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速來(lái)圍觀！2020年中國(guó)成交最快、漲價(jià)預(yù)期最高的10個(gè)小區(qū)居然是？

發(fā)表時(shí)間：2021-01-15 作者：大白來(lái)源：米宅<原米宅米宅>

1

你想不想知道2020年中國(guó)成交最快，漲價(jià)預(yù)期最高的十大樓盤是誰(shuí)？

你想知道背后的原因嗎？

這背后除了樓盤本身，城市、板塊、樓市節(jié)點(diǎn)分別扮演什么角色？

在主導(dǎo)流動(dòng)性和漲價(jià)預(yù)期方面，他們分別占多少比中？

本文就帶你做一個(gè)復(fù)盤，看看究竟什么樣的神盤流動(dòng)性最好？什么樣的神盤升值潛力最大？

2

先看2020年中國(guó)成交最快的十大小區(qū)。

這是2020年貝殼研究院參照貝殼找房大數(shù)據(jù)，從全國(guó)層面看，2020年中國(guó)成交最快的10個(gè)小區(qū)。有5個(gè)都在上?！?/span>

首先從板塊區(qū)位看。

我們把這幾個(gè)小區(qū)在地圖上標(biāo)出來(lái)，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)——

1、從行政區(qū)看，主要集中在嘉定和閔行區(qū)；

2、從板塊區(qū)位看，處在外環(huán)線附近；

我們知道，上海目前有18個(gè)市轄區(qū)，包括黃浦、盧灣、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、閘北、虹口、楊浦、普陀、浦東、閔行、寶山、青浦、松江、嘉定、奉賢、金山、崇明。

從地段價(jià)值看，這18個(gè)行政區(qū)，可以分為四檔，其中：

第一檔：黃浦、靜安、盧灣

第二檔：浦東、普陀、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、閘北

第三檔：閔行、嘉定、青浦、寶山、松江

第四檔：金山、奉賢、崇明

以上四檔分別對(duì)應(yīng)宇宙中心、主城市區(qū)、近郊城區(qū)、遠(yuǎn)郊。

那么結(jié)合這5個(gè)小區(qū)所處的板塊區(qū)位，都指向一個(gè)關(guān)鍵詞“近郊城區(qū)”。

其次，具體看小區(qū)。

以高興花園為例，小區(qū)比較老，96-98年的老小區(qū)，超大型社區(qū)，動(dòng)遷安置房，多層沒有電梯，車位比較緊張，公共設(shè)施比較舊，租客比較多。

我相信很多人對(duì)這個(gè)答案是有點(diǎn)意外的。

全中國(guó)流動(dòng)性最好的小區(qū)居然是一個(gè)沒有電梯的老舊小區(qū)？

這不是個(gè)例。

下面分別市富友嘉園、薔薇新村、豐莊十二街坊、定慧西里等上榜小區(qū)的實(shí)景圖：

你會(huì)看到這些中國(guó)流動(dòng)性最好的小區(qū)，以老破為主，房齡可以老到96年。

不應(yīng)該是次新剛需小區(qū)流動(dòng)性最好嗎？

我們必須承認(rèn)次新剛需總體流動(dòng)性一定是好于老舊小區(qū)的。

但，剛需次新不是決定性條件。對(duì)流動(dòng)性起決定性作用的是兩點(diǎn)：

1、學(xué)區(qū)

2、總價(jià)低

以高興花園為例，它是莘松中學(xué)+閔行實(shí)驗(yàn)（畹町小區(qū)）優(yōu)質(zhì)公立雙學(xué)區(qū)。

再看其它上榜小區(qū)：

上海是這樣，別的城市是否一樣呢？

來(lái)看北京上榜小區(qū)定慧西里：

一線城市如此，二線城市是不是也是如此呢？

請(qǐng)看成都上榜城市恒大新城。

所以優(yōu)質(zhì)的公立學(xué)區(qū)資源對(duì)房產(chǎn)流動(dòng)性至關(guān)重要。

除了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)還有沒有其它原因呢？

有！總價(jià)低！

事實(shí)上，在高興花園周邊，類似它這種帶有雙優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的小區(qū)還有很多，為什么高興花園的流動(dòng)性是最好的呢？

因?yàn)楦吲d花園的戶型多樣，從37、47㎡一房，59、70、77㎡的兩房，到81㎡小三房都有，以緊湊小面積為主，總價(jià)低，是區(qū)域內(nèi)最低門檻的雙學(xué)區(qū)房源。

當(dāng)然，它還有3個(gè)錦上添花的優(yōu)點(diǎn)：

1、動(dòng)遷房沒有增值稅。

2、周邊生活配套齊全，接地氣，周邊餐飲、醫(yī)院、銀行各類生活設(shè)施都齊全，有大型購(gòu)物超市、有菜市場(chǎng)，有公園，很適宜居住。

3、大區(qū)位好，出行方便。

以上3點(diǎn)也基本是上榜小區(qū)的共有特征了。

除此之外，還有一點(diǎn)也很意外，那就是地鐵對(duì)流動(dòng)性不重要。

上榜小區(qū)基本上都不是地鐵盤。

這是因?yàn)榈罔F的溢價(jià)能力很強(qiáng)，反映在房?jī)r(jià)里是10-15%左右。這也進(jìn)一步說(shuō)明，流動(dòng)性除了對(duì)總價(jià)敏感，對(duì)單價(jià)也很敏感。因此，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)上榜小區(qū)的成交單價(jià)略低于區(qū)域成交均價(jià)或者略高于城市成交均價(jià)。

綜上，對(duì)成交周期短，成交活躍、流動(dòng)性強(qiáng)房源特征總結(jié)如下：

1、從區(qū)域看，處在城市次新近郊城區(qū)；

2、從小區(qū)看，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)+總價(jià)低；

3、從區(qū)位看，配套齊全、出行方便、適合生活；

4、從成交價(jià)看，在區(qū)域內(nèi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在城市同等級(jí)需求下也有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；

5、房齡、新舊、有無(wú)電梯、地鐵對(duì)流動(dòng)性有影響，但不是決定性的。

3

再來(lái)2020年中國(guó)漲價(jià)預(yù)期前十的小區(qū)——

有兩點(diǎn)說(shuō)明：

1、漲價(jià)預(yù)期是市場(chǎng)給與小區(qū)上漲動(dòng)力的直接反饋，一定程度上代表著小區(qū)的升值潛力。

2、從全國(guó)樓市看，2020年深圳是走完本輪上漲周期的城市。因此，前十大漲價(jià)預(yù)期上榜小區(qū)基本都在深圳，這是由樓市周期決定的。2021年漲價(jià)預(yù)期前十的城市大概率會(huì)集中在廣州和上海。

首先，從區(qū)位上看——

把它們標(biāo)準(zhǔn)圖上我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)兩點(diǎn)：

1、印證了2020年深圳的房?jī)r(jià)上漲的輪動(dòng)路徑是從西向東的。

龍崗、龍華、福田、羅湖是2020年補(bǔ)漲的主力區(qū)域；

2、印證了2020年次新區(qū)龍崗、龍華漲幅最大；

深圳作為本輪已漲過(guò)的龍頭城市，2020年是其普漲和補(bǔ)漲的一年。因此，受板塊輪動(dòng)影響，上榜小區(qū)所處板塊的參考價(jià)值不大。所以我們重點(diǎn)落在小區(qū)的分析。

其次具體到小區(qū)——

佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)，2014年前海次新中高端小區(qū)，小區(qū)只有6棟樓，面山背海，內(nèi)部設(shè)施完善，人車分流，區(qū)位優(yōu)勢(shì)佳，有不錯(cuò)的配套公立學(xué)校。產(chǎn)品或房源在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。

信義嘉御山，靠近華為，龍崗坂田新建剛改品質(zhì)大社區(qū)，樓間距大、視野開闊，周邊商業(yè)配套齊全，樓下就是天虹購(gòu)物中心，馬路對(duì)面就是佳華商場(chǎng)，交通方便，地鐵口，2站即可達(dá)到深圳北站，有不錯(cuò)的公立劃片學(xué)校。小區(qū)在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。

鴻榮源一城中心第九區(qū)，龍華中心位置次新區(qū)，自帶大型集中商業(yè)中心自帶幼兒園，靠近龍湖第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，僅靠地鐵口，戶型以3、4房為主，區(qū)域內(nèi)具有稀缺性，適合居家。

其它上榜小區(qū)不再一一羅列。

綜上，上漲預(yù)期大的小區(qū)具有以下5個(gè)特點(diǎn)：

1、一定是次新品質(zhì)小區(qū)

2、周邊一定有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

3、位置相對(duì)核心，不偏遠(yuǎn)

4、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心+優(yōu)質(zhì)公立學(xué)區(qū)資源+地鐵口

5、小區(qū)房源或品質(zhì)在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性。

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綜合，對(duì)比流動(dòng)性和上漲預(yù)期前十上榜小區(qū)，會(huì)發(fā)現(xiàn)二者的區(qū)別是很大的：

流動(dòng)性偏剛需，不能放棄的是學(xué)區(qū)和生活方便，最敏感的總價(jià)。所以流動(dòng)性好的小區(qū)品質(zhì)一般，面積緊湊，單價(jià)有價(jià)差優(yōu)勢(shì)。

而上漲預(yù)期偏改善，不能放棄的學(xué)區(qū)和商業(yè)及產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，最敏感的區(qū)位價(jià)值。所以上漲預(yù)期高的小區(qū)品質(zhì)中上，單價(jià)沒有價(jià)差優(yōu)勢(shì)。

那么如何才能買到流動(dòng)性好，且上漲預(yù)期大（升值潛力）的房子呢？

很難。但可以在兼顧二者之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，選擇具備如下五點(diǎn)的房源：

1、近郊2010年之后次新小區(qū)

2、處在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的輻射區(qū)域內(nèi)

3、周邊1公里范圍內(nèi)有區(qū)域級(jí)商業(yè)中心+優(yōu)質(zhì)公立學(xué)區(qū)

4、戶型緊湊，總價(jià)低

另外要特別說(shuō)明一點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)非常重要，是必要條件，特別是剛需和改善類房源；相對(duì)應(yīng)的是地鐵沒有那么重要，剛需、改善、豪宅都是可以舍棄地鐵的。

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▼

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 樓市分析

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