地產(chǎn)研究
下一站，佛山！
這篇文章本來應(yīng)該昨天發(fā)的，原定就是前天發(fā)財富圈，昨天發(fā)公眾號。結(jié)果前天財富圈發(fā)布城市信息后，咨詢和報名的人非常多，超出了我的預(yù)期，咨詢師忙不過來，為了多給咨詢師一點(diǎn)時間處理財富圈的客戶咨詢和報名登記，我把公眾號的文章推遲到今天發(fā)布。財富圈的粉絲都是資深投資客，不會因?yàn)槲乙痪湓捑兔つ扛?，前提一定是認(rèn)可了對佛山這個城市的行情預(yù)判。首先，國內(nèi)資金在加速流入珠三角和長三角已是共識，深圳東莞是這一輪的領(lǐng)漲城市，而且漲幅驚人。廣州行情已經(jīng)過半，分化嚴(yán)重，黃埔、南沙和珠江新城無房可賣，其他大部分片區(qū)不溫不火，在這個情況下，資金不會繼續(xù)留在廣州死磕，一定會外溢尋找機(jī)會。廣佛同城，這句話不是開玩笑的，佛山東部和廣州西部緊密連接，你中有我我中有你，人員往來和經(jīng)濟(jì)合作非常密切。佛山惟一開通的地鐵1號線連接廣州，又稱廣佛線，目前在建的2號、7號線、南海新交通和廣佛環(huán)線全部直通廣州。像廣州和佛山融合的這么好的雙城在國內(nèi)可以說絕無僅有。2016年，佛山大漲，到16年底，已有11個鎮(zhèn)區(qū)均價上萬元，桂城均價突破2萬元。因?yàn)闈q幅過快，佛山在16年10月和17年3月兩次出臺調(diào)控政策，外地人在限購區(qū)買房需要一年社保，才壓住了佛山的上漲。限購后佛山樓市陷入橫盤期，部分漲幅過高的樓盤還跌了10個點(diǎn)。17、18、19、20四年時間，佛山樓市一直橫盤沉寂，不溫不火，本地人也不再談?wù)摲孔?，但今年年后情況開始發(fā)生變化。今年2月本是傳統(tǒng)的樓市淡季，佛山新房卻一反常態(tài)熱銷了5510套，破了佛山近8年的成交記錄。二手房方面，我近期兩次去佛山，調(diào)研走訪了多個板塊，有幾個熱點(diǎn)板塊二手走量明顯加快，個別樓盤的低總價小戶型已經(jīng)賣斷貨，我非常清晰地感知到，一波不小的行情很快就要開啟。佛山為什么會承接一線的行情，在我上一篇文章和直播中，都以東莞為樣本，總結(jié)了什么類型的二線城市這次才會有大行情，佛山基本全中。佛山GDP廣東排名第三，僅次于深圳廣州，高于東莞。順德的小家電、石灣和南莊的陶瓷業(yè)、大瀝的鋁材、樂從的家私、瀾石的不銹鋼、陳村的機(jī)械制造都很知名，尤其是順德的家電制造聞名世界。美的、格蘭仕、科龍、萬家樂、萬和等多家重量級制造企業(yè)都位于順德，碧桂園，海天、聯(lián)塑、東鵬、佛山照明、箭牌衛(wèi)浴等等耳熟能詳?shù)钠放贫际欠鹕奖镜仄髽I(yè)。我在佛山走訪的體驗(yàn)，本地人購買力很強(qiáng)，佛山的物價不比深圳低多少，餐飲價格與深圳幾乎持平，餐館家家生意都很旺。本地中介告訴我，佛山人買三五百萬的房子并不吃力，他自己就買了兩套，他所在的小區(qū)有很多教師購買。佛山有數(shù)量巨大的年入一百到數(shù)百萬的小企業(yè)主，加上本地中高收入的公務(wù)員、教師和企業(yè)中高層，潛在購買力很強(qiáng)，一旦本地土著覺醒，會對樓市形成排山倒海的推動力。佛山有限購區(qū)域，但外地人辦理優(yōu)粵佛山ABC和T卡就可以購買一套，信貸政策也相對寬松，還有，佛山不限售。佛山2017年3月限購升級后樓市熄火，到現(xiàn)在盤整了整整四年，四年間基本沒漲過，積累了足夠多的勢能。目前，佛山的房價體系是1萬+、2萬+、3萬+，最貴的不過4萬出頭。2019年10月，我在東莞調(diào)研，東莞的房價體系同樣是1萬+、2萬+、3萬+，最貴的松山湖剛過4萬。當(dāng)時我對東莞房價的感受就是比較扁平化，價差沒有拉開，如果出現(xiàn)價值高地一定是在松山湖。今天的佛山，和19年的東莞價格體系幾乎一模一樣，那半年后呢？一年后呢？估計(jì)有人會反駁，佛山GDP雖然強(qiáng)，但都是制造業(yè)，缺少高新產(chǎn)業(yè)，GDP成色不足。佛山比東莞面積大，開發(fā)強(qiáng)度低于東莞，也缺少華為這樣的大IP。說的沒有錯，但凡事沒有完美，哪怕是當(dāng)紅炸子雞深圳，也能找出這樣那樣的問題。當(dāng)趨勢到來的時候，不需要完美，只要綜合評分更高就能勝出。不過，我要再次提醒大家，這一次是嚴(yán)重分化的行情，參照東莞10-100%的漲幅，佛山也一定是冷熱不均，有的持續(xù)領(lǐng)漲，有的紋絲不動。相對東莞，佛山的熱點(diǎn)板塊和概念更多，佛山新城、三山新城、千燈湖、北滘新城、金沙洲、奇槎新城、三龍灣陳村TOP、綠島湖、大良新城等等，有新城概念，有CBD概念，有臨廣概念，有地鐵概念。這些各式各樣的概念，有的價值高，有的價值低，有的純忽悠，佛山機(jī)會不少，坑更多。當(dāng)下的佛山，絕對值的買，但絕對不敢瞎買。如果認(rèn)同對佛山的判斷，愿意跟隨米宅買入佛山，加大漁微信報名。不過我要提前說明幾點(diǎn)：第一，米宅深圳管家公司主做二手房選籌代購，偏好新房的可以咨詢米宅總部客服，有多個城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推薦。第二，參加代購需要先交付保證金，方可獲取片區(qū)推薦、樓盤推薦、實(shí)地帶看和配合簽約服務(wù)，并同步解決信貸和購房資格問題，只打算套取信息的個別人請止步，不要浪費(fèi)雙方時間。第三，加大漁微信報名，如果不能及時添加，可以留言給我。第四，米宅管家團(tuán)隊(duì)發(fā)展壯大中，急招咨詢師和中介房源經(jīng)理，房源經(jīng)理需駐扎佛山，有意向有能力的加我微信發(fā)個人簡歷。憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來樓市深耕和不動產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供深圳、佛山和廣州二手房選籌、代購、信貸等一站式服務(wù)； （完）
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