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地產(chǎn)研究

未來2年的全國(guó)房?jī)r(jià)格局，已被提前鎖定！

發(fā)表時(shí)間：2021-05-13 作者：百夫長(zhǎng) 來源：米宅<原米宅米宅>

未來樓市的變量，只有4點(diǎn)：

1、土地紅利。

2、人口紅利。

3、購(gòu)買力紅利。

4、政策大手。

1

土拍大熱

10個(gè)城市的土拍，吸引了全國(guó)人的目光。

最近我看了不下幾十篇的鼓吹稿，說什么“土地紅利得到最大程度的釋放，未來房?jī)r(jià)一定會(huì)暴漲，想要買房的趕緊進(jìn)場(chǎng)”。這些人，非蠢既壞。

這幫人真是為了賣房，臉都不要了。

原本40度的溫水，一下子被干到70度。重慶、杭州、廣州、北京、揚(yáng)州直接燙手，融創(chuàng)中海華潤(rùn)融信拿地?zé)崆榉浅８邼q。

說實(shí)話，市場(chǎng)燙嘴了。

廣州，白云的金沙洲竟然到了4萬+，

杭州，1200億超過鄭州一年的財(cái)政收入，

重慶，進(jìn)賬635億，整體溢價(jià)率約43%，

北京，雖然溢價(jià)只有4%，但是非常難拿，

揚(yáng)州、無錫直接熔斷，都達(dá)到了限價(jià)，

……

土地上漲、房?jī)r(jià)上、火速抄底。

有關(guān)集中供地的邏輯，跟大家簡(jiǎn)單梳理一下：

1、地價(jià)能漲的城市，還是老三樣。廣州啊，重慶啊，北京啊，杭州啊，揚(yáng)州啊，無錫啊，本身就非常熱，不是因?yàn)橥僚臒崾袌?chǎng)熱，而是因?yàn)槭袌?chǎng)熱土拍才熱。

2、大部分的城市都有限價(jià)，上不了天。北京有限價(jià)，廣州有限價(jià)，杭州更不用說了，合肥、成都更是限得死死的，揚(yáng)州無錫直接到了熔斷。要是敢突破限價(jià)，杭州成都合肥早在3年前都漲瘋了，用得著等到現(xiàn)在？

3、二手房不動(dòng)，新房就必須趴下。最熱的城市中，二手房、學(xué)區(qū)房全都漲上了天：成都的金融城大源攀成鋼5萬+，合肥的政務(wù)濱湖5萬+，廈門最熱的島內(nèi)10萬+，4月之后逐漸橫盤，流動(dòng)性變差，倒掛越來越小。

4、住建部的尚方寶劍，還在頭上懸著。我估摸著，這幾個(gè)月應(yīng)該是沒時(shí)間管控，但是一旦市場(chǎng)鬧得太難看了，這把尚方寶劍可是上斬上海深圳，下斬成都西安，沒有人能逃得過去。

成都、合肥、西安即將到來的土拍，大家還擔(dān)心嗎？

孫猴子再厲害，不還是在佛祖的手掌心嘛。

不怕，逃出去再抓回來就行了。

2

人口的紅利

這是整個(gè)樓市的需求基礎(chǔ)，也是最扎實(shí)的基礎(chǔ)。

有關(guān)七普的大量的數(shù)據(jù)，對(duì)于樓市而言，最核心的結(jié)論只有幾個(gè)：

大家不愿意結(jié)婚了，

大家不愿意生二胎了，

大家不愿意生孩子了。

看著是不是很絕望？甚至有人斷言：

沒有新增，樓市必死。

數(shù)據(jù)從來是任人打扮的小姑娘，很多人在解讀的時(shí)候，全都是選擇性使用數(shù)據(jù)，看到的市場(chǎng)，得出的結(jié)論，還是老一套：

只有凈流出的城市，沒有未來。

只有凈流入的城市，才有未來。

畢竟，孔雀東南飛，人往高處走。

廣東、浙江、江蘇，這幫人拿著凈流入動(dòng)輒1000萬、600萬的數(shù)據(jù)，到處吆喝著只有這些地方才有未來。

廣東很強(qiáng)，深圳廣州很強(qiáng)，這我承認(rèn)。

浙江很強(qiáng)，杭州寧波很強(qiáng)，我也承認(rèn)。

但是他們卻完全忽視了一個(gè)問題：

為什么湖北10年凈流入只有51萬，武漢卻能穩(wěn)漲5年？

為什么每年凈流入20萬的鄭州，卻干不過旁邊的洛陽？

為什么江浙的地市、縣市的凈流入很少，房?jī)r(jià)卻又高又硬？

都說東北不行了，為什么大連還能保持最高15%漲幅？

這幫人準(zhǔn)備用一條理論打天下，完全不記得中國(guó)有幾百個(gè)城市，上千個(gè)縣市，城市情況錯(cuò)綜復(fù)雜，根本不可能用一條理論干翻所有的城市。

未來人口紅利，肯定不在增量上，而在人口的結(jié)構(gòu)上。

1、只要有錢，都想去北上廣深杭。針對(duì)全國(guó)人，不管是安徽合肥，還是杭州富陽，還是浙江溫州，只要你有錢，都可以去杭州。

2、只要有錢，都想去省會(huì)城市。針對(duì)省內(nèi)地市，四川人可以去成都，河南人可以去鄭州，湖南人可以去長(zhǎng)沙（廣州也行）。

3、省內(nèi)購(gòu)買力最強(qiáng)，待在原地就行。比如浙江溫州，一部分的有錢人，可以去上海杭州，但是剩下的有錢人，待在溫州本地也是非常好的選擇。

每個(gè)人都有一個(gè)美好的明天。

3

購(gòu)買力的紅利

其實(shí)上面的人口問題，就衍生出一個(gè)新的問題：

購(gòu)買力都去哪了？

去了更有價(jià)值的地方。

其實(shí)就3個(gè)：

1、頂級(jí)城市，

2、省會(huì)城市，

3、都市圈。

就這3個(gè)。

很多人說北方很多省會(huì)房?jī)r(jià)可是在跌啊，怎么說他們有價(jià)值呢，肯定是有價(jià)值的，為什么？

我們以東北的大連為例：

遼寧省10年人口遞減了115萬。
但是大連本身10年凈增了60萬。

也就是說，遼寧省的總?cè)丝诖_實(shí)是在外流，但是內(nèi)部的城市結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，大連一是吸引省外的人，二是吸引省內(nèi)地市的人，那就意味了遼寧省內(nèi)部的地市，流失的人口更多了，不僅要流失到省外，更要流失到省內(nèi)的好城市，余下的地市更沒有價(jià)值了。

再比如，長(zhǎng)三角、珠三角的很多城市，比如寧波、佛山、溫州、嘉興、鹽城、南通，其實(shí)內(nèi)部的人口凈流入也很少，但是房?jī)r(jià)卻非常高。

什么原因呢？

購(gòu)買力才是最核心的原因。

上海強(qiáng)，我們知道是全國(guó)人在買，

深圳強(qiáng)，我們知道是全國(guó)人在買，

杭州強(qiáng)，我們知道是全國(guó)人在買，

廣州強(qiáng)，我們知道是全國(guó)人在買，

但是佛山呢，珠海呢，寧波呢，南通呢，這些城市為什么也在漲？其中最核心的原因是，城市內(nèi)部的購(gòu)買力實(shí)在太強(qiáng)了。

比如南通。

這個(gè)城市至少90%的房子是被本地人消化的，按照我們的思路，外地人都不去炒的城市，怎么可能有價(jià)值呢，我告訴你，非常有價(jià)值。

其實(shí)最核心的一點(diǎn)就是，本地人在抬高。

對(duì)啊，因?yàn)楸镜厝艘灿写罅康馁?gòu)買力要釋放，他們要自住，他們要投資，再加上完全天量的購(gòu)買力在支撐，就實(shí)現(xiàn)了最核心的一點(diǎn)：

房?jī)r(jià)抬升。

4

市場(chǎng)的恐懼心理

還有非常關(guān)鍵的一點(diǎn)：

市場(chǎng)的恐懼心理。

這個(gè)恐懼心理，可以總結(jié)一下：

一個(gè)是大放水的資產(chǎn)貶值。

只要放水，沒有資產(chǎn)的人，資產(chǎn)少的人，一定面臨著被收割的命運(yùn)，這一點(diǎn)是最值得期待的事情。

一個(gè)是收入與房?jī)r(jià)的嚴(yán)重不匹配。

我說的不是普通人的收入，而是鄭爽的日新208萬，農(nóng)民工的日薪200塊，中間的差距太大了，這只會(huì)加速社會(huì)的裂痕。

這個(gè)根本不是市場(chǎng)帶來的，也不是中介銷售的逼定帶來的，而是整個(gè)市場(chǎng)帶來的一種資產(chǎn)貶值的恐慌心理。

越好越強(qiáng)，

越貴越搶，

我給大家舉幾個(gè)例子，你就明白了：

1、最貴的城市，最先漲，漲幅最大。

這一輪上漲最快的的城市中，深圳廣州上海杭州南京東莞，全都是最頂級(jí)的城市，說的通俗一點(diǎn)，這些全都是房?jī)r(jià)最貴的城市。

2、最貴的學(xué)區(qū)房，最先漲，漲幅最大。

成都合肥北京鄭州這種城市，二手房是漲價(jià)最猛的城市。因?yàn)橛械箳?，比新房至少高?萬左右，4月分之前的勢(shì)頭在不斷抬升。

3、越漲越搶，越高越搶。

江浙的很多地級(jí)市、縣級(jí)市，比國(guó)內(nèi)大部分的省會(huì)城市、重點(diǎn)城市都要貴，但是即使這樣，這些城市的房?jī)r(jià)依然非常貴，依然需要搶，這才是最恐怖的地方。

全球很多城市都漲了30%以上，中國(guó)漲不漲？全球大放水動(dòng)輒幾十萬億美元，中國(guó)會(huì)不會(huì)通脹？

所謂，富人通脹，窮人通縮。

5

滅霸住建部

這是個(gè)緊箍咒。

之前我就在圈子里說過了，20年的市場(chǎng)跟往年完全不一樣，尤其是調(diào)控的邏輯跟市場(chǎng)的底層邏輯，跟之前任何一年都會(huì)有巨大的變化。

一是調(diào)控的邏輯。

之前是上有政策下有對(duì)策，任你中央什么龍卷風(fēng)，到了地方都被一頓接化發(fā)，消解于無形之中，上有限購(gòu)下有落戶，上有限貸下有放貸，上有限價(jià)下有土拍大戰(zhàn)，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的堵死了中央的調(diào)控。

但是現(xiàn)在不行了，住建部撇開地方，直接站在第一線，廣州在漲，滅之，合肥在漲，滅之，成都很熱，滅之，西安很熱，滅之。效果好不好，至少態(tài)度是非常強(qiáng)硬的。

二是底層的邏輯。

之前買房，有兩個(gè)捷徑，也就是BUG。

一個(gè)是銀行端的經(jīng)營(yíng)貸等，一個(gè)是政府端的人才落戶。這不是降低了城市的門檻，簡(jiǎn)直直接把門都拆了，就差喊著：

快來啊，快活啊。

但是現(xiàn)在，這些BUG被徹底堵死了，重點(diǎn)城市的經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸全部暫停，查流水、查貸款、查收入非常嚴(yán)格；最近全國(guó)都在嚴(yán)查每個(gè)城市的人才落戶，南京的，杭州的，深圳的，合肥的，有些都判刑了，也就意味著人才落戶的野路子，基本上也被徹底堵死了。

基本上，我們把中國(guó)樓市的邏輯給梳理了一下：

1、水往高處走，人往好城市。

2、購(gòu)買力將聚集在最有價(jià)值的城市。

3、土拍溢價(jià)帶來的巨大市場(chǎng)效果。

4、以及所有人對(duì)于資產(chǎn)貶值的恐懼。

只要這4個(gè)變量不變，市場(chǎng)就不會(huì)發(fā)生太大的變化。

什么最好的禮物，只不過都被中央慢慢標(biāo)好了價(jià)格。

6

趕在西安調(diào)研之前，我被破竹團(tuán)隊(duì)拽了回來。

過去的4個(gè)月，或者說，從去年10月全國(guó)嚴(yán)打，到現(xiàn)在也過去了整整半年。

在過去的半年中，我們?cè)俅我娮C了中國(guó)最分裂的樓市，一方面是全國(guó)各地的漲價(jià)潮、搶房潮，另一方面是全國(guó)打地鼠一般的嚴(yán)打。暴漲與嚴(yán)打，構(gòu)成了過去半年最魔幻的一點(diǎn)。

今天冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，說一些業(yè)內(nèi)人士最不愿意聽的話：

神踏馬暴漲，都給我滾邊去。

今天晚上19:30，破竹免費(fèi)直播，我會(huì)在直播間好好跟你聊一聊，過去半年的市場(chǎng)是什么樣子的，當(dāng)下的市場(chǎng)如何應(yīng)對(duì)，未來半年的市場(chǎng)應(yīng)該怎么做？

廣州房?jī)r(jià)這么高了，還能進(jìn)場(chǎng)嗎？

全國(guó)限購(gòu)限貸徹底鎖緊，你還能買嗎？

成都合肥的二手房漲上天了，還能買嗎？

外地人有必要去揚(yáng)州、無錫去買嗎？

天量供應(yīng)的重慶能買嗎？

只有搖號(hào)才能買到的杭州，就你臉大你能搖到？

不扯淡了，啟動(dòng)新一輪調(diào)研的百夫長(zhǎng)，來一場(chǎng)不禿頭的硬核分享。

今晚19點(diǎn)半，我們講點(diǎn)出格的，講點(diǎn)不能播的。

騷年們，文末掃描二維碼，喝茶占位。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 全國(guó)市場(chǎng)

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
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