昨晚，鄭州市政府重磅發(fā)布了土地出讓管理新規(guī)，對于“限地價、競自持”土地競拍模式明確了各個環(huán)節(jié)的實施細則。這項新規(guī)適用范圍：主要適用于鄭州市市內(nèi)五區(qū)。長達14頁的紅頭文件，我把它歸納為以下幾個通俗易懂的關鍵點：住宅用地出讓，合理銷售房價為周邊實際銷售價格的10%浮動確定；地價評估時采用剩余法的合理利潤值，原則上應控制為10%，每3年更新一次地價；鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)以及市內(nèi)五區(qū)非城改住宅用地，采取 “限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號方式出讓。城改項目用地采取熔斷后轉(zhuǎn)為一次競地價方式出讓，競價規(guī)則按現(xiàn)行規(guī)則繼續(xù)執(zhí)行；其中，熔斷價為起始價的130%，起始自持比例 (2%)、自持比例增幅 (1%)、起始配建面積 (200平方米)、配建面積增幅(50平方米)。限地價、競自持：報價達熔斷價格后,依次限時競自持比例和限時競配建面積；熔斷后搖號：報價達熔斷價后,由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人；自持比例：指住宅商品房屋面積的自持比例 (不含物業(yè)用房等公用房產(chǎn)面積)；配建面積：指養(yǎng)老服務用房或公租房面積；
其中，非城改地可以競自持或熔斷后搖號兩種方式，何時競自持？何時搖號？這一點本次文件并沒有細說，但在上次1月8日的文件中有明確提出：——在產(chǎn)業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉(zhuǎn)入競自持；——在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域，熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人；
此外，文件還專門強調(diào)了土地計劃更加精細化、系統(tǒng)化的管理辦法，各區(qū)域不僅要公布年度土地供應計劃，還要分解到每個季度，以達到供需平衡、提成土地供應完成率。
事實上，對于“競自持”的土地出讓方式，并不是鄭州第一次提出。早在2021年1月8日，鄭州市政府發(fā)布的通知中，對于定價、土地計劃、穩(wěn)調(diào)控等幾個方面就提過新要求，但只是提了大概方向。而昨天2月18日發(fā)布的新規(guī)中更細化、更落地、操作性更強，不僅提出了新方向，而且把具體落實方法和細則都已經(jīng)明確到位，諸如地價評估的動態(tài)調(diào)控數(shù)學模型等等都有說明。放在全國，土地出讓競自持這種方式并不少見，尤其在一線熱門城市。2016年12月，北京首次以競自持方式掛牌出讓地塊，開啟了競自持土拍先河；2017年，天津、南京、杭州、上海等多地緊跟形勢，接連發(fā)布了競自持地塊；上海還推出了全國首宗“全自持”地塊，只租不售宅地，自持100%長達70年；2020年9月，長沙跟進，部分地塊采取“限地價/溢價+競自持面積+搖號”方式掛牌出讓；2020年11月，浙江臺州等地出手，實行“限地價、競自持（或配建）”土地出讓方式，嚴格控制溢價率和樓面地價；
直到如今，鄭州加入競自持行列，終于跟上了這輪新一線城市的步伐，可喜可賀。昨晚，政策一經(jīng)流出，就有粉絲立馬來問，對鄭州有什么影響？房價會漲嗎？會降嗎？我知道這是大家最關心的問題，當然也是本文要解決的核心。早前，1月8日鄭州首次提出“競自持”及浮動10%的說法時，網(wǎng)絡上就盛傳一種說法，稱ZF都著急出手讓房價止跌了。的確，整個2020年，鄭州樓市確實有些區(qū)域、有些樓盤房價下調(diào)的厲害。降得最狠的綠博區(qū)域，從高峰期均價1萬2+降到7800；降得更猛的平原新區(qū)，從1萬出頭，降到了5700，最低盤首開只有5288，整個區(qū)域2016年-2019年，真正出現(xiàn)了價格腰斬；就連主城區(qū)也沒堅守住，價格下調(diào)幅度超過2000+的有好幾個，四環(huán)甚至首次出現(xiàn)了9000+的高層毛坯價。
誰能想到，鄭州這個熱度并不高的城市，2020年第一次出現(xiàn)了二三十家房企組織的不降價聯(lián)盟，第一次因為房價下降登上了熱搜。土地市場也平平無奇、波瀾不驚，一首涼涼年頭到年尾。無論是大鄭州范圍，還是鄭州主城區(qū)，土地市場都不容樂觀。供應層面：累計供應建面1505萬㎡，同比-24%；
成交層面：累計成交建面1522萬㎡，同比-10%； 價格層面：全年平均成交單價881萬元/畝，同比-3%；成交樓面價4068元/㎡，同比-8%；
三項主要數(shù)據(jù)都開創(chuàng)了新低值。可以說，過去的一年里，鄭州的樓市、土地市場皆不樂觀、同樣低迷。如今要求全面落實浮動10%，既是止跌，亦有限漲意味。市場下調(diào)，預期下調(diào)，交房品質(zhì)下調(diào)，維權泛濫……這是去年年底的市場真實狀態(tài)。市場背后的另一面，大牌房企、有實力的房企拿不到好地，手里有大量儲備地、優(yōu)質(zhì)地的房企，要么產(chǎn)品做的太爛，要么握在手里啥都干不了，好好的地塊搞成半爛尾狀。最艱難的一年過去了，2021年，你所看到的情況都會慢慢好轉(zhuǎn)。1、小房企拿地會更難，好位置地塊基本拿不到了（自持難度大，對房企要求高）；2、爛尾情況會大大好轉(zhuǎn)（因為自持運營部分，干一票卷錢走人行不通了）；3、房企利潤率被定死在10%紅線上（如果嚴格執(zhí)行的話）；4、房價漲幅會被穩(wěn)定在10%以內(nèi)每年；（按照細則中規(guī)定，拿地銷售房價浮動10%，地價基礎價3年更新一次，拿地交房周期3-4年左右，房價年漲幅其實達不到10%。）▼識別下方二維碼▼
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（完）
責任編輯：米小宅
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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