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面粉貴了，無錫房價，奔4去也！

發(fā)表時間：2021-04-29 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

4.28日是今年無錫市土地集中出讓的日子，一共16塊地，4.18日成交4塊，全部頂格達到最高限價（無錫地價最高限價19500元/平），進入競自持階段。

1、經(jīng)開區(qū)鉑宸府東南側地塊：招商拿下，總價9.60億，樓面價19500元/㎡+1200㎡競租賃面積；
2、經(jīng)開區(qū)南外國王學校南側地塊：仁恒拿下，總價32.20億，樓面價19500元/㎡+56400㎡競租賃面積；
3、梁溪區(qū)中儲地塊：融創(chuàng)拿下，總價41.71億，樓面價18000元/㎡+66100㎡競租賃面積；
4、錫山區(qū)東港懷仁幼兒園北地塊：目前仍在競拍，總價6.58億，樓面價7200元/㎡，競租賃面積已超3000㎡。

合并自持計算成本，無錫房價，奔4去也。

余下的12塊土地，也將于4.29日成交，不出意外，頂格限價，競自持、拼實力。

因為，無錫的性價比，是開發(fā)商的共識，無錫的地，值得拿，也難怪開發(fā)商競相爭搶。

趕在余下的12塊地成交之前，一早趕發(fā)此文，給有緣的朋友們，算是給兩周前的無錫考察交作業(yè)報告。

張藝謀老爺子被查出超生的地點，就是無錫，那是2013年，看新聞小道消息說，老爺子的別墅很漂亮，那里特別適合造小人。

下圖中的湖璽莊園：

那時候，無錫的FLAG就立在了我的腦海里。

一直到今年4月份，夏良給我說，他剛去寧波蘇州無錫調(diào)研過了一圈，他建議我去無錫看看。

我?guī)е鴪F隊就連夜出發(fā)了。

1

為什么要關注無錫？

寧波GDP1.24萬億，

無錫GDP1.24萬億，

寧波房價天花板7萬，

無錫房價天花板只有3.5萬，

同樣的規(guī)劃和地段價值，寧波最高賣8萬，無錫最高賣3.5萬。

無錫GDP1.24萬億，

蘇州GDP2萬億，

無錫房價天花板3.5萬，

蘇州房價天花板8萬，

SO，無錫VS寧波VS蘇州。

無錫不應該和寧波、蘇州有這么大差距，要不蘇州被低估，要不寧波被高估，但反正，無錫不應該是這樣子。

這是來關注無錫的最重要邏輯和原因（無錫2020年GDP已經(jīng)達到1.24萬億）。

2

說了蘇州和寧波，再來看義烏、金華。

義烏主城樓面價已經(jīng)破3萬，售價將沖5萬。

最高的樓面價在20920年9月14日誕生，由眾安集團競得。

總價16.2億，樓面價31026元。

而無錫，樓面價還限在了19000封頂，連2萬都不能破，嚴格限制住了房價。

無錫目前的地王還是在2020年三盛在河垺口的土拍，樓面價19542元，馬上要開售了，項目名：督府天承，備案均價35840元/平，包含3580/平的裝修。

義烏，只有230萬人。

義烏，2020年GDP只有1485億。

除了義烏，金華、麗水的房價都高過無錫。

而人口、經(jīng)濟又遠不如無錫。

再放眼長三角，一季度土拍，金華樓面價36030、紹興樓面價26719、無錫樓面價只有18000。

無錫的樓面價，目前還死死的限在不能高于19500元/平，但目前的競自持，已經(jīng)打破了無錫房價的平衡。

金華、義烏的房價天花板將破50000，無錫還限在了30000。

這一切的數(shù)據(jù)和比值，地價、房價、經(jīng)濟、人口，我們拉出一個表格和曲線。

SO，這，就是我們要關注無錫的理由。

3

建國初期，得益于榮毅仁老先生生于無錫的原因，無錫成功的引入了很多產(chǎn)業(yè)和工廠，當時的無錫，很富有，很有實力，是中國第五大城市，僅次于南京，遠超蘇州杭州的。

蘇B車牌，是無錫，亦說明，在那個年代，無錫的地位，相當?shù)陌缘馈?br/>

如同浙B是寧波，豫B是開封，皖B是蕪湖，都是有歷史原因的。

如今的無錫，亦很漂亮，江南小鎮(zhèn)，旅游資源豐富，有太湖、有山川、有故事、有傳說。

無錫的命運發(fā)生過兩次轉(zhuǎn)折，

一是在90年代初的時候，在爭奪新加坡工業(yè)園的時候，敗于蘇州，1995年，蘇州GDP超過了無錫。

二是在2013年前后，無錫政壇幾經(jīng)更迭，耽誤了規(guī)劃和戰(zhàn)略，影響了建設和發(fā)展，如今企穩(wěn)，重整出發(fā)。

這是歷史，不重要，重要的是，我們要知道，無錫很NB。

在2020年新冠肆虐的時候，無錫一家企業(yè)火了，是藥明康德，是專門從事創(chuàng)新藥研發(fā)的。

在芯片被美國卡脖子的今天，無錫再次迎頭而上，占上風口。

無錫SK海力士、華潤微電子的12英寸和8英寸晶圓代工廠代表了國內(nèi)高端制造水平。其中，無錫SK海力士為江蘇省單體投資規(guī)模最大、技術水平最高、發(fā)展速度最快的外資投資企業(yè)。華潤微電子在無錫形成全鏈條的芯片生產(chǎn)線。此外，排名第一的封測企業(yè)——江蘇新潮集團位處無錫江陰。

無錫曾誕生了國內(nèi)第一塊超大規(guī)模集成電路，無錫現(xiàn)已是全國第二個集成電路產(chǎn)業(yè)突破千億元的城市。

前研后廠，前研在上海，后廠在無錫。

目前全國中日合資企業(yè)最多的，還是無錫。

中臺合作更多在昆山，中德合作更多在太倉，中日合作在無錫，這也是無錫日餐非常多非常地道的原因，這也是人們在春天紛紛前往無錫看櫻花的原因。

4

蘇州有1074萬人，主城426萬人，支撐著蘇州8萬的天花板。

寧波有614萬人，主城306萬人，支撐著寧波7萬的天花板。

無錫有660萬人，主城368萬人，是有本地基本面支撐的，目前是3萬的天花板。

購買力是基本面最重要的參考和支撐。

一是購買力要強，就是人要有錢。

二是購買力要多，就是人要多。

什么是購買力？人均GDP就是一個重要的參考指標。

無錫的人均GDP和蘇州一樣，還略高于蘇州，是人均18.7萬元。

蘇州有自己的211大學，蘇州大學。

無錫有自己的211大學，江南大學。

蘇北太多攀不起蘇州的，無錫一定是一個最好的選擇。

所以，當下的無錫，市場也很火熱。

2020年，無錫市場火熱，供小于求，價格小幅上漲，正值風口之上。

與趨勢為友，在無錫的慢牛市里果斷做多。

5

錫東新城的海爾產(chǎn)創(chuàng)城，帶裝修23000，要排號，房子要靠搶。

濱湖區(qū)的世茂蠡湖灣，帶裝修28000，去年底剛開盤，目前只剩下一樓房源了。

經(jīng)開區(qū)的萬科翡翠東方，帶裝修33000，要排號，房子要靠搶。

等等。

無錫可以買，無錫有空間。

但可是，可但是。

前面要求有2年社保，后面要求要2年限售，大部分地方不滿5年轉(zhuǎn)讓還要交增值稅。

無錫土地出讓嚴格限地價，在住宅銷售階段又嚴格限房價，無錫土拍有起始地價同時也有封頂?shù)貎r。

全城地價封頂價，都分布在15000-19000之間。

在此情況之下，造成無錫全城地價扁平化，地段價值并未拉開，從而造成后期限價之下的無錫房價扁平化，所以，優(yōu)質(zhì)地段的價值被低估，城市發(fā)展主軸的價值被忽視。

428開始大量的競自持，打破了無錫房價的僵局。

房價限價基于地價的小幅利潤核算，而地價每年小幅抬升，在此前提之下，

1、無錫房價沒有下跌之空間，

2、無錫投資是中長周期，

3、無錫很安全，蘇州漲，無錫漲，蘇州跌，無錫可不跌，

無錫無法實現(xiàn)短平快的操作（少部分地方可以，可私信溝通），

1、無錫適合中長期投資。

2、無錫適合自居+投資，這個江南城市太漂亮了。

3、無錫適合你在長三角的核心資產(chǎn)配置，宜居，情懷可安放，房價有空間。

6

無錫如何買？如何在無錫跑贏大勢？

1、產(chǎn)業(yè)

2、學區(qū)

3、富人區(qū)

4、規(guī)劃高地

5、當?shù)厝斯沧R

幾經(jīng)疊加，答案非常明確。

1、目前的產(chǎn)業(yè)在新區(qū)，就是無錫的東南方向，

2、規(guī)劃中的太湖科創(chuàng)帶在無錫的南邊，沿太湖向東握手蘇州，

3、目前的富人區(qū)在蠡湖新城、市政府周邊、蠡湖兩岸，

4、未來的富人區(qū)向再次南移，沿中央主軸靠近太湖，

5、規(guī)劃高地都在南邊和東邊，

6、當?shù)厝说墓沧R就是經(jīng)開區(qū)未來最好，
7、無錫的勢，在南面，和東南面，奔向太湖、遙望蘇州。

SO，

1、無錫向南發(fā)展是大勢所趨，不可逆。

2、最好的學區(qū)在梁溪，未來別的地方可能也會學區(qū)不錯，但梁溪的學區(qū)肯定不會差。

3、無錫第一代富人區(qū)住在蠡湖新城，就是在太湖北岸。

4、無錫第二代富人區(qū)開始住在蠡湖南岸的先行開發(fā)區(qū)域。

5、未來無錫人有自己的共識，有錢人都在經(jīng)開區(qū)。

上圖所示，就是無錫經(jīng)開區(qū)的絕軸和中央綠地公園長廊，常識告訴我們，這兒，就是未來無錫的天花板。

因為，寧波老大哥，已經(jīng)率先做出了表率，寧波的房價天花板，就在寧波版的中央公園旁邊，賣到了6-8萬。

上圖，就是寧波的鄞州公園長廊，有興趣的可以自行查詢一下圖上的江山萬里房價是多少。

2020年8月有網(wǎng)友評論說是6.5萬，如今，7萬以下是買到的。

SO，

在無錫置業(yè)，很簡單。

1、第一關注經(jīng)開區(qū)、老南長（梁溪區(qū)從北到南分為三部分，最南邊的就是南長），

2、第二關注濱湖區(qū)、其它區(qū)域的小幅限價倒掛盤（錫東、梁溪、新吳等），

3、第三關注其它。

如下圖，藍色虛線范圍內(nèi)的就是經(jīng)開區(qū)，2019年從濱湖劃出來的獨立區(qū)域，代表著無錫政府的野心和戰(zhàn)略，未來會是無錫的天花板，

左邊是濱湖區(qū)的雪浪板塊，右邊是新吳區(qū)，北邊是梁溪區(qū)。

上圖為梁溪區(qū)南長片區(qū)(不準確，供參考，不拘泥于邊界，意思就是梁溪區(qū)南部挨著新區(qū)的片區(qū)即可)，為何？

1、南長北邊就是無錫CBD，三陽廣場，

2、無錫向南發(fā)展是方向，南長處在第一梯隊，

3、梁溪學區(qū)最好，

4、梁溪滿2年轉(zhuǎn)讓就可免增值稅，其它區(qū)都需要滿5年，因為梁溪棚改居多，

5、梁溪北部太老舊，南邊面貌更新，更有未來。

SO，

1、無錫可以買，

2、中長周期持有，

3、限購不是太大問題，具體私聊，

4、建議關注經(jīng)開區(qū)和梁溪南長這兩個片區(qū)，

5、選擇品牌開發(fā)商和品質(zhì)樓盤，

全文完，欲獲取調(diào)研報告和市場資料的朋友，欲置業(yè)無錫的朋友，加入米宅無錫交流群，一起掘金。

（完）

責任編輯：lumengxia

標簽: 無錫

源自公眾號《米宅米宅》
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