲，各種虛擬幣的跳漲，去年下半年制造業(yè)原材料的大漲，都是大水漫過全球的痕跡。國內(nèi)在疫情之后，出口反而復(fù)蘇，很多跨境電商去年到今年都賺錢了，這也是很多深圳大V提到電商買房占比很高的原因。但出口增多的結(jié)果是貿(mào)易順差加大，去年我國的貿(mào)易順差是3.7萬億美元。美元以人民幣結(jié)匯，企業(yè)賺了多少美元，在國內(nèi)就要向銀行兌換多少人民幣，央行就要印出相應(yīng)數(shù)量的人民幣。貿(mào)易順差導(dǎo)致印鈔增加，美元貶值又會(huì)引發(fā)輸入性通脹。5月19號(hào)，央行官員稱，人民幣在國際化條件下放棄匯率目標(biāo)，不再緊盯美元，保持中長期升值，多年來政府一直在努力穩(wěn)定匯率，現(xiàn)在策略改變，用意已經(jīng)很明顯了。
全國范圍的信貸全面收緊，嚴(yán)格杜絕資金大量流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步被房地產(chǎn)綁架，為什么今年初突然收緊，因?yàn)樗愕搅嗽搧淼倪t早會(huì)來。所以深圳的房價(jià)走向，不能只局限在深圳來看，要放在更廣闊縱深的大平臺(tái)。買家和賣家的博弈，只是多方角力的一個(gè)層面罷了。
米宅珠三角
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