近期的二手房成交數(shù)據(jù)很難看，第15周（4月5日-4月11日）只有896套，跌到了千套以下。3月份的二手成交在4000出頭，4月份很可能跌破4000套。這個(gè)數(shù)據(jù)在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下毫不意外，房?jī)r(jià)前所未有的高，政策和信貸史無(wú)前例的收緊，三重重壓下，絕大部分人都選擇等等看。但換個(gè)角度想一想，在極限高壓政策下還有4000套的成交，說(shuō)明4000套是深圳二手房月度交易量的底部了。目前鏈家深圳二手掛盤36029套，去化周期八個(gè)月。武漢二手房掛盤101899套，3月成交11000套，去化周期9.3個(gè)月；成都二手掛盤129171套，3月成交4542套，去化周期28.4個(gè)月；南京二手掛盤110461套，3月成交11574套，去化周期9.5個(gè)月。
從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，哪怕是最靜淡的市場(chǎng)，深圳供不應(yīng)求的基本面也未改變和緩解，改變的只是人們的心態(tài)。對(duì)照這些數(shù)據(jù)，是為了告訴大家，看問(wèn)題要看長(zhǎng)線看本質(zhì)，要有自己獨(dú)立的思考，不要總被短期的市場(chǎng)情緒控制。最近比較閑，我把發(fā)在米宅珠三角的100多篇文章全部看了一遍，對(duì)照了近兩年對(duì)樓市的預(yù)測(cè)和投資思路，發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)確率不低，在80-90%之間。對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)預(yù)判，我一直頂著壓力在唱多。2019年9月6日，我寫了“蟄伏三年半，深圳的金九銀十已經(jīng)到來(lái)”。
明確指出馬上買深圳，不要再等了。
后臺(tái)留言大多反對(duì)不認(rèn)可說(shuō)我吹漲，我寫了置頂留言，點(diǎn)贊者寥寥，不知道有幾個(gè)人看懂了。
2019年12月，業(yè)主控盤抬價(jià)，政府出手調(diào)控，我寫了“調(diào)控之后，深圳房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?”2020年1月，我寫了“剛需請(qǐng)拋棄幻想，盡快上車！”點(diǎn)贊第一的留言是“兜售恐慌”。
2020年2月7日，在疫情最嚴(yán)峻，樓市最悲觀的時(shí)刻，我寫了“肺炎之后的深圳樓市，太陽(yáng)能否照常升起?”預(yù)測(cè)深圳樓市一定會(huì)復(fù)蘇。2月27日，我在米宅主號(hào)發(fā)文“小陽(yáng)春被打斷的深圳，能否繼續(xù)入場(chǎng)?”認(rèn)為后續(xù)補(bǔ)漲的概率極大，并給出了三個(gè)買房建議。這兩篇文章發(fā)出后不出意外，閱讀量極低無(wú)人關(guān)注，有人留言“都什么時(shí)候了還關(guān)注樓市?”2020年4月16日，我寫了“對(duì)深圳樓市的幾點(diǎn)預(yù)判”。715調(diào)控之后，2020年11月3日，我寫了“500萬(wàn)預(yù)算的深圳剛需，別再觀望了，跑步進(jìn)場(chǎng)吧！”除了看多，我也會(huì)看空。
2020年3月24日，我寫了“現(xiàn)在高位入手光明，恐怕要站崗了”。
8月17日，我寫了“調(diào)控后的深圳樓市，怎么買?”預(yù)測(cè)了哪些樓盤和片區(qū)會(huì)跌。用不小的篇幅寫了深房理第一殺豬盤，佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)。也預(yù)測(cè)了橫盤期哪類樓盤會(huì)跌當(dāng)時(shí)東部的漲幅是30%，現(xiàn)在普遍在50-80%，而且價(jià)格扎實(shí)。除了深圳，我還預(yù)判過(guò)珠三角其他城市。19年11月，我寫了“這里，是東莞最值得投資的片區(qū)”。預(yù)測(cè)松山湖會(huì)創(chuàng)下東莞的價(jià)值新高。2020年4月，東莞開(kāi)始上漲，松山湖一戰(zhàn)成名。2020年6月，我寫了“手頭只有幾十萬(wàn)的投資客，可以考慮惠州了?！?/span>2020年10月，龍光城的漲幅已達(dá)到50%。2021年3月初，推出佛山代購(gòu)，然后大家都知道，佛山是近期最火熱的城市。
現(xiàn)在回頭來(lái)看，我對(duì)樓市的大部分預(yù)判都經(jīng)的起時(shí)間的檢驗(yàn)。當(dāng)初每次看多，都是噓聲一片，每次看空，都會(huì)贊你良心，結(jié)果又如何呢?
講真話注定認(rèn)同者寥寥，但大多數(shù)人也要為自己的認(rèn)知付出代價(jià)。一個(gè)成熟的投資者，要學(xué)會(huì)做時(shí)間的朋友，不被短期市場(chǎng)情緒左右，才不會(huì)被辜負(fù)。深圳的后市，我預(yù)判會(huì)有一年左右的價(jià)值修訂期，漲幅過(guò)高的妖盤，跌；有透支亦有價(jià)值的樓盤，橫；中低總價(jià)剛需盤，穩(wěn)中有漲。在深圳基本面未改變的大前提下，不要被當(dāng)下市場(chǎng)情緒左右，悲觀看待后市，并陷入長(zhǎng)時(shí)間的觀望。只要不追求短期漲幅，大資金仍然可以放在深圳，選對(duì)了產(chǎn)品，深圳仍然是最安全的城市。東莞的上漲占了天時(shí)地利，啟動(dòng)早，信貸寬松加上缺少競(jìng)爭(zhēng)城市，這一年多的漲幅是有透支的，和它的城市能級(jí)并不匹配，投資短期不建議再碰東莞。廣州上漲已進(jìn)入尾輪，后續(xù)漲幅有限，長(zhǎng)線持有可以繼續(xù)買入。佛山的千燈湖已站穩(wěn)四萬(wàn)，北滘站穩(wěn)三萬(wàn)，最佳入場(chǎng)節(jié)點(diǎn)已過(guò)，但行情開(kāi)啟不久，后續(xù)還有不少機(jī)會(huì)。順便說(shuō)一說(shuō)北京和天津，很多人認(rèn)為北京小漲又被壓制，天津不漲反跌，實(shí)際完全錯(cuò)了。去年9月是北京和天津的最低點(diǎn)，之后優(yōu)質(zhì)房源一直在漲，目前北京東西海的學(xué)位房，上地，望京，中關(guān)村的次新漲幅在30%，個(gè)別小戶型達(dá)到了50%。3月份北京二手房成交量2.4萬(wàn)套，創(chuàng)了四年來(lái)的新高，對(duì)應(yīng)的二手掛盤量是79000套，去化周期3.3個(gè)月，大家感受一下帝都的熱度。天津的熱度趕不上北京，掛盤量也有15萬(wàn)套之巨，但米宅北京的主編告訴我，他一直研究天津，和平區(qū)的房子從去年9月到現(xiàn)在已經(jīng)漲了30%。不出意外，和深圳東莞轟轟烈烈的上漲不同，今年大部分城市會(huì)開(kāi)啟潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的模式，你以為它沒(méi)漲，其實(shí)它已經(jīng)漲了，而且漲幅還不低，甚至本城的人都感受不到，因?yàn)樽约旱姆孔痈緵](méi)動(dòng)。順便說(shuō)一句，比特幣已經(jīng)突破6萬(wàn)美元的高點(diǎn)了，總市值11000億美元，后疫情時(shí)代，全球的資金都需要去處。憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來(lái)樓市深耕和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供深圳、佛山和廣州二手房選籌、代購(gòu)、信貸等一站式服務(wù)； （完）
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