洛陽“三撤兩設(shè)”沸沸騰騰快2年之后，終于，國務(wù)院同意批復(fù)河南省洛陽市調(diào)整部分行政區(qū)劃。批復(fù)同意撤銷縣級偃師市，設(shè)立洛陽市偃師區(qū)，以原偃師市的行政區(qū)域為偃師區(qū)的行政區(qū)域，偃師區(qū)人民政府駐槐新街道民主路27號；撤銷孟津縣、洛陽市吉利區(qū)，設(shè)立洛陽市孟津區(qū)，以原孟津縣、吉利區(qū)的行政區(qū)域為孟津區(qū)的行政區(qū)域，孟津區(qū)人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)桂花大道328號。
也就是洛陽從九縣六區(qū)改為七縣七區(qū)新的基本盤。七區(qū)：澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、洛龍區(qū)、孟津區(qū)、 偃師區(qū)
七縣：新安縣、洛寧縣、宜陽縣、伊川縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣三撤兩設(shè)之后最大影響是洛陽基本盤發(fā)生重大變化。1、增加孟津、偃師之后洛陽市區(qū)總面積2405平方公里、戶籍人口戶籍人口310.94萬。2、過去洛陽修建地鐵被叫停，核心原因就是不滿足300萬人口以上的地鐵申建標準，隨著洛陽基本盤的變化，地鐵修建將得以推進。洛陽在快速拉架城市框架的同時，軌道交通網(wǎng)將是有力支撐。3、洛陽本身腹地小，包括一些土地開發(fā)的限制，城區(qū)可開發(fā)用地緊張，三撤兩設(shè)之后便于洛陽資源的集中調(diào)度、城市外擴的統(tǒng)一規(guī)劃，完成從洛陽到“大洛陽”的蛻變。三撤兩設(shè)之后，引起了洛陽房地產(chǎn)市場一陣“顱內(nèi)高潮”。先是疊加洛陽地鐵開通，市區(qū)一陣火熱，繼而是一批投資客奔赴孟津搶房，干一套是一套，熱火朝天。搶跑孟津的購房者都是會跑的韭菜，自投落網(wǎng)。從2016年末開始洛陽房價大漲，主城房價進入高位后，宜陽縣、孟津縣兩個遠郊賽道成為了開發(fā)商和投資客的香餑餑，整個行情下來平均有20-40%的漲幅。從2020年末開始洛陽市場進入橫盤期，洛龍、澗西、西工等標準主城項目仍然熱銷，但如伊濱開盤去化率已經(jīng)大幅度降低，分化開始出現(xiàn)。投資型購買力在這4年時間幾乎消耗殆盡，洛陽市場進入成熟、自住型改善市場，遠郊同樣開始降溫。三撤兩設(shè)激起了一批自嗨型投資客砸入孟津市場，頂多短期影響市場供需，造成波動，長期深坑。1、肉還在鍋里，孟津化不化區(qū)，對洛陽市場基本面影響不大，整個洛陽并不會因為孟津化區(qū)對外來人口的吸引力大幅增加。2、目前洛龍、澗西、西工局部市場火熱的核心原因是區(qū)域內(nèi)土地稀缺，供應(yīng)稀少。對于土地充足的孟津，如果市場橫盤，投資客選擇觀望，很快就會像鄭州的中牟、滎陽、南龍湖一樣崩塌。3、大量歷史經(jīng)驗告訴我們撤縣劃區(qū)對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場沒有本質(zhì)性改變。
濟南市吞并萊蕪后，萊蕪市場沒有任何波動。青島即墨化區(qū)之后，暴躁投資客帶著暴躁市場把即墨房價沖向2萬+，藍色硅谷、創(chuàng)智新區(qū)、商貿(mào)城板塊全線走紅。但才一年陸續(xù)暴跌，典型像禹州朗廷府大降價6000+，業(yè)主直接圍攻售樓部。總之一句話，城市基本面沒有根本性變化，即便撤縣劃區(qū)，要么市場不會有任何變化，要么投資客上頭短暫的影響市場房價虛高上浮，拱的有多快，跌的就有多狠。回到鄭州，一件尷尬的事情就是三撤兩設(shè)之后的洛陽市區(qū)面積竟然已經(jīng)是鄭州的2倍！1、洛陽市區(qū)總面積變?yōu)?405平方公里2、鄭州市內(nèi)6區(qū)總面積1070.7平方公里事實上鄭州下轄6個區(qū)、1個縣、代管5個縣級市，其中對于滎陽、中牟、新鄭撤縣劃區(qū)早已提了很多年。鄭州的上街區(qū)和洛陽的吉利區(qū)很相似，也是一塊飛地，對滎陽的撤縣劃區(qū)和對孟津的撤縣劃區(qū)很類似，都能將早期的飛地重新劃歸版圖。2018年2月，鄭州市政府公布的《鄭州建設(shè)國家中心城市行動綱要（2017~2035年）》中已經(jīng)明確提出，“優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣（市）改區(qū)，加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設(shè)，盡快實現(xiàn)全域城區(qū)化。”同年時任鄭州市市長王新偉也曾提出懇請省里盡快上報實施中牟、新鄭、滎陽市三縣（市）撤縣設(shè)區(qū)。今年鄭州市《關(guān)于鄭州市十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》也曾提出鄭州市將加快撤縣（市）設(shè)區(qū)步伐。
但目前還看不到任何征兆，鄭州人多少有點“意難平”。河南省內(nèi)洛陽和鄭州打擂臺已經(jīng)是客觀事實。這個信號一早已經(jīng)放出，2020年官方實錘！第一個是《求是》上刊登中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平重要文章《國家中長期經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》。中西部有條件的省區(qū)，要有意識地培育多個中心城市，避免“一市獨大”的弊端。
第二個是新華社授權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》兩份文件中我們都能捕捉到一個核心信息：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、均衡發(fā)展、東中西部發(fā)展不平衡問題、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡問題。
全國很多省份陸續(xù)開始實施雙核戰(zhàn)略。陜西的西安榆林、湖北的武漢和襄陽、安徽的合肥和蕪湖、廣西的南寧和柳州、湖南的長沙和衡陽以及河南的鄭州和洛陽。
所以只要看河南省的政策，2020年從頭到尾都是洛陽。《關(guān)于支持洛陽以開放為引領(lǐng)加快建設(shè)中原城市群副中心城市的若干意見》《河南省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于向鄭州市洛陽市下放部分省級經(jīng)濟社會管理權(quán)限的決定（草案）》《優(yōu)化國土空間規(guī)劃 保障重點項目用地 河南省多項自然資源政策助力洛陽副中心城市建設(shè)》《河南省發(fā)展和改革委員會支持洛陽市提升開放能級助力中原城市群副中心城市建設(shè)的若干措施》《批復(fù)同意設(shè)立洛陽綜合保稅區(qū)》
其實不知不覺間洛陽市的購房群體正在經(jīng)歷三個階段的轉(zhuǎn)變① 洛陽本地購房者 ② 洛寧、偃師、嵩縣、汝陽、孟津、伊川等外緣客戶 ③ 西部三門峽、義馬，南部汝州，北部濟源、孟州、晉城等外地客戶。
洛陽的人口虹吸能力已初顯端倪。
第二，三撤兩設(shè)，幫助洛陽提升基本盤。
① 洛陽市區(qū)面積快速提升，人口快速增加，達到鄭州的65%；② 洛陽市區(qū)GDP增加到1963.4億元，鄭州是6982億元；
最后，對于“意難平”的鄭州，客觀來說撤縣（市）劃區(qū)對我們的意義沒有想象中那么大。第一、對于滎陽、中牟、新鄭特別是南龍湖居民是好事情。劃區(qū)之后可以享受到更好的鄭州資源，比如教育、比如城市規(guī)劃、比如市政等等，包括地鐵的規(guī)劃也會更考慮滎陽、中牟、和新鄭。而不是現(xiàn)在10號線根本是為了連通上街、2號線只是過路去機場。劃區(qū)之后是真的可以按照大大大大鄭州進行整體的城市規(guī)劃、資源的集中利用，而當下是滎陽玩滎陽的新區(qū)、新鄭玩新鄭的新區(qū)，大家相鄰但不相融。但現(xiàn)實是鄭州已經(jīng)是國家中心城市、經(jīng)濟人口都達標，不像洛陽人口數(shù)量不夠，地鐵都修不下去。2019鄭州市的中心城區(qū)651.35平方公里（黃色部分）建成區(qū)。1、鄭州還有大量的生地未開發(fā)，比如北龍湖北、楊金、龍子湖北、綠博、白沙、經(jīng)開物流園、管南近四環(huán)、繞城、濱河南等等，這些熱門區(qū)域其實都有很大開發(fā)空間。2、鄭州雖然進入四環(huán)時代，三四環(huán)之間也有大量的用地未開發(fā)，更別說繞城內(nèi)，常西湖、二七、高新北、惠濟西北等等都有很多的地。3、還有一個大戶415平方公里的航空港港區(qū)。相比瘋狂拉大框架，對鄭州更具實際意義的是扎扎實實做好基本盤。洛陽也許需要快速擴大基本盤，更像一個副中心城市。鄭州從來面對的是全國由北到南的城市戰(zhàn)爭，這場戰(zhàn)爭不會因為滎陽、中牟、新鄭撤縣（市）劃區(qū)有根本性改變。對外來的人才的吸引、產(chǎn)業(yè)的吸引，也不會因為你鄭州市區(qū)面積通過數(shù)學(xué)轉(zhuǎn)換，突然增大一倍有任何影響。▼識別下方二維碼▼
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（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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