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老破學(xué)區(qū)突破6萬+，一個(gè)東北城市再次站到了樓市的十字路口！

發(fā)表時(shí)間：2021-04-26 作者：大白來源：米宅<原米宅米宅>

1

今年大連的小陽春來的有點(diǎn)兇猛。

自去年底就一直有大連的朋友不斷的留言說，

“快來大連看看吧。大連最近漲的非常厲害?！?/em>

“大連房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)快，高新的學(xué)區(qū)房每平漲了七八千了，還能不能買？”

“在北方樓市全面陰跌的情況下，大連為什么這么妖，漲幅那么大？”

就連周邊臨近的兄弟城市們都忍不住在問：

“都在說大連最近新房二手房都非常火，漲的非常厲害，真的假的？會(huì)不會(huì)引發(fā)長春上漲？”

就是在這樣的背景下，我們開啟了大連的一線調(diào)研。

了解大白的朋友都知道，我寫城市調(diào)研分一般分兩篇:

第一篇主講市場(chǎng)現(xiàn)狀，兼顧樓市熱點(diǎn)，最后落在對(duì)接下來6-12個(gè)月市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)以及買入建議。

第二篇主講城市價(jià)值、城市選籌建議，最后落在板塊分析，遠(yuǎn)離、不建議or推薦。

本文是大白大連調(diào)研的第一篇，主講市場(chǎng)和趨勢(shì)。

2

先說大家都關(guān)心的市場(chǎng)現(xiàn)狀，大連樓市是否真的如大連粉絲說的那般火爆呢？

絕對(duì)沒有！

不信你自己看——

這是我們這幾天在大連各個(gè)時(shí)段，各個(gè)區(qū)域，各大銷售中心，拍攝的售樓部的圖片——

（圖片較多，可滑動(dòng)查詢）

當(dāng)然，有些銷售中心還是有幾組客戶的。

（圖片較多，可滑動(dòng)查詢）

也會(huì)有一些銷售中心看起來人氣很旺，但大概率或是領(lǐng)禮品袋的普通群眾。

所以在跑完大連7區(qū)眾多板塊之后，我們可以大致描繪目前大連新房市場(chǎng)的四種情況：

1、成熟主城區(qū)，比如中山、沙區(qū)、西崗、高新的銷售中心，略顯冷清，主要是自然來訪客戶。

2、新區(qū)老城，比如開發(fā)區(qū)老城、金州老城、旅順老城，略有人氣，主要是地緣自住客戶。

3、近郊熱門板塊，比如體育新城、大連灣，略有人氣，主要是因?yàn)樯狭酥薪榉咒N。

4、遠(yuǎn)郊新區(qū)，沒人，全靠暖場(chǎng)活動(dòng)烘托人氣。

這就是目前大連新房市場(chǎng)真實(shí)一線市場(chǎng)現(xiàn)狀。

無論是以上哪一種，總之，都遠(yuǎn)沒有到火熱的地步。

那么，火熱的樓市是什么樣呢？

這是2017年4月5月，我們?cè)诖筮B調(diào)研時(shí)，大連當(dāng)時(shí)銷售中心的情況。

你會(huì)看到，人主要聚集在談判區(qū)簽合同，你在銷售中心連個(gè)空位都找不到，想找銷售員介紹項(xiàng)目需要排隊(duì)等待。

▲2017年調(diào)研

對(duì)比當(dāng)下的銷售中心，這才是真火熱！

這張照片拍攝的2個(gè)月后，大連就迎來了上輪樓市房?jī)r(jià)上漲的主升浪。

當(dāng)時(shí)我們?cè)诖筮B組織的團(tuán)購項(xiàng)目，到2018年底，不到半年的時(shí)間，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)達(dá)到70%左右。

那么我們?cè)俅位氐疆?dāng)下的大連，僅從我們?cè)谂臄z的銷售中心的圖片的對(duì)比，相信你也能有直觀的判斷，大連的市場(chǎng)很火，并不是真的。

但是，這里需要有個(gè)轉(zhuǎn)折——

2

是的，當(dāng)下的大連樓市并不火熱。

但是，大連的房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)“厲害”，這是真的。

究竟是怎樣“厲害”呢？分四種情況：

1、怒漲型

2、看漲型

3、慣漲型

4、傲嬌漲型

以上四種房?jī)r(jià)上漲情況，并不是大連獨(dú)有，但卻在大連這個(gè)城市表現(xiàn)得極為特殊。

因?yàn)樗鼈兺瑫r(shí)出現(xiàn)。

因此，大連樓市并不是表面看起來那樣簡(jiǎn)單，而是存在不確定性的。

在這樣的背景下，先看怒漲型——

要從去年7月份，大連中考成績(jī)說起。

每一年的七八月份各個(gè)城市中考成績(jī)放榜，都會(huì)深度影響著周邊房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

這一點(diǎn)放眼全國都是如此。大連也不例外。

但，大連有一個(gè)特殊的存在——高新園區(qū)。

高新園區(qū)不僅在大連是一個(gè)特殊的存在，即使放眼全國也是極其特殊的。

首先，高新園區(qū)并不是一個(gè)行政區(qū)，而是旅順和甘井子交界處分割出了的一個(gè)高新產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

所以它的腹地很小，在售和新增供應(yīng)近乎枯竭。

在過去2年內(nèi)，只出了一塊地，就是樓面價(jià)高達(dá)16582元/㎡，被傳入市要賣4萬的華潤三發(fā)電項(xiàng)目。

目前核心區(qū)在售普通住宅（非別墅）也只有4個(gè)項(xiàng)目。

其中兩個(gè)還因?yàn)樽C件問題不能賣。能賣的悅泰拾光里還是一個(gè)被收購的問題項(xiàng)目，龍湖陽光城也只剩下別墅。

外圍龍王塘板塊也只剩下萬科翡翠春曉一棟樓，70多套80平米的2房而已。

其次，高新園區(qū)聚集高新軟件產(chǎn)業(yè)+多所高校。

所以，它的主力購房群體年輕且年齡集中，主要是25-45歲之間，也因此造成入學(xué)年齡段的孩子非常集中。

因此，新增供應(yīng)少+需求集中+購買力強(qiáng)勁+教育資源緊張，導(dǎo)致高新園區(qū)的學(xué)區(qū)房就像爐上點(diǎn)炮，劈里啪啦，隨便一個(gè)熱點(diǎn)都能掀動(dòng)驚人的漲幅。

好巧不巧，去年高新園區(qū)又接連發(fā)生了四件事：

1、東方圣克拉大連理工大學(xué)附屬學(xué)校中考升學(xué)成績(jī)正常發(fā)揮。

2、隔壁的大華錦繡華城配套學(xué)校遼師范二附中終于在2020年秋季交付使用。

3、高新園區(qū)官宣了未名山、中鐵學(xué)校規(guī)劃情況。

4、華潤三發(fā)電高價(jià)地入市引發(fā)的上漲預(yù)期。

正在這四件事相互作用引發(fā)了高新園區(qū)2021年小陽春房?jī)r(jià)大幅上漲。

我簡(jiǎn)單的把這里面的關(guān)系梳理一下：

東方圣克拉大連理工大學(xué)附屬學(xué)校最近三四年在大連全市的中考升學(xué)表現(xiàn)穩(wěn)健向上。

因此，以東方圣克拉為代表的周邊學(xué)區(qū)房每年7、8月份都會(huì)又一波漲幅。

但是2020年表現(xiàn)得特別強(qiáng)勁。

這是因?yàn)榕赃叺?strong>大華錦繡華城配套學(xué)校終于在2020年秋季交付使用。

更沒想到得是來的還是個(gè)王者，遼師范二附中。

這兩個(gè)小區(qū)，究竟是誰刺激了誰？已經(jīng)說不清楚了。

總之，自去年7月開始，高新園區(qū)的大華錦繡華城和東方圣克拉漲幅頻刷新高。不斷有新的財(cái)富傳奇流傳出來——

“買到就漲了八九千。”

隨著大華、圣克拉二手房房?jī)r(jià)上漲，整個(gè)高新市場(chǎng)開始有了跟漲情緒。

不知是有意還是湊巧，高新園區(qū)同期官宣了兩所好的9年制學(xué)校：未名山、中鐵學(xué)校。

傳聞是海事附屬學(xué)校。因前有理工附、遼師附對(duì)房?jī)r(jià)的影響的珠玉在前，所以大家對(duì)海事附的分校抱有極高的預(yù)期。

于是，這兩所還沒有名字的學(xué)校，導(dǎo)致周邊二手房房源被快速去化。

如果說，以大華和圣克拉為首的二手房因需求怒漲，那么華潤三發(fā)電項(xiàng)目的存在就讓高新區(qū)一二手房?jī)r(jià)因預(yù)期集體看漲。

從其釋放的入市信息看，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)估其價(jià)格在3.5萬元/㎡以上。

這就是大連這一輪狂拽漲幅的由來。

它的星星之火來自于孩子們的成績(jī)單，但讓其成燎原之勢(shì)的是高新由來已久的困頓：

1、學(xué)位的緊缺

2、庫存的緊缺

讓其火勢(shì)不斷加大的是華潤這一塊高價(jià)地的引發(fā)的預(yù)期。

那么，到了4月，已不僅僅是高新園區(qū)，而是整個(gè)大連在售項(xiàng)目都在盯著這塊地。

我們?cè)谥猩?、西崗、沙河口、甘井子調(diào)研，他們都會(huì)提到“高新二手房上漲8000”，“華潤三發(fā)電項(xiàng)目要賣四萬“的這兩件事，以此說明——

“我們就要漲了。我們準(zhǔn)備漲了?！?/em>

但事實(shí)上，當(dāng)下整個(gè)大連，除了高新園區(qū)有明顯漲幅之外，其他區(qū)域的二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)為不溫不火。

當(dāng)然，老牌頂級(jí)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)除外。比如中山9中這種老牌學(xué)區(qū)房，依然按照自己的漲價(jià)規(guī)律走出獨(dú)立的上漲行情。目前有突破6萬+的成交單價(jià)，但成交并不火熱。

新房市場(chǎng)漲幅真的正如他們自己所說的“就要上調(diào)價(jià)格了”，但還沒有調(diào)。

我們能感覺到整個(gè)大連的開發(fā)商都在憋足了勁兒伺機(jī)漲價(jià)。

所以接下來大連的市場(chǎng)究竟會(huì)怎樣呢？

高新園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)究竟會(huì)不會(huì)蔓延至整個(gè)大連市場(chǎng)？

3

請(qǐng)看下面這組圖片——

這是過去30天高新園區(qū)三個(gè)比較典型小區(qū)房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖，有兩點(diǎn)大家能夠清晰的看到：

1、掛牌價(jià)上漲，預(yù)期看漲。

2、上漲幅度差異很大。

這說明兩點(diǎn)：

1、正在輪動(dòng)。

2、后勁不足，（至少在當(dāng)下）不是大漲行情，是慣性小陽春。

以上兩點(diǎn)為遞進(jìn)關(guān)系，是我對(duì)當(dāng)下大連市場(chǎng)的基本看法

在這里我們加了一個(gè)前綴，“至少在當(dāng)下”，這是因?yàn)槲覀冊(cè)诳赐甏筮B市場(chǎng)有了第三次反轉(zhuǎn)：

大連市場(chǎng)絕不是我們看到那樣簡(jiǎn)單，它在下半年存在不確定性。

我們?cè)谇懊嬷曰ㄙM(fèi)大量的筆墨來寫高新區(qū)，是因?yàn)楦咝聟^(qū)一定程度上就是大連縮影。

1、大連主城腹地很小，在售和新增供應(yīng)不足。

目前大連的庫存周期是22個(gè)月。但從過去三年的供應(yīng)看，22個(gè)月庫存主要在旅順口區(qū)板塊、金州板塊。

2021年高新區(qū)沒有新增項(xiàng)目，待入市一個(gè)；中山待入市一個(gè)，儲(chǔ)備兩個(gè)只有一個(gè)；西崗儲(chǔ)備一個(gè)；沙河口入市一個(gè)，儲(chǔ)備兩個(gè)。

因此，大連主城基本處于有價(jià)無貨的狀態(tài)，接下來只有兩種狀態(tài)：

要么慢漲，越賣越高；

要么如高新園區(qū)，價(jià)格大幅上漲，這需要一個(gè)契機(jī)而已。

▲圖片來源于新峰顧問

2、高價(jià)地的市場(chǎng)預(yù)期

▲圖片來源于新峰顧問

3、大連二手房已連續(xù)6個(gè)月上漲.

4、大連政策面寬松。無論是金融政策還是調(diào)控政策（不展開了）。

綜上4點(diǎn)，大連的市場(chǎng)其實(shí)是處在一個(gè)十字路口。

所以，我們對(duì)大連市場(chǎng)后續(xù)預(yù)判需要有兩個(gè)假設(shè)：

1、如果大連接下來會(huì)有新的高價(jià)地拍出來，

2、如果大連接下來有調(diào)控放松的利好政策刺激，

如果以上兩點(diǎn)具備一點(diǎn)，那么大連樓市今年沒有大行情，但也絕不低迷。

該買就買，只要買的早，買的都很好。

如果以上兩點(diǎn)全中，那么就是跑步進(jìn)場(chǎng)了，不是大漲前夜，勝似大漲前夜。

那么參照大連一貫的土地市場(chǎng)運(yùn)營方式，目前的基本預(yù)判是，大連會(huì)介于二者之間。接下來會(huì)有高價(jià)地拍出來，拉高市場(chǎng)預(yù)期，但政策面的利好刺激會(huì)比較弱。

因此，新房市場(chǎng)會(huì)有單點(diǎn)行情，二手房表現(xiàn)不溫不火。

對(duì)于大連本地人來說自住該買就買，但對(duì)于外地投資客，大連還沒到時(shí)候。

本文主要講市場(chǎng)現(xiàn)狀以及對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，下一篇我們會(huì)重點(diǎn)在大連應(yīng)該怎樣買，哪些是坑，哪些不是。

最后，預(yù)告近期調(diào)研城市是西安。更多關(guān)于大連、西安的調(diào)研內(nèi)容，會(huì)在《大白的買房實(shí)操圈》獨(dú)家呈現(xiàn)，點(diǎn)擊下圖二維碼，即可進(jìn)圈。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 大連

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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