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大道至簡，說一說這個城運最好的中心城市

發(fā)表時間：2021-01-08 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

又到了米公子的大道至簡時刻。

以前，我發(fā)過一篇文章，我說，這個城市的城運來了，事實證明，真的，這幾年，城運真的不錯，城市改善非常大非?？欤?a target="_blank" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2">這個城市的城運真的來了！

元旦期間，花了四天多時間，考察了鄭州樓市，全面了解了鄭州的市場。

今天就用簡單粗暴的方式，如果你在鄭州沒有區(qū)域性需求，就是純投資和資產(chǎn)配置需求，如何在鄭州追求回報效率最大化？

我們開始。

注，以下我談的鄭州，是指四環(huán)以內(nèi)的鄭州，四環(huán)外的鄭州，從來不在我的討論范圍之內(nèi)，沒有資格來談房地產(chǎn)，也沒有資格來討論價格，望明白。

所以，以下說的高新區(qū)，特指四環(huán)內(nèi)的高新區(qū)，鄭東新區(qū)也特指四環(huán)內(nèi)的鄭東新區(qū)。

如下圖，二環(huán)三環(huán)四環(huán)，四環(huán)以內(nèi)才叫鄭州。

繼續(xù)用兩張圖，來理解鄭州的發(fā)展和空間規(guī)劃，理解一個城市，要學會從高處俯視，鳥瞰之。

1

一句話。

下圖，說的不是8號線，而是鄭州的建設(shè)發(fā)展空間。

首先，明確我的觀點：鄭州可以買了。

打算在鄭州買房的朋友，不必等了，不必猶豫，鄭州可以買了，就是現(xiàn)在，年前。

你可以恥笑，你可以冷笑，但答案是明確的。

一是售樓部的特價房、工抵房、員工房、內(nèi)購房等等，其實就是特惠房，以各種方式呈現(xiàn)而已。

二是二手房的筍房，能談下5-10%的折扣就可以買入了。

因為開發(fā)商要報表要回款要業(yè)績，雖然，12.31日的關(guān)鍵節(jié)點已過，最好的機會已過，但售樓部依然有機會。

二手房的房東要過年要還債要回家，你有談判權(quán)，主動權(quán)還在你的手上。

2021年的市場，將重錘那些還在嘲笑鄭州、坐等繼續(xù)降價的的人。

最基本的供需告訴我們，主城區(qū)的土地成交近三年逐年減少，而且大多是在四環(huán)外，四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)正在急速消化。

是的，鄭州可以買了，鄭州無須等了，這是理解鄭州的第一張明牌。

2

什么是鄭州？

如上圖，這才是鄭州。

未來20年，不可撼動的鄭州就業(yè)中心就三角（龍子湖是打醬油的，可以忽略）。

這里是未來20年鄭州最大的就業(yè)承載、年輕人涌入、財富新貴誕生。

如果非要再加兩個，一是高新區(qū)，二是金水區(qū)。

我一直有明確的觀點：無產(chǎn)業(yè)無人，無人無地產(chǎn)，高端產(chǎn)業(yè)吸引高端人，高端產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造富人區(qū)。

因為，產(chǎn)業(yè)就是就業(yè)，未來的中國，發(fā)展方向已是明牌：科技。

當然，不是每個城市都有資格玩科技，但每個城市都有資格玩：總部！

找到這個城市的總部企業(yè)中心，就OK了。

對于鄭州，無非就是上面這張圖。

是的，惠濟無產(chǎn)業(yè)。

是的，管城無產(chǎn)業(yè)。

是的，二七無產(chǎn)業(yè)。

是的，中原無產(chǎn)業(yè)。

經(jīng)開，有點產(chǎn)業(yè)。

港區(qū)，有點產(chǎn)業(yè)。

上街，有沒有產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不重要，在我眼里，和鄭州無關(guān)。

是的，重點關(guān)注鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)。

這是理解鄭州的第二張明牌。

3

什么是房子的剛需？

如下圖，外圍坑太多太多，要慎重，要擦亮眼。

不是地鐵，不是地鐵，不是地鐵。

是學校。

河南的教育太殘酷的，讓孩子跑輸在起跑線上，這是99%的家長不愿意看到的。

所以，學校，這是硬性標準。

問第一個問題，10年后，鄭州最NB的學校在哪里？是哪個？

是省實驗嗎？是外國語嗎？是伊河路嗎？是緯五路嗎？

是，也不是。

是，是因為這一些學校永不會落幕，因為，生源決定升學，生源在擠著進，教學質(zhì)量永不會差，如同，NB的人都去北上深，放心，北上深的樓市就永不眠。

不是，是因為，一批定位更高端NB的學校落地了，清華附中（小學到高中），上海師大附中（小學到高中），他們未來會不會是鄭州教育的最頂端？你問我，我也不知道，我只是隱隱感覺，很可能是的。

它們在哪？在鄭東新區(qū)北龍湖，它大大的沖抵了目前鄭東新區(qū)教育資源的短板，與金水區(qū)和中原區(qū)完美的錯位競爭。

所以，未來10年，鄭東新區(qū)北龍湖的樓市永不眠。

考察一圈鄭州，發(fā)現(xiàn)最大的問題是。

金水區(qū)，遍地都是學區(qū)房，因為，緯五路一小二小、緯一路小學、緯二路小學、省實驗小學、文化路一小、農(nóng)科路小學、黃河路小學等等，隨便拉出來，都是名校，隨便合作辦個學校，都是名校，金水區(qū)，未來可以實現(xiàn)名校全覆蓋，而這一點，可不斷抽血、吸引全鄭州重視教育的家庭，吸引所有換得起房的家庭源源流入。

中原區(qū)，亦然，伊河路小學、互助路小學、外國語小學、伏牛路小學、建設(shè)路二小等等，隨便拉也來一個也都是名校，所以隨便合作一圈，也都成了名校，比如和昌灣景國際的伊河路等，中原區(qū)，也會虹吸西區(qū)重視教育的家庭。

高新區(qū)也還湊合，四環(huán)內(nèi)之前也有不錯的教育資源。

二七略有落后，也還湊合，有隴西小學等為數(shù)不多的資源。

但管城、惠濟、經(jīng)開就比較慘了，最好的學校拉出來放在金水區(qū)都排不上號。

教育資源，對人口的虹吸在未來會很明顯，分化會拉大，越好的區(qū)越好，越差的區(qū)越差，這是我們?nèi)ダ斫忄嵵莸牡谌龔埫髋啤?/span>

是的，重點關(guān)注金水區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)，放棄管城區(qū)、惠濟區(qū)，適度考慮經(jīng)開區(qū)、二七區(qū)。

4

鄭州如何買？

下圖，2024年前已落地的地鐵規(guī)劃。

好區(qū)域、好房子、好價格，這是我們會尋找答案的主線。

以就業(yè)中心為主線，關(guān)注鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)，放棄二七區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)、中原區(qū)，適度考慮經(jīng)開區(qū)、港區(qū)。

以教育資源為主線，關(guān)注金水區(qū)、中原區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)，放棄管城區(qū)、惠濟區(qū)，適度考慮經(jīng)開區(qū)、二七區(qū)。

高新區(qū)處于教育資源也中也就那樣的尷尬態(tài)，高新區(qū)處于就業(yè)資源也中也就那樣的尷尬態(tài)，如圖所示。

所以，大道至簡。

鄭州置業(yè)，只看鄭東新區(qū)和金水區(qū)，實在不行看看高新區(qū)，其它區(qū)域均不用看，也無須看，不買也錯不了啥，但不要錯過金水區(qū)和鄭東新區(qū)就對了一多半。

5

在金水和鄭東怎么買？

在鎖定金水區(qū)和鄭東新區(qū)之后，用以下10句話來正確置業(yè)。

1、鄭東北龍湖45000以下可入。

2、北龍湖之外的鄭東新區(qū)30000以下可入。

3、金水區(qū)主城25000以內(nèi)可入。

4、金水北20000以內(nèi)可入。

5、不要老破小。

6、不要高容積率。

7、不要爛學校。

8、不要兩房或一房，不要別墅。

9、好學校必須，好開發(fā)商必須，兩項必滿足。

10、再關(guān)注地鐵、商業(yè)、交通，有了加分，更好。

總結(jié)一下。

1、鄭州可以買了。

2、只看金水和鄭東（四環(huán)內(nèi)）。

3、不要買天花板和最貴的。

4、不要買最差的和最便宜的。

順祝大家新年快樂！

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（完）

責任編輯：楊帥

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