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鄭州百萬(wàn)房東要哭了，究竟是雪上加霜還是曙光初現(xiàn)！

發(fā)表時(shí)間：2020-12-24 作者：大白來(lái)源：鄭州樓市

12月21日晚，大量的鏈家經(jīng)紀(jì)人在朋友圈發(fā)消息稱，鄭州鏈家將全線上調(diào)二手房中介費(fèi)用，從之前的買家2%調(diào)整為3%，其中買家2%，賣家1%。

但是令人頗感意外的是，前天還滿朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的相關(guān)消息，居然全部都消失了。

這里面有什么隱情呢？是默默執(zhí)行？還在調(diào)價(jià)已經(jīng)無(wú)疾而終了呢？

1

我上網(wǎng)查了一下，如果這是真的。

這將是自2018年11月11日，上海鏈家將服務(wù)中介費(fèi)上調(diào)至房屋成交價(jià)的3%（其中,買方為2%,賣方為1%）之后，唯一一個(gè)鏈家公開上調(diào)中介費(fèi)的城市，且上調(diào)幅度與上海一致。

這一次，鄭州再次向一線看齊。

相信大家都知道，在此之前，鄭州是除北京之外，唯一一個(gè)個(gè)稅按照20%差額收稅的城市。

這一度也讓鄭州人自嘲，鄭州你拿什么和北京比？

但，這一次的始作俑者是鏈家，鄭州再次看齊一線，這次對(duì)標(biāo)的是上海。

作為鄭州人只是好奇，鏈家從哪里看出來(lái)鄭州的二手房市場(chǎng)可以和上海比？

思來(lái)想去真相大概只有一個(gè)，鄭州二手房市場(chǎng)太慘淡了！

2

鄭州二手房市場(chǎng)有多慘淡，請(qǐng)看下表——

這是來(lái)自貝殼研究院10月份鄭州各區(qū)成交相關(guān)數(shù)據(jù)，如果參照這個(gè)數(shù)據(jù)，那么以鏈家在鄭州的門店數(shù)量，有部分門店10月份的二手房成交應(yīng)該是零。

對(duì)比2018年鏈家上海上調(diào)傭金背景，此情此景，太像了！

2018年11月15日，此時(shí)的上海正處在二手房市場(chǎng)最低迷的階段，二手房成交量處于近6年低位。

2018年1—10月，上海二手住宅累計(jì)成交約13.5萬(wàn)套。歷史二手房紀(jì)錄是2016年的36萬(wàn)套，也就是說(shuō)，2017—2018年，市場(chǎng)成交量跌了一大半。

講到這里，會(huì)有一個(gè)疑問(wèn)，當(dāng)時(shí)上海二手房成交低迷，鏈家為何逆市上調(diào)中介費(fèi)？

我們?cè)阪溂野l(fā)布的上調(diào)公告中，找到了原因——

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無(wú)法滿足上海市民的要求。自鏈家進(jìn)入上海市場(chǎng)以來(lái)，選擇扎根社區(qū)、不斷優(yōu)化服務(wù)，堅(jiān)決執(zhí)行真房源、不吃差價(jià)等八大安心服務(wù)承諾，僅去年一年賠付墊付金額超過(guò)1億元。

我們深知，目前做到的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，我們決定，未來(lái)進(jìn)一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)，升級(jí)安心服務(wù)承諾，在行業(yè)內(nèi)踐行優(yōu)質(zhì)的差異化的服務(wù)，為房屋交易提供風(fēng)險(xiǎn)保障。

這一段話鏈家說(shuō)的是有理有據(jù)，堪稱典范。但其中最重要的一句是，“一年賠付墊付金額超過(guò)1億元”，直白一點(diǎn)就是付出了這么多，但是不賺錢。

因此，鏈家逆勢(shì)上調(diào)中介費(fèi)為了提升利潤(rùn)。

再看當(dāng)時(shí)的上海：

僅2018年第三季度，上海二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌9.2%，至每平方米36600元。業(yè)內(nèi)共識(shí)是，上海二手成交絕對(duì)量已處低位水平，后續(xù)下降空間有限，但在政策面和資金面沒(méi)有出現(xiàn)放松的情況下，短期內(nèi)上海二手房成交仍將處于低位盤整。

當(dāng)時(shí)的上海購(gòu)房者觀望情緒濃重，入市積極性極低。

當(dāng)時(shí)的上海市場(chǎng)與當(dāng)下的鄭州何其相似。

目前全國(guó)人民都知道鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。從鄭州政策面和資金面看，鄭州處在維穩(wěn)的階段。比如剛剛傳出家庭三套限購(gòu)放開的傳聞，隨后就收緊了首付分期的監(jiān)管。

從市場(chǎng)基本面看，自年初以來(lái)，鄭州降價(jià)、特價(jià)房以摧枯拉朽之勢(shì)席卷鄭州。當(dāng)下鄭州買房人已經(jīng)麻木了，極低的市場(chǎng)價(jià)格也很難形成2018、2019年那種萬(wàn)人空巷的購(gòu)買欲望。

圈內(nèi)也已有共識(shí)，2020年的冬天是個(gè)底了，后續(xù)下降的空間極其有限了。

那么參照上海，2019年止跌，2020年回暖。

這和我們之前對(duì)鄭州市場(chǎng)的判斷基本一致，2021年蓄力，2022年小陽(yáng)春大概率會(huì)是啟動(dòng)的一年。

3

如果鏈家上調(diào)中介費(fèi)用，會(huì)對(duì)鄭州市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？

答案是，短期影響很小。原因有兩個(gè)：

1、執(zhí)行不到位？！

因?yàn)檫@并不是鏈家第一次要在鄭州上調(diào)中介費(fèi)，之前也搞過(guò)一次，但最后不了了之。

原因也很簡(jiǎn)單。作為一個(gè)北方二線省會(huì)城市，鄭州人民根深蒂固的認(rèn)為賣家不應(yīng)該出中介費(fèi)。

至于鏈家說(shuō)的提高各種服務(wù)什么的，7大保障什么的，和我有什么關(guān)系呢？我只是一個(gè)賣房的而已。

還有一個(gè)很重要的原因就是在鄭州，鏈家以加盟店為主，要不然也不能三年的時(shí)間就占領(lǐng)鄭州65%的二手房市場(chǎng)份額。

這種驚人的攻城略地的速度，靠直營(yíng)店沒(méi)有5年蓄力是不行的。

也正是因此，各個(gè)門店有一定的自住收費(fèi)權(quán)的。

上一次就是在門店里執(zhí)行的不到位，最后不了了之的。

這一次大概率也是如此。

2、迫使房東降價(jià)？！

很多人認(rèn)為上調(diào)的中介費(fèi)，最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

這也確實(shí)是事實(shí)。從目前調(diào)研的多個(gè)城市也能看到，凡是這種規(guī)定買賣雙方各出多少的，最后都是被房東加到房?jī)r(jià)里。

備注：通常情況下，賣房人會(huì)把這個(gè)費(fèi)用加到買房人的身上。

但，這在當(dāng)下的鄭州市場(chǎng)卻不太可能。

最近看二手房的人應(yīng)該有兩點(diǎn)體會(huì)：

1、市場(chǎng)上誠(chéng)心賣房的房東是減少的。

2、市場(chǎng)上急買的房東比例是增大的。

這減少和增大背后是，鄭州市場(chǎng)低迷太久了，想買了早就買了，不想買的放平心態(tài)，干脆就等著。而著急賣依然著急賣，因此主管感覺是著急賣的房源比例好像的增多了（其實(shí)不過(guò)是對(duì)比出來(lái)的現(xiàn)象）。

在二手房買賣中，賣方通常只看到手價(jià)。

如果賣方急售，那么價(jià)格還有得談。大概率會(huì)直接在房?jī)r(jià)中把中介費(fèi)降出來(lái)；而不急賣的客戶，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，賣房的意愿就更低了。

現(xiàn)在賣不上價(jià)，降價(jià)賣，還要交中介費(fèi)，再賣不就是傻子嗎？

那么反映到買房市場(chǎng)，更多的客戶會(huì)被中介費(fèi)上調(diào)唬住，再加上新房首付分期、特價(jià)房等等不斷誘惑，會(huì)有更多的客戶選擇新房。

因此鏈家此舉對(duì)鄭州市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：

1、短期影響不大，或者沒(méi)啥影響；

2、在市場(chǎng)的壓力下，進(jìn)一步推動(dòng)業(yè)主調(diào)低價(jià)格；

3、但會(huì)進(jìn)一步抑制二手房成交活躍度，引導(dǎo)更多流量到新房市場(chǎng)；

4

那么作為購(gòu)房者面對(duì)鏈家上調(diào)中介費(fèi)，是矛盾的。

我們無(wú)法從專業(yè)的角度分析鏈家這個(gè)收費(fèi)是否合理，因?yàn)榉?wù)很難定價(jià)。

僅從一個(gè)購(gòu)房者的角度看，有兩個(gè)問(wèn)題一直的很多人的困擾：

1、中介究竟是為誰(shuí)服務(wù)？

在買房過(guò)程中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)雖然中介費(fèi)是你出的，但涉及到買賣雙方的利益，中介是一手托兩家，站中立的。

在任何情況下，一手托兩家，意味著必然會(huì)損害交易中一方的利益。更多的時(shí)候中介為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)的一方。

比如我在好多次和房東見面談價(jià)格的過(guò)程中，明顯感受到中介為了更快成交，會(huì)幫助房東說(shuō)服買家接受更高價(jià)格、甚至美化和隱瞞房子缺陷。

因此，僅從一個(gè)購(gòu)房者的角度，我對(duì)鏈家收取兩個(gè)點(diǎn)的傭金是質(zhì)疑的。

或許鏈家會(huì)覺得很委屈，我只是一個(gè)中介而已。

正如鏈家經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，我們就是負(fù)責(zé)把你們雙方約到一起談價(jià)格，最后能不能談成，多少錢賣？還要看你們自己。

這句話聽著很有道理。

但，兩個(gè)點(diǎn)的傭金會(huì)不會(huì)太好賺了一點(diǎn)！？

如今房東也會(huì)問(wèn)，這一個(gè)點(diǎn)服務(wù)主要體現(xiàn)在哪里？

當(dāng)然，除了臺(tái)前的服務(wù)，鏈家還提供了大量平臺(tái)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)等等。

從這個(gè)角度看，這對(duì)買房人未嘗不是一種粗暴的收費(fèi)方式。

無(wú)論是買家還是賣家，都成了鏈家商業(yè)模式中的一份子，買家必須買他可能并不需要的服務(wù)，或者買了對(duì)此次交易沒(méi)什么價(jià)值的增值服務(wù)。

這其實(shí)是一種變相的強(qiáng)制消費(fèi)。

而促成這一局面的原因，就是壟斷。

如今的鏈家在鄭州新房、二手房市場(chǎng)份額大有壟斷之勢(shì)。這也是鏈家此次上調(diào)中介費(fèi)很重要的一個(gè)原因。因?yàn)槭袌?chǎng)份額足夠大，而有恃無(wú)恐。

以北京為例，大部分中介公司的代理費(fèi)在1%~2%左右徘徊，而鏈家的最低折扣基本是2.55%。一套500萬(wàn)的房產(chǎn)，相比其他中介，鏈家的收費(fèi)會(huì)高3萬(wàn)~5萬(wàn)。而北京鏈家依然占到北京二手房市場(chǎng)交易的超過(guò)50% 。

這就是規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。

在此之前，鄭州的開發(fā)商們已經(jīng)感受過(guò)鏈家壓價(jià)的壓力，經(jīng)歷過(guò)渠道費(fèi)漲得離譜的階段，而現(xiàn)在中介費(fèi)也開始漲了。

雖然這一次大概率還會(huì)無(wú)疾而終，但只要鏈家的規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)在，將來(lái)針對(duì)買家也好、賣家也罷，上調(diào)中介費(fèi)是遲早的事。

不遠(yuǎn)的某一天，你會(huì)發(fā)現(xiàn)鏈家的中介費(fèi)已經(jīng)悄悄的上調(diào)到了3%，甚至更高，并以鏈家統(tǒng)一收費(fèi)拒絕講價(jià)。

到那時(shí)，你也只能欣然接受了。

5

如果鏈家此次上調(diào)中介費(fèi)是真的，那么至少說(shuō)明以下7點(diǎn)：

1、2020年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是真的很艱難，特別是二手房市場(chǎng)尤為慘淡。

2、2020年一定是鄭州房?jī)r(jià)的底了。

3、2021年一定是鄭州市場(chǎng)觸底反彈的一年。

4、2022年一定是非常值得期待的一年。

5、當(dāng)下，此時(shí)，一定是千載難逢的撿漏二手房的好時(shí)機(jī)。

6、2021年是買入的一年，千萬(wàn)不要賣出，除非置換。

7、中介費(fèi)上調(diào)亦是大勢(shì)所趨，所以買房更要有長(zhǎng)持的思維，未來(lái)交易稅費(fèi)很貴的。沒(méi)事不要折騰的賣房。每個(gè)人都需要學(xué)習(xí)、挖掘、掌握、運(yùn)用房子的金融屬性。這將是每一個(gè)期望從房產(chǎn)中獲利的人必須面對(duì)的事。

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▼

（完）

責(zé)任編輯：饒峻嶺

標(biāo)簽: 鏈家中介費(fèi)

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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