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地產(chǎn)研究

?兩家萬(wàn)億房企接連被錘，給千萬(wàn)購(gòu)房者上了悲涼的一課！

發(fā)表時(shí)間：2021-02-23 作者：大白來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

1

2021年剛開(kāi)年，兩家萬(wàn)億房企先后被實(shí)錘了！

一個(gè)是被官媒指名道姓的綠地，另一個(gè)是因債務(wù)逾期自爆的環(huán)京某房企。

這兩個(gè)看似毫不相關(guān)的事件，卻因?yàn)?/span>誰(shuí)買(mǎi)坑誰(shuí)的房子而變得殊途同歸。

他們——

一個(gè)是從環(huán)京縣城起家，用遠(yuǎn)郊大城成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城模式的開(kāi)創(chuàng)者，以一己之力創(chuàng)造出地方ZF、開(kāi)發(fā)商、投資者等多輸局面。

一個(gè)是從上海叱咤全國(guó)的大鱷，因近滬的崇明綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目，成為中國(guó)旅游度假康養(yǎng)大盤(pán)的吐槽大會(huì)，以客觀事實(shí)描述買(mǎi)空城的凄涼。

一南一北，兩種模式，沒(méi)有誰(shuí)比誰(shuí)更優(yōu)秀。

2

先來(lái)看環(huán)京某房企——

2月1日晚，這家房企公開(kāi)承認(rèn)，有52.55億元債務(wù)逾期。

董事長(zhǎng)向債權(quán)人道歉稱(chēng)，由于錯(cuò)判環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)、激進(jìn)擴(kuò)張又疊加疫情沖擊，導(dǎo)致公司出現(xiàn)當(dāng)前的局面。

注意！這一句話很重要。一句話道盡企業(yè)的危機(jī)始末。

這要從2017年說(shuō)起——

2017年，張家口、廊坊等城市出臺(tái)“最嚴(yán)限購(gòu)令”。

因?qū)е轮貍}(cāng)環(huán)京，這家房企旗下知名項(xiàng)目的銷(xiāo)售一落千丈，現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)為-162億元。

此后三年，環(huán)京市場(chǎng)連續(xù)大幅度向下調(diào)整。

2020年初，環(huán)京限購(gòu)終于放松了一點(diǎn)點(diǎn)，但疫情蔓延反復(fù)，先是北京、接著天津、石家莊，真的是不給環(huán)京喘一口氣的機(jī)會(huì)。

終于2021年新春的勃勃生機(jī)還沒(méi)來(lái)得及喚醒低迷的環(huán)京樓市，扛不住了。

債務(wù)的危機(jī)，他自己解決不了，監(jiān)管機(jī)構(gòu)解決不了，各級(jí)ZF更解決不了。

唯有北京外溢客戶能解決。

這是由產(chǎn)城結(jié)合、遠(yuǎn)郊大盤(pán)的模式?jīng)Q定的。

這種模式直白一點(diǎn)就是布局在環(huán)京縣城，坐等北京房?jī)r(jià)上漲之后，北京限購(gòu)導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)力外溢。

比如，2016年4月的永清一夜之間從6500漲到了18500；8月固安空港壹號(hào)月銷(xiāo)2000套；廊坊一度喊出2019年均價(jià)4萬(wàn)的口號(hào)。

但，這一模式的命門(mén)是，環(huán)京的限購(gòu)政策。

17年后房?jī)r(jià)一瀉千里，固安從最高每平方米3萬(wàn)元下降到1.6萬(wàn)元，燕郊的房?jī)r(jià)幾乎“腰斬”，從最高每平方米4萬(wàn)元跌至2.2萬(wàn)元，有的甚至跌到1.25萬(wàn)元。

曾經(jīng)有多瘋狂的漲，后來(lái)跌得就有多慘。

3

再來(lái)崇明島的長(zhǎng)島度假區(qū)——

自2月7日被官媒曝光后，2月8日Z(yǔ)JW也對(duì)綠地長(zhǎng)島進(jìn)行評(píng)價(jià)：目前高層、洋房、別墅加起來(lái)不少于10萬(wàn)套。但這么龐大的建筑群，入住率卻低的嚇人。周邊十公里內(nèi)多為荒灘或農(nóng)田，白天行走其間鮮有人煙。到了夜晚，“鬼城”實(shí)至名歸。

有朋友說(shuō)，這和2016年完全比不了。

當(dāng)時(shí)正值綠地長(zhǎng)島首開(kāi)，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)熱銷(xiāo)全上海，曾創(chuàng)下2小時(shí)賣(mài)出去上千套的記錄。

那個(gè)時(shí)候每天上午都會(huì)從上海市區(qū)一車(chē)車(chē)的拉人過(guò)來(lái)看房。

曾經(jīng)有多熱鬧，如今就有多冷清。

而長(zhǎng)島的鬼城危機(jī)，綠地自己解決不了，長(zhǎng)江門(mén)戶解決不了，各級(jí)ZF也解決不了。

即使是上海的外溢客戶也解決不了。

外溢客戶可以通過(guò)套牢自己，解救開(kāi)發(fā)商，但救不活項(xiàng)目。

因?yàn)閺哪玫亻_(kāi)始，就注定了這是一場(chǎng)投資客有去無(wú)回的旅程。

而這一切得根源，要從2011年北京、上海限購(gòu)開(kāi)始。

4

2011年北京、上海先后開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)。

與此同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始沿著河北與北京，江蘇與上海、浙江與上海的邊界拿地。

比如毗鄰北京的廊坊、固安、香河、大廠、三河，毗鄰上海的啟東崇明島、嘉善、南沙的萬(wàn)頃沙等。

因?yàn)橄啾?/span>北京、上海行政區(qū)內(nèi)地難拿、地價(jià)貴。這些行政區(qū)交界的地方拿地容易，還很便宜。

更重要的是，這些地方相對(duì)北京、上海不限購(gòu)。

我們知道樓市里面一旦一輪大行情起來(lái)，購(gòu)買(mǎi)力如驚弓之鳥(niǎo)隨波流動(dòng)。

主城限購(gòu)了就買(mǎi)遠(yuǎn)郊，遠(yuǎn)郊限購(gòu)了就買(mǎi)環(huán)京、近滬。

哪怕只是沾點(diǎn)邊也行！購(gòu)買(mǎi)力就是如此的卑微。

這就是環(huán)滬、環(huán)京市場(chǎng)的由來(lái)。

說(shuō)不清是購(gòu)房者引導(dǎo)了開(kāi)發(fā)商，還是開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)牽著的去拿地。

后來(lái)演變出兩種拿地模式：

第一種，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城拿地模式。

比較典型的有環(huán)京某房企。

第二種，與京滬周邊ZF簽署戰(zhàn)略協(xié)議，規(guī)劃開(kāi)發(fā)大型文旅康養(yǎng)度假新城拿地模式。

比較典型的開(kāi)發(fā)商有HD、必貴遠(yuǎn)、LD、WD，典型項(xiàng)目有海上威尼斯、金碧天下、十里外灘、長(zhǎng)島、海灣、文旅城等。（注意！請(qǐng)不要購(gòu)買(mǎi)帶有以上項(xiàng)目名稱(chēng)的房子?。?/span>

這兩種模式在拿地本質(zhì)是一樣的，都是和ZF簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，然后出一份足夠宏大的規(guī)劃包裹住一座山頭、一個(gè)生態(tài)保護(hù)區(qū)、一個(gè)高速路口......，這種項(xiàng)目通常都要幾千上萬(wàn)畝，土地幾乎就是白送。

開(kāi)發(fā)商要從土地一級(jí)整理開(kāi)始，修路、挖湖、種樹(shù)、建公園、配建學(xué)校、商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、甚至地標(biāo)商務(wù)中心……,只要地塊足夠大，開(kāi)發(fā)商是可以在一個(gè)及其偏遠(yuǎn)的大農(nóng)村打造一座新城的。

所以會(huì)出現(xiàn)馬路一側(cè)是農(nóng)田荒地，而馬路另一側(cè)別墅、洋房、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店。

無(wú)論是那種模式，他們的目標(biāo)客戶是在京滬買(mǎi)不了或買(mǎi)不起的人。

這些人在每一次京滬房?jī)r(jià)大漲之后，面對(duì)又一次層層加碼的限購(gòu)政策，不得不面對(duì)兩種情況：

1、有錢(qián)，但沒(méi)資格買(mǎi)。

2、想買(mǎi)，但既沒(méi)有資格，也沒(méi)有足夠的錢(qián)買(mǎi)。

所以不限購(gòu)還便宜的的環(huán)滬、環(huán)京這種產(chǎn)業(yè)新城或者文旅度假大盤(pán)會(huì)讓他們產(chǎn)生“洼地”的錯(cuò)覺(jué)。

但，此類(lèi)跨省市的，產(chǎn)業(yè)新城、文旅大盤(pán)是投資客的墳場(chǎng)。

因?yàn)榫嚯x實(shí)在太遠(yuǎn)了。

不僅距離主城遠(yuǎn)，還超出了北京、上海的行政區(qū)劃。

這些房子其本質(zhì)就是縣城房產(chǎn)。

但，它們卻打著上海和北京樓盤(pán)的排面。

比如綠地長(zhǎng)島，雖然不屬于上海，但樓盤(pán)宣傳的時(shí)候可以引導(dǎo)說(shuō)雖然從地理區(qū)域來(lái)講，項(xiàng)目在崇明島啟東市板塊，但從政策上來(lái)講，根據(jù)上海崇明區(qū)規(guī)劃草案已被納入了上海崇明島全區(qū)域發(fā)展范圍。所以，巴拉巴拉······

或者是地鐵、城際的虛假宣傳，告訴你，地鐵馬上將延伸到這里，未來(lái)半小時(shí)到天安門(mén)、CBD等。

這些在荒無(wú)人煙的偏遠(yuǎn)縣城農(nóng)村拿地自己開(kāi)發(fā)新城的開(kāi)發(fā)商，他們共同的特點(diǎn)就是把鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子包裝成京滬的房子賣(mài)給上海人、北京人。

5

這兩年，這種跨地市的偏遠(yuǎn)縣城農(nóng)村的房子，隨二線城市房?jī)r(jià)暴漲，限購(gòu)不斷升級(jí)，逐漸蔓延到二線城市，比如——

在新鄉(xiāng)平原新區(qū)的造的房子是為了賣(mài)給鄭州人；

在鄂州葛店造房子是為了賣(mài)給武漢人；

在湖州德清造的房子是為了賣(mài)給杭州人；

鎮(zhèn)江句容碧桂園有八成賣(mài)給了南京人；

而安徽六安KQ城是為了賣(mài)給合肥人。

這些一線城市玩剩下的，這幾年二線接著玩。

二線甚至比一線玩得更徹底。

所有人都是買(mǎi)了準(zhǔn)備賣(mài)，沒(méi)有任何一個(gè)人是有自住需求的。

新房漫天遍野的供應(yīng)，二手房完全沒(méi)有流動(dòng)性。

接下來(lái)，還會(huì)有哪些輪到二線玩？是新一輪的房?jī)r(jià)上漲周期還是靈敏度超高的補(bǔ)丁政策？

今晚，我在破竹直播間會(huì)有一場(chǎng)直播。

主要聊三個(gè)內(nèi)容;

1、首先從宏觀政策面聊聊當(dāng)下、今年、明年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

作為十四五開(kāi)局之年，2021年，牛年開(kāi)局有點(diǎn)猛。

春節(jié)前六天，銀聯(lián)卡消費(fèi)超過(guò)了一萬(wàn)億元，是歷年春節(jié)的最高值；全國(guó)攬收的包裹數(shù)4.8億件，是去年同期的3倍。

雖然疫情威懾力仍在，但復(fù)蘇的都很明顯。

有點(diǎn)疫后景氣的感覺(jué)了。

另一方面樓市政策面卻呈現(xiàn)兩級(jí)：

年前一線城市北上深輪番出臺(tái)調(diào)控政策，全線打壓房?jī)r(jià)。

北京，要求中介機(jī)構(gòu)降低“帶看頻次”；

深圳，出臺(tái)二手房成交指導(dǎo)價(jià)，銀行表態(tài)降杠桿。

但，牛年的春節(jié)剛過(guò)，強(qiáng)二線城市南京就出臺(tái)了一個(gè)重磅政策，降低落戶門(mén)檻。

從一線到二線，這些政策的后果你真的看懂了嗎？

2、接著聊聊機(jī)會(huì)，2021年哪些城市房?jī)r(jià)會(huì)率先回暖？

聊聊那些城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，不需要猶豫了！

聊聊2021年一定會(huì)漲的城市以及漲幅最好的城市。

3、最后從買(mǎi)房實(shí)操的層面，我總結(jié)了5類(lèi)30個(gè)典型問(wèn)題專(zhuān)題分享，基本上這30個(gè)問(wèn)題弄清楚了，你買(mǎi)房路上就沒(méi)啥問(wèn)題了。

今晚7：30，破竹直播間見(jiàn)！2021年一定會(huì)漲以及漲幅最好的城市？

（完）

責(zé)任編輯：lumengxia

標(biāo)簽: 樓市分析

源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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