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抱團(tuán)漲價(jià)的廣州業(yè)主，能否逆天改命?

發(fā)表時(shí)間：2021-01-13 作者：大漁來(lái)源：米宅珠三角

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最近，廣州傳出消息，多年來(lái)誠(chéng)實(shí)憨厚的廣州業(yè)主學(xué)壞了，向深圳業(yè)主致敬，開(kāi)始控盤(pán)抬價(jià)了。

廣州的時(shí)間節(jié)點(diǎn)我還是蠻清楚的，米宅管家從去年8月份開(kāi)始做廣州二手業(yè)務(wù)，9月初陸續(xù)開(kāi)單，從9月到12月，整個(gè)廣州市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，市場(chǎng)一直在慢漲但并不夸張，很符合老廣慢悠悠飲早茶的氣質(zhì)。

業(yè)主方也是蠻好談的，很少有臨時(shí)加價(jià)或者放鴿子的，面談都有讓價(jià)的空間。

這緣于廣州多年來(lái)從未大漲過(guò)，二手房市場(chǎng)存量大，常年都是樓市淡季，二手成交需要半年甚至更久的周期，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)能成交就不錯(cuò)了，從不敢想去折騰什么妖娥子。

但從去年開(kāi)始，深圳西部的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房子不再是商品，而是一件可以暴富的工具之后，很多平衡都被打破了，包括平靜的樓市，平靜的心態(tài)和平靜的生活。

廣州樓市在小火慢燉了大半年之后，12月下旬突然猝不及防地由溫轉(zhuǎn)熱，具體表現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)飄了，跟著深圳業(yè)主學(xué)會(huì)控盤(pán)抬價(jià)了。

2

12月下旬是個(gè)值得玩味的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)間段沒(méi)有利好，沒(méi)有刺激性政策，甚至沒(méi)有拍出地王，樓市卻突然加速升溫，為什么?

其實(shí)就是廣州樓市緩慢升溫了大半年，勢(shì)能不斷積累，最終從量變引發(fā)質(zhì)變。

溫和質(zhì)樸的廣州大叔，經(jīng)過(guò)半年多潛移默化的市場(chǎng)教育后，終于學(xué)會(huì)了新花樣，老廣向阿深遞交了投名狀：二弟，我跟你混了，你看我作業(yè)抄的怎么樣?

3

2021年的元旦，廣州突然陷入了控盤(pán)抬價(jià)的熱潮，果然所有的歲月安穩(wěn)都是假的，資本大潮來(lái)襲，任誰(shuí)也按捺不住暴富的沖動(dòng)。

目前廣州有控價(jià)苗頭的盤(pán)主要出現(xiàn)在珠江新城和黃埔，為什么出現(xiàn)在這兩個(gè)片區(qū)，因?yàn)橛袘?hù)口有資金的大多盯著珠江新城，沒(méi)戶(hù)口的外地客大多盯著黃埔，這兩個(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤(pán)數(shù)量又有限，供不應(yīng)求了大半年，終于把業(yè)主心態(tài)買(mǎi)爆了。

不過(guò)廣州要學(xué)深圳還是嫩了一點(diǎn)，因?yàn)閺V州和深圳的底層邏輯不同。

第一，全國(guó)進(jìn)入廣州的資金量要遠(yuǎn)低于進(jìn)入深圳的資金量，能夠快速拉抬的樓盤(pán)數(shù)量有限；

第二，廣州二手房存量7萬(wàn)多套，是深圳的一倍多，如果部分樓盤(pán)上漲過(guò)快，周邊樓盤(pán)必然跟漲，最終平抑領(lǐng)漲盤(pán)的漲幅；

第三，2021年除了廣州，上海和北京都進(jìn)入了上漲通道，部分二線也在躍躍欲漲。如果說(shuō)2019、2020是深圳的一枝獨(dú)秀，2021年很可能是多個(gè)城市的資產(chǎn)大年，資金分流之后，廣州很難復(fù)制深圳的行情。

槍打出頭鳥(niǎo)，廣州業(yè)主大張旗鼓地拉抬房?jī)r(jià)，絕對(duì)不是一個(gè)聰明的做法，如果引來(lái)調(diào)控就更加得不償失。

慢慢漲本是廣州的最優(yōu)選擇，不過(guò)在巨額利益面前，每個(gè)人都是精致的利己主義者，沒(méi)有人會(huì)考慮整體的利益最大化。

4

2021年，廣州樓市會(huì)怎么走?

不同于其他城市，廣州已是明牌，繼續(xù)漲可以確定。

一個(gè)城市走完一個(gè)上漲周期正常需要一年多，深圳從19年8月到現(xiàn)在一年半了，仍然沒(méi)有熄火的跡象。

廣州這種溫吞水的慢熱城市，走完一個(gè)周期絕對(duì)不會(huì)低于一年，哪怕中間觸發(fā)調(diào)控，從去年5月算廣州上漲的開(kāi)啟，走到今年下半年甚至年底問(wèn)題不大。

估算廣州最終的漲幅，對(duì)標(biāo)深圳，深圳西部的熱點(diǎn)盤(pán)和學(xué)位房大部分已經(jīng)翻倍，至少也有80%的收益。

廣州不能和深圳比，但依據(jù)這一輪二八分化的規(guī)律，少量領(lǐng)漲盤(pán)的收益不會(huì)比深圳差太多，很可能摸到80%。目前廣州領(lǐng)漲盤(pán)已有30%的漲幅，預(yù)計(jì)到結(jié)束還有40-50%的空間。

近半年廣州一直在走慢牛的路線，元旦突然發(fā)生了業(yè)主控盤(pán)的標(biāo)志性事件。這個(gè)事件有兩面性，一方面可能導(dǎo)致上漲加速引發(fā)調(diào)控；另一方面會(huì)增加廣州的曝光度，引發(fā)更多資金流入廣州，并收獲更高的漲幅。

當(dāng)下還能不能繼續(xù)買(mǎi)廣州，當(dāng)然可以買(mǎi)。

就像雙十一之后深圳的熱點(diǎn)片區(qū)突然引爆，寶中從8萬(wàn)多跳漲到9萬(wàn)多，碧海不少房源加價(jià)50萬(wàn)，當(dāng)時(shí)不少人擔(dān)心高位站崗，不想搶房搶的太累，選擇了放棄，后來(lái)發(fā)生了什么大家都知道了。

廣州在走同樣的路，要記住一點(diǎn)，能讓你搶的很辛苦的一定是好房子，哪怕業(yè)主各種作妖，臨時(shí)加價(jià)，沒(méi)問(wèn)題，加給他，堅(jiān)決拿下。

今天讓你辛苦買(mǎi)到的房子，以后你才能輕松高價(jià)賣(mài)出；反之，今天買(mǎi)的很輕松的房子，以后你會(huì)發(fā)現(xiàn)賣(mài)的很痛苦，上帝是公平的，給每個(gè)人的不多也不少。

5

如果這些優(yōu)質(zhì)領(lǐng)漲盤(pán)持續(xù)鬧房荒，無(wú)房可賣(mài)怎么辦?

我不建議一直苦等，現(xiàn)在的廣州，時(shí)間就是收益，等的越久，屬于你的收益就會(huì)越少。

就像我前面說(shuō)的，如果領(lǐng)漲盤(pán)漲幅過(guò)快，周邊的二類(lèi)替代盤(pán)必然跟漲，現(xiàn)在入手二類(lèi)收益未必低于一類(lèi)。

做個(gè)簡(jiǎn)單的算法，假定一類(lèi)盤(pán)最終漲幅80%，二類(lèi)盤(pán)最終漲幅60%，一類(lèi)盤(pán)已漲了30%，二類(lèi)盤(pán)只漲了10%，眼下無(wú)論入手一類(lèi)還是二類(lèi)盤(pán)，都還有50%的收益。

所以，如果一類(lèi)盤(pán)無(wú)房可賣(mài)，不要死磕，等一等10%的收益又沒(méi)了，迅速轉(zhuǎn)盤(pán)是明智的做法。

就像我們做深圳時(shí)，19年年底有客戶(hù)堅(jiān)持買(mǎi)碧海，當(dāng)時(shí)碧海漲了40%且無(wú)房可買(mǎi)，我們引導(dǎo)客戶(hù)買(mǎi)了西鄉(xiāng)當(dāng)時(shí)漲幅不大的二類(lèi)盤(pán)，到今天算一算帳，收益還超出了同時(shí)段的碧海。

我剛順手查了一下數(shù)據(jù)，調(diào)控半年之后，深圳鏈家的二手房竟然降到了歷史新低，只有35540套，量跌價(jià)升，很多熱點(diǎn)樓盤(pán)已無(wú)房可賣(mài)。

如果廣州延續(xù)深圳的老路，那么故事還遠(yuǎn)未達(dá)到高潮，離尾聲更是還早，廣州目前的二手房數(shù)量是75888套，用不了太久，這個(gè)數(shù)量會(huì)下降到7萬(wàn)套以下。

當(dāng)下選擇廣州，也許不是收益最大的城市，卻是確定性最強(qiáng)的明牌城市。

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以米宅品牌信用做為背書(shū)；

憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來(lái)樓市深耕和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；

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（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 廣州

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