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2021，樓市最大的黑天鵝已經(jīng)降臨！

發(fā)表時間：2021-02-20 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

高中同學(xué)每年都要在年底之前聚一次，今年亦不例外。

一個同學(xué)是在一個地方銀行任行長，我問他：你們現(xiàn)在的房貸還能發(fā)放嗎？

他的回答亦沒讓我意外：沒額度了，全停了，去年放太猛了。

我就知道，2021年樓市最大的黑天鵝已經(jīng)如期降臨，毫無意外。

是的，2021的樓市信貸，將重回2013和2018年，利率上升、要找關(guān)系、沒額度、放貸難、下款難。

2020年12月，我在珠海加購了一套小四房，本來購入的時候給開發(fā)商說的是延期到三月辦理手續(xù)，前段時間，我交待助理：不要拖了，馬上辦理手續(xù)和貸款，能多快就多快。

對于趨勢，我們要了然于心。

1

一切源于此

2020年的最后一天，央行出臺了房地產(chǎn)集中度管理政策，給房貸下達(dá)了具體的數(shù)字和比例紅線。

新政從2021年1月1日起執(zhí)行，具體要求如下。

2013年的信貸收緊，利率上升，額度不夠，是窗口指導(dǎo)。

2018年的信貸收緊，利率上升，額度不夠，是窗口指導(dǎo)。

以前都是看不見的手在人工干預(yù)，這一次，明文標(biāo)準(zhǔn)化、格式化、數(shù)字化。

強(qiáng)力執(zhí)行。

2

于是，廣州先緊了

廣州開年就說：我先緊為敬，你們看著辦。

廣州工農(nóng)中建四大國有行傳出房貸漲價的消息后，多家銀行跟進(jìn)。

郵儲銀行廣州分行表示，與其他國有大行保持一致，也開始提高了個人房貸價格。

此外，浦發(fā)銀行、光大銀行、中信銀行均表示價格調(diào)整中。

向來房價最低的匯豐銀行，本周起也大幅提價，首套房貸從LPR不加點(diǎn)上調(diào)至不低于LPR+50bp。

這個表格已經(jīng)是一周之前的表格了，現(xiàn)實(shí)中的情況肯定是更為緊張，不會輕松。

天鵝已經(jīng)降臨，無須僥幸。

3

廣州怎么了？

其實(shí)沒什么，廣州樓市太火了，房貸需求太多了，額度不夠了，銀行房貸占比已經(jīng)超過或?qū)⒁^紅線了。

要不停貸，要不提高利率，在越線之前多賺一點(diǎn)是一點(diǎn)。

廣州、東莞、深圳、佛山、珠海的樓市，在2020年都很火熱。

如表中所述，在華中、東北、西部等城市的樓市銷售額同比2019年下滑之時，廣州2020樓市銷售同比增長29%，深圳同比增長24%，東莞同比增長32%。

而網(wǎng)紅城市杭州只不過同比增長了3%，重慶武漢都是同比下滑了21%。

供需決定一切。

房貸需求太多太快，房貸占比急劇上升，離紅線越近，當(dāng)然要收緊，當(dāng)然要提高利率。

就是這么一點(diǎn)事。

4

然后呢

廣州只是第一槍，其它城市肯定會蔓延和跟進(jìn)，因?yàn)椋芏嚆y行都已經(jīng)紅線了，沒有額度了。

比如，上一張表格中的南京、成都，很快也將出現(xiàn)利率上升和額度收緊的情況。

來看下表。

如圖，紅線都是已經(jīng)越紅線的。

所以，成都銀行、鄭州銀行、中原銀行、青島銀行、廈門銀行、興業(yè)銀行、招商銀行肯定是完全沒有額度了，肯定是拒貸的，或者是婉拒的。

各位如果有在這些銀行做按揭的，請及時調(diào)換銀行，不要耽誤事兒。

而郵儲銀行、建設(shè)銀行的個人房貸也是超線的，也是沒有額度的，也是要提高利率和收緊審批的，要提前注意換銀行。

5

再然后呢？

回顧2013、2018，之前也有類似的情況。

那時的說法是：窗口指導(dǎo)。

我在2013和2018的當(dāng)年都有買房和做貸款，清晰的記得當(dāng)時的利率之高和放款之難，2013年還好一點(diǎn)點(diǎn)，利率上浮20%。

而2018年的利率要上浮30%，然后找關(guān)系也才降到了上浮25%，還是靠存款和理財(cái)換來的。

審核也是極為困難，不能有征信等任何問題。

在2019年情況好了一些。

2020年，疫情來臨，貨幣寬松，貸款也容易了許多，抓住了的就抓住了。

“寬總體貨幣，緊樓市信用”，這是總基調(diào)，不要抱僥幸。

一旦有松動的口子，一定要抓住，不要以為會一直這樣，窗口期不會一直存在。

一切都有周期，我相信未來也一定還有松動的窗口期，但這次明顯不一樣，之前是非標(biāo)準(zhǔn)的窗口指導(dǎo)，這次是明文規(guī)定的數(shù)字和標(biāo)準(zhǔn)。

這次的松動，更難。

但一定會有，還是那句話，一切都是周期，只是波長和波峰難以精準(zhǔn)預(yù)測。

問題是，你無須等待周期，因?yàn)椋?/span>魚和熊掌，房價洼地和利率洼地，不可兼得。

6

有何影響？

1、廣州只是前兆，很多城市都將出現(xiàn)類似情況，利率上升和房貸收緊，審批變難。

2、樓市信用收緊，樓市邊緣性資產(chǎn)將被房企和購房者雙雙拋棄，比如華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城、融創(chuàng)的文旅城、恒大的文旅城、碧桂園的郊區(qū)小鎮(zhèn)、藍(lán)城的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)等等，這類資產(chǎn)將在2021繼續(xù)打折促銷。

3、而有限的信貸資源將繼續(xù)聚焦于好城市的核心資產(chǎn)，比如鄭州北龍湖、合肥濱湖、青島市南市北、成都金融城、廣州天河海珠黃埔、蘇州園區(qū)獅山、西安高新灃東曲江、武漢濱江光谷等等，這些資產(chǎn)不會下跌，并會繼續(xù)樓市大年的趨勢，鐵定跑贏大勢。

4、2021年的中國樓市，普遍大漲不可能，但點(diǎn)狀的突起一直存在，你只要找到并關(guān)注這些點(diǎn)即可，大面無需關(guān)注，這是你的信仰。

正文結(jié)束，最后，做個小廣，《米公子的財(cái)富進(jìn)階圈》，錢不錢的不重要，盼與有共識的少部分人同行，我想讓你我搓一頓年飯，所有的分析和機(jī)會，財(cái)富圈的更新更及時。

（完）

責(zé)任編輯：米小宅

標(biāo)簽: 宏觀分析

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