3月8日，鄭州住房管理中心官網(wǎng)發(fā)布一則通知，一石激起千層浪。各有關(guān)單位（個人）：
為確保住房公積金貸款業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，鄭州住房公積金管理中心擬按照“房住不炒 保障剛需”的原則，從以下幾個方面征求廣大繳存職工對住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“公積金貸款”）政策調(diào)整的意見和建議：
一、申請條件。適當(dāng)延長申請公積金貸款的繳存時限。二、貸款額度。結(jié)合鄭州不同區(qū)域的住房價格，按市區(qū)（含市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）和非市區(qū)分別設(shè)定最高公積金貸款限額。三、貸款比例。按照繳存和購房情況設(shè)定最高貸款比例（貸款金額占房產(chǎn)總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設(shè)定為70%；異地貸款及其他情況最高貸款比例設(shè)定為40%。四、還貸能力。參照其他地市和銀行商業(yè)住房貸款的審批要求，按照公積金貸款月還款額不超過家庭收入的50%認定借款人的還貸能力。五、征信查詢。限制個人征信嚴重不良的申請人辦理公積金貸款。辦理貸款時申請人應(yīng)向公積金貸款受理部門提供由中國人民銀行征信管理部門出具的個人征信報告，或授權(quán)有查詢條件的受理部門自行查詢。
但是你可以看出來，對于鄭州市公積金主體政策來說，變革已在眼前。可以說，從2020年開始的為期一年的鄭州公積金黃金寬松時期快結(jié)束了。去年1月20日，鄭州市政府官網(wǎng)公布了《關(guān)于加強住房公積金繳存管理有關(guān)問題的通知》對于許久未變的公積金政策作出許多寬松型調(diào)整。最大的調(diào)整在于貸款上限的調(diào)整。借款人夫妻雙方均符合公積金貸款條件且為家庭首次申請公積金貸款的，最高貸款金額由60萬元提高至80萬元。借款人單方符合公積金貸款條件或家庭二次申請公積金貸款的，最高貸款金額由40萬元提高至60萬元。
這是史上鄭州住房公積金貸款額度規(guī)定的最高一次。剛剛發(fā)出的通知涉及公積金的申請、貸款額度、貸款比例等五方面的問題。首先，《通知》稱將適當(dāng)延長申請公積金貸款的繳存時限。目前鄭州市申請公積金貸款的最重要條件是，借款人已連續(xù)、正常繳存住房公積金6個月（含）以上，近期應(yīng)繳未繳不超過4個月。這次肯定會延長申請公積金貸款的繳存時限，大概率是會延長到一年以上。另外一種可能是，首套繳存最低年限達到一年，二套會達到兩年。畢竟這回鄭州的出發(fā)點就是房住不炒，支持剛需。然而，影響更大的則是會調(diào)整公積金貸款的額度上限。剛才談了，鄭州現(xiàn)有公積金貸款額度的上限分別是首套80萬，二套60萬。這一次將根據(jù)結(jié)合鄭州不同區(qū)域的住房價格，按市區(qū)（金水、二七、管城、中原、惠濟、鄭東、高新、經(jīng)開）和非市區(qū)（新鄭、新密、滎陽、上街、鞏義、中牟、登封）分別設(shè)定最高公積金貸款限額。很顯然，非市區(qū)的額度會下降，很可能達不到80萬和60萬。按照官方的意思，去年近50%的資金流向縣城市場，而不是鄭州主城市場。而鄭州主城恰恰卻是房價較高，更需要公積金這種低利率貸款支持的區(qū)域。但，對于市區(qū)，會不會提升額度，可能性不大，畢竟這一次政策以“緊”為主。另外，貸款比例方面，官方已經(jīng)有了明確的要求。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設(shè)定為70%；異地貸款及其他情況最高貸款比例設(shè)定為40%。
這是這一通知中唯一放松的一個條款，因為原來的政策規(guī)定購買新建商品住房的，公積金貸款比例應(yīng)當(dāng)不超過房產(chǎn)總價的70%。購買存量商品住房（二手房）的，公積金貸款比例應(yīng)當(dāng)不超過房產(chǎn)總價的60%。但是，現(xiàn)在不管是不是新房，一律可以貸款達到70%。不過，對于外地買房想用鄭州公積金，現(xiàn)在變難了。因為按照原來的規(guī)定，如果你是鄭州市戶口，就可以動用鄭州市公積金在外地買房。現(xiàn)在雖然還允許，即使還是首套，但是數(shù)額大大降低，貸款比例從70%降到了40%。這一松一緊的政策對比，明顯可以看出來管理中心的傾向，鄭州公積金首先還是需要支持鄭州樓市。另外一條就是還貸方面，老政策規(guī)定，鄭州市公積金要求月還款額不超過家庭收入的60%。但是，這一次，需要按照公積金貸款月還款額不超過家庭收入的50%認定借款人的還貸能力。在老的公積基金管理政策中，雖然要求“家庭收入穩(wěn)定，信譽良好，有償還貸款本息的能力；以及” 借款人及配偶沒有數(shù)額較大的債務(wù)”。但是在實際辦理過程中，沒有需要提供征信報告的要求，只需要提供如下材料：1、借款人、配偶及共有人（如果有）身份證復(fù)印件各2份。2、借款人、配偶及共有人（如果有）戶口本復(fù)印件各2份。3、借款人結(jié)（離）婚證（附相關(guān)協(xié)議書）復(fù)印件2份。4、《商品房買賣合同》原件4份；《合同信息備案摘要》復(fù)印件2份。5、首付款發(fā)票原件（二手房為資金監(jiān)管付款憑證）及復(fù)印件2份。6、借款人用于還款的銀行卡原件復(fù)印件1份。
（實際辦理當(dāng)中，公積金中心已經(jīng)要求出示征信）
新政策中，將次要求已經(jīng)具象化。所以很可能文件中的“首套房”和“二套房”的認定標準也會隨之變化，但是細則沒有出來，這是一個預(yù)測。總之，從各個方面來看，這回公積金政策的調(diào)整，除了稍微利好一下二手房之外，其他的都是收緊性政策。貸款條件需要繳存年份延長，貸款額度上限不利于地下的縣區(qū)，還款要求從不超過家庭收入的60%到不超過家庭收入的50%，減少異地使用公積金的數(shù)額，等等。總之，在國家總體減少錢流入房地產(chǎn)的大背景下，作為地方樓市“小金庫”也在慢慢扎口子。以后會不會出臺更加嚴格的控制政策，比如停辦二套公積金使用，或者停辦組合貸，不是沒有這種可能。第一、已經(jīng)決定使用公積金購買的樓盤，不必再等更低的房價，現(xiàn)在就可以購買了，因為即使房價再低一些，一旦公積金不能使用，還是劃不來。第二、如果已經(jīng)開始辦各種公積金手續(xù)，要快，可以先把申請遞上去，催著開發(fā)商或者自己親自去公積金中心跑。本次通知是在3月18日意見搜集截止，之后會有一個空檔期，政策很可能會在4月到5月之間出臺，所以請抓住鄭州最后的公積金使用紅利期。
（完）
責(zé)任編輯：lumengxia
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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