據(jù)深房協(xié)公布的數(shù)據(jù)，4月5號(hào)到25號(hào)三周的二手成交數(shù)據(jù)分別是896，998和1257套，三周共計(jì)3151套，4月份二手房總成交預(yù)計(jì)4200套左右。
深圳二手房市場(chǎng)一向有個(gè)榮枯線的說(shuō)法，榮枯的標(biāo)準(zhǔn)是6000套，6000算及格，8000是微溫，10000是火熱，4200算什么標(biāo)準(zhǔn)，涼涼唄！近期我接觸了幾個(gè)一線的中介，得到的一手信息如下：1、4月份比3月份的成交量更低，正常行情月成交10套的門店，現(xiàn)在只能成交3-4套，膝蓋斬。2、門店和中介都在熬，熬不下去的已經(jīng)轉(zhuǎn)行了。4、4月是傳統(tǒng)的學(xué)位房熱賣季，但今年不靈了，學(xué)位房一樣賣不動(dòng)，說(shuō)明只要不漲，再硬的剛需也硬不起來(lái)。5、掛盤價(jià)不漲也不跌，買家和賣家在僵持博弈，難受的是中介。成交價(jià)方面，最近神盤諾德假日的消息有點(diǎn)多。諾德48平兩房208調(diào)控之前掛盤價(jià)沖到1000萬(wàn)，750萬(wàn)直接砍掉了1/4。諾德66平掛盤價(jià)到了1200萬(wàn)，920萬(wàn)縮水了23%。這個(gè)傳說(shuō)中“前海唯一無(wú)短板產(chǎn)品，隨時(shí)上車隨時(shí)漲”的神盤，居然大跌了?神盤暴跌，炒房客套牢，吃瓜群眾喜聞樂(lè)見，買房客更堅(jiān)定了繼續(xù)觀望的決心，才跌了25%而已，急什么?硬幣的A面是：市場(chǎng)冰凍，神盤跌落，門店關(guān)張，中介轉(zhuǎn)行，深圳看來(lái)要撐不住了，房子要狠狠跌一波了。先說(shuō)說(shuō)龍崗，這個(gè)投資客一直鄙視的片區(qū)。19年年底，西部漲了30%的時(shí)候，龍崗紋絲不動(dòng)；20年4月，西部漲了50%，中部30%，龍崗剛剛睡醒；20年7月，西部漲了80%，中部50%，龍崗連30%都沒有，然后，就調(diào)控了。那個(gè)時(shí)候普遍認(rèn)為，資本用腳投票，東西部差距會(huì)越拉越大。715之后，關(guān)注龍崗的人不多，208之后，干脆連價(jià)格也看不到了，今天的龍崗，和西部?jī)r(jià)差是不是越來(lái)越大了。讓數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。2019年11月，中?？党?8平小三房285萬(wàn)，現(xiàn)在510萬(wàn)，漲幅79%。2019年10月，萬(wàn)科翰林城76平三房386萬(wàn)，現(xiàn)在650萬(wàn)，漲幅68%。2019年11月，吉祥里89平三房413萬(wàn)，現(xiàn)在620萬(wàn)，漲幅50%。2019年10月，保利上城79平三房369萬(wàn)，現(xiàn)在560萬(wàn)，漲幅52%。我對(duì)比的還是19年10-11月的買入價(jià)，當(dāng)時(shí)西部已經(jīng)漲了15%，那個(gè)節(jié)點(diǎn)如果選擇西部普盤，未必比東部收益更高。龍崗這種典型的沒有概念，缺少投資客，只有剛需的片區(qū)，又歷經(jīng)兩次調(diào)控打壓，次新盤仍然收獲了50%的漲幅，說(shuō)明什么?說(shuō)明50%就是這一輪深圳基本盤的漲幅，沒有泡沫。諾德假日的48平小兩房，19年中的成交價(jià)是430萬(wàn)，如果按750的筍盤成交價(jià)，實(shí)際漲幅74%。66平小兩房，19年年中成交價(jià)590萬(wàn)，按920萬(wàn)的筍盤成交價(jià)，實(shí)際漲幅56%。深圳第一妖盤的漲幅，比龍崗次新的漲幅居然高不了多少，這顯然不合理啊。不合理的原因是什么?不是價(jià)值回歸，而是降價(jià)急拋。這兩套房，一套要求全款，一套是深房理會(huì)員急賣，顯然是業(yè)主對(duì)資金的需求極度饑渴。據(jù)我了解，深房理事件爆出后，銀行首先嚴(yán)查諾德，中海陽(yáng)光玫瑰園幾個(gè)網(wǎng)紅盤，把近兩年所有違規(guī)貸款全部揪了出來(lái)，要求貸款人立刻、馬上還款，否則就要查封拍賣，甚至可能行政拘留。這兩套房如果成交屬實(shí)，我認(rèn)為大概率是業(yè)主用諾德抵押做了首付貸，被查出后勒令限期還款，為避免被法拍和吃牢飯，業(yè)主只能不惜代價(jià)急拋。到了這個(gè)時(shí)候，錢多賺少賺就沒那么重要了。問(wèn)題是，被逼到不惜代價(jià)拋盤的賣家能有多少?五一前，我手下的咨詢師剛剛?cè)フ{(diào)研了前海，剛好也看了諾德，48平誠(chéng)心賣的不過(guò)三兩套，普遍報(bào)價(jià)880-950，最低一套850萬(wàn)，沒多少可談空間。66平報(bào)價(jià)1050-1150萬(wàn)，賣盤很少，可談空間也不大。這才是真實(shí)的市場(chǎng)情況，真實(shí)的市場(chǎng)情況是：高位橫盤，價(jià)格僵持，賣盤很少，買家和賣家艱難拉鋸。750和920的大筍盤是偶發(fā)狀況，是深房理事件帶來(lái)的配套產(chǎn)品，可遇不可求，等深房理事件塵埃落定，這個(gè)價(jià)格估計(jì)不會(huì)再有了。所以，我務(wù)必要提醒大家的是，如果把920的價(jià)格當(dāng)成下跌的起點(diǎn)，把心理價(jià)位錨定在920之下，準(zhǔn)備至少跌到850才會(huì)考慮進(jìn)場(chǎng)，那一定會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的誤判。照我的預(yù)估，這個(gè)戶型很可能在1000-1050橫盤很久，然后又緩慢走高。等待920甚至更低價(jià)抄底的，恐怕永遠(yuǎn)也等不到了。很簡(jiǎn)單，因?yàn)橹Z德66平920萬(wàn)，對(duì)比19年中的590，漲幅只有56%，只略高于龍崗普通次新的漲幅，顯然不符合諾德前海+次新+學(xué)位+小戶型該有的漲幅，雖然暫時(shí)被深房理拉下了馬，但諾德自身的價(jià)值沒有變，它仍然是西部的優(yōu)質(zhì)稀缺產(chǎn)品。不管是高峰期暴漲到1200，還是撿漏期低至920，都不是諾德的合理價(jià)格，這兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)屬于人傻錢多的投機(jī)客，一個(gè)屬于資金和信息都充沛的資深投資客，都和普通人無(wú)關(guān)。普通投資客也許會(huì)想，我撿筍不行嗎?試想下，一個(gè)剛放出就被拿下，并全網(wǎng)刷屏的筍盤，輪的到你來(lái)?yè)靻?普通人要做的，就是評(píng)估好這兩者中間的合理價(jià)格，然后買入就夠了。舉諾德的例子，就是發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的市場(chǎng)陷入了另一種情緒，從無(wú)腦看漲變成了盲目看跌。自媒體要的是流量和眼球，要么吹漲，要么吹跌，如果準(zhǔn)備買房的你，被看跌情緒盲目蒙蔽，把購(gòu)房計(jì)劃無(wú)限期延遲，恐怕將來(lái)又要拍大腿了。說(shuō)這些不是為了賣房，我現(xiàn)在主要業(yè)務(wù)并不在深圳。是因?yàn)榭戳颂喾績(jī)r(jià)的起伏和輪回，深知每次房?jī)r(jià)的底部，都出現(xiàn)在大家認(rèn)為“還且得跌”的時(shí)候；每次樓市的回暖，又比大家預(yù)期的時(shí)間要早的多。太多的聰明人，跌倒在對(duì)底部的追逐，少數(shù)不夠聰明的人，反而一次次抄到了底。當(dāng)然，這次的情況比以往任何一次都復(fù)雜，掛盤價(jià)不放開，大家不敢進(jìn)場(chǎng)；指導(dǎo)價(jià)卡住了資金，買房人有心無(wú)力。但再?gòu)?fù)雜的形勢(shì)也終有破局的時(shí)候，這次的局，或者從上而下，由政策主動(dòng)破解；或者從下而上，由市場(chǎng)自動(dòng)破解。局一定會(huì)破，無(wú)非時(shí)間早晚的問(wèn)題。我個(gè)人預(yù)測(cè)，4-6月份是深圳樓市最低迷的階段，7、8月份緩慢復(fù)蘇，9、10月份開始破局。什么節(jié)點(diǎn)買入，站在三年后來(lái)看，任何節(jié)點(diǎn)買入都是對(duì)的，站在短期來(lái)看，我給出一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)做為參考。既然龍崗次新50%是扎實(shí)的漲幅，那西部次新的合理漲幅至少是70-80%，對(duì)比19年年中的成交價(jià)，在這個(gè)漲幅之內(nèi)就可以買入了，至于是70，75，80還是更高或更低，因人而宜，因盤而宜，沒有絕對(duì)。深圳和佛山二手代購(gòu)持續(xù)進(jìn)行中，有購(gòu)買意向者咨詢千亦樓市投資瞬息萬(wàn)變，不進(jìn)則退，來(lái)大漁的財(cái)智圈每天學(xué)習(xí)，持續(xù)進(jìn)步 （完）
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