講的是關于概念、基建、新區(qū)、周期、配套、營銷。今天這一篇，講的是關于位置、地段、規(guī)劃、價格、產業(yè)。案例特征：高層產品，帶裝修價格15000-18000元/平。案例賣點：深中通道、深珠通道、緊臨珠海、大灣區(qū)核心、臨海組團、價格便宜。有人會有疑問？是啊，每個賣點都是真的啊，有什么問題？有什么錯誤？
開發(fā)20年了，無配套，無產業(yè)，無配套，無產業(yè)，無配套，無產業(yè)。重要的事情我說了三遍，你有沒有想過為什么？2、不了解規(guī)劃，不研究規(guī)劃，不了解深層次原因。4、不去實地看，不理解配套為零，不理解產業(yè)為零。5、租不出去，也一樣賣不上價，看似便宜實則是瞎折騰。如上圖，大灣區(qū)核心主軸就是圖示的粗紅線沿海內圈。錦繡海灣城確實是在大灣區(qū)的核心，這是事實，但并不是處在大灣區(qū)核心就一定NB的。
第三篇案例所在位置也是大灣區(qū)核心主軸上，一樣是不OK的。中山三角鎮(zhèn)也處在大灣區(qū)核心主軸，而且和南沙緊緊相鄰，對不起，肯定也是不OK不能碰的。
錦繡海灣城這一萬畝的地方，遠離中山主城區(qū)，中間有非常遙遠的斷裂帶。
所有來此居住的人都要靠遷入，要不中山本地人遷入，但中山本地人遷入的意義何在？這里有什么？有學校嗎？有就業(yè)嗎？有商業(yè)嗎？都沒有。
或者，靠北方人或外地人遷入，但遷來這里的意義何在？只是圖一個冬天暖和嗎？冬天暖和有大把的地方可以選，而且還比這里便宜？你這里有配套嗎？能干啥？所以，沒有人！就是現(xiàn)狀，沒有人和沒有配套就形成了惡性的循環(huán)。除了大片的房子還是房子，空空如也，沒有配套，沒有人。
屬于翠亨新區(qū)，這也是事實，是真的，錦繡海灣城確實是在中山翠亨新區(qū)規(guī)劃范圍內。
問題是，你是否真的研究過翠亨新區(qū)的規(guī)劃？以及這里的定位？如上圖，真正的翠亨新區(qū)在馬鞍島，錦繡海灣城只是因為已經蓋了大片房子才劃了進來，但兩者中間有巨大的真空帶和斷裂帶，有見過這樣規(guī)劃新區(qū)的嗎？而整個錦繡海灣城的規(guī)劃里沒有一丁點產業(yè)用地規(guī)劃，為何？因為規(guī)劃定位是：旅游組團！也就是說，從此與產業(yè)無緣！具體是錦繡海灣城真的要擠進來，還是要怎么弄，就不得而知了。
請記住，看新區(qū)一定是要看產業(yè)！看基建！看配套落地！中山的心，一定是在馬鞍島，能不能起來先不說，但中山的重心一定是在馬鞍島，這里是政府真心想發(fā)展起來的地方，并砸下所有資源和金錢的地方，如上圖所示，不管產業(yè)落地效果或大小，但這里是真的在落地產業(yè)。
有480米的地標，有中山紀念小學，有中山科技大學，有客運港口等等，還有兩條軌道通過這個島。
而錦繡海灣城，一個產業(yè)都沒有！一個產業(yè)落地和規(guī)劃都沒有！在翠亨新區(qū)的規(guī)劃定位里，錦繡海灣城定位是：旅游組團。而，即使是有產業(yè)規(guī)劃和落地的馬鞍島，我們的建議一樣還是謹慎謹慎謹慎，何況毛線產業(yè)都沒有的一塊不毛之地？而，為什么這里會這樣規(guī)劃定位？為什么這里沒有基建？為什么這里沒有配套？很重要的一個原因就是，這大塊土地是20多年前就出讓過了，當年的樓面價500元左右，當然，這一定有歷史原因，放現(xiàn)在政府肯定不會，顯然，錦繡海灣城也沒有完成當初給政府承諾的目標和任務。更重要的是，政府在這里已經沒有任何利益可圖，再投入基建、再給政策都是單方面給開發(fā)商做菜了，何必呢？你都沒有兌現(xiàn)承諾？所以，你看到了，在這片土地上，沒有任何的生活必須配套，比如學校，比如商業(yè)，比如公共交通。而馬鞍島，最早一塊地是2018年出讓，樓面價是10000元/平，后面還有大量的土地出讓，政府在這里是有長期利益的，政府在這里的投入也是不遺余力的，所以這里規(guī)劃了43所學校，這里規(guī)劃了兩條軌道，這里規(guī)劃了N所醫(yī)院等等。
所以，你的投資預期，一定要能與政府共贏！這很關鍵！這是必要條件！滿足這一條也不見得就能干，但沒有這一條一定不可以！是的，這是事實，這也是賣點，但你有否理性的理解這一點？你是否過度解讀了這一點？鳳崗直插入深圳，但你發(fā)現(xiàn)沒？上圖中，深圳所有的地鐵都自覺的繞過了鳳崗，為何？不一條心啊，憑什么我要去給你做鍋菜？讓你的地價上漲？為你做嫁衣？
緊緊相鄰是不假，但十多條斷頭路就是通不了，年年喊要通，年年都通不了，大廠的潮白新城與通州，一河之隔，一座廠通橋花不了幾個錢，喊了十多年了，就是修不起來，為什么？
人家不愿意搭理你的，人家不愿意帶你玩的，人家不想和你走的太近的，人家故意躲著你的。回到錦繡海灣城，現(xiàn)實中，確實是直線上兩三公里的距離，但一堵鐵墻隔離著，你從珠海北站要想去錦繡海灣城，生生的需要走個六七公里，小破路需要近半個小時。
在錦繡海灣城碩大的、亮瞎你眼的沙盤上，珠海就在旁邊，但現(xiàn)實卻很殘酷。即使以后的路通了，但珠海仍然是珠海，中山仍然是中山，人們需要的還是樓下肉眼可見、步行可達的街區(qū)和配套，而不是地圖上的距離。你的城市，一定有同樣的一個區(qū)，同樣年代的房子，同樣的高層，價格卻相差一倍以上的，為什么？
生活方式，居住氛圍，這樣的東西，別說跨城市了，就是跨條街，跨個小區(qū)，就已經是天上地下了！反映到房價上，一定也是巨大差距。
真正的兩城交融，同城發(fā)展，全國數(shù)過來，可能廣州和佛山算是一個好的案例吧，但即使如此，你亦能發(fā)現(xiàn)兩者明顯的不一條心，佛山一路貼著廣州追，但廣一路沿江向東跑。但能做到廣佛同城的樣子，都已經是非常不錯非常成功了。如果是中山本地人，配套更好、學校更好、人更多、區(qū)域更成熟、有產業(yè)有就業(yè)的火炬開發(fā)區(qū)，已經發(fā)展了20多年了，房價也不過是一樣的17000元/平，我為什么要來這里？如果是北方人或外地人來這里過冬和養(yǎng)老，惠州大亞灣房價才14000，但人家配套更成熟，生活味更好，有萬達廣場有學校有商業(yè)，還能坐高鐵去深圳 ，我為什么要來這個什么都沒而且房價還貴的地方？如果是珠海人，珠海斗門房價也才15000不能住嗎？那里畢竟是珠海，還有完整的配套和學校，而珠海唐家灣也不過才25000-35000，人家是缺少那一平米8000元的人嗎？要來這里忍受沒有配套的荒地？都不夠丟人。1、所有的投資，一定要問自己兩個終級問題，誰來租？租給誰？賣給誰？漲多少？2、不要在地圖上買房論地段，相差一條街，相距500米，就很可能是一個天上一個地下，杭州蕭山科技城和錢江世紀城直線距離3公里，價格已經是相差了不止一倍，你能在地圖上發(fā)現(xiàn)端倪嗎？如上圖，我剛剛在杭州考察時濱江的兩個樓盤，都是高層，緊緊相鄰，價格卻差一倍，這找誰說理去？離得近有個毛用？3、你的投資一定要與政府共贏共舞，政府一定要能在這片土地上有利可圖，才會有政策、紅利、配套、基建，否則，就成了開發(fā)商或你的獨角戲，玩不下去的，要知道，房價背后最大的邏輯是地價，而地價背后的邏輯是政府權益。4、對于新區(qū)，你一定要學會分析并理解一個概念：開發(fā)強度。開發(fā)強度超過80%基本就是接近成熟價值兌現(xiàn)紅利透支，但開發(fā)強度低于40%就是極不成熟并具有極大的不確定性，同時具有極大的風險，而錦繡海灣城片區(qū)的開發(fā)強度還不足40%，這都過了20多年了！為什么？你等得起嗎？
5、產業(yè)，產業(yè)，產業(yè)是我們購買一個非主城區(qū)域，評判區(qū)域最重要的指標，因為，人都是要工作的，要賺錢吃飯的，沒有產業(yè)的地方一定是要非常慎重的。沒有產業(yè)，就意味著沒有人，人是隨產業(yè)走的，或者，就只能像燕郊或花橋一樣做睡城，但可惜，珠海沒有環(huán)的能力，也沒有輻射能力，也沒資格養(yǎng)睡城。6、不要貪圖便宜，價格通常是價值的體現(xiàn)，特別是在房地產狠狠的教育了全國人民的今天，特別是在房產市場極度透明的大灣區(qū)，雖然會有低估會有透支，但你一定不要想當然的看到價格就想到洼地，一定要去分析背后的原因和邏輯，是否是真的便宜？惠州大亞灣離深圳這么近，為什么才14000元，它就值這個價！它沒有低估！萬不可在地圖上就妄斷價值！
7、不要盲目過度解讀大概念，深中通道、深珠通道，深中通道是條公路，這條路修好了也只是商務功能和物流功能，沒辦法實現(xiàn)通勤，也不會對中山房價帶來實質性變化，軌道才具備通勤功能，但深珠通道的軌道出口是珠海北圍，錦繡海灣城過去也要兩三公里，沒辦法通勤的！剛需的時間是很寶貴的！8、更重要的是，不要背離了房子的本質，房子是用來住的，你買的不是房子，而是居住在這兒后從早到晚的所有感受的累積，居住是需要配套的，居住是需要生活味道的，上下班不要超過1小時通勤極限，家樓下要有生活配套，小區(qū)要有生活氣，孩子能就近入學，鄰居都是和自己一樣是高素質家庭，而不是只有房子，別的什么都沒有！你不能住在鬼城里！9、當年去海南買了西海岸東方、儋州等地的便宜房子的，去住過的人應該可以明白，它能承接你想要的度假感覺嗎？住在香河能給你北京的感覺嗎？住在惠陽能給你在深圳的感覺嗎？10、一定要讓自己去實地看看，所有眼見為實的產業(yè)、街區(qū)、辦公能否支撐你想要的租金和漲幅？記住，人隨產業(yè)走，人隨味道走，富人隨著富人走，有支撐富人的產業(yè)、有富人喜歡的街區(qū)和生活方式，才是支撐未來更好回報的前提。11、要對超級大盤慎之又慎，上萬畝，如果沒有本地居民，幾乎全是投資客，產品同質化，未來的不斷砸盤你是很難漲價出手，你賺不到錢的，而且是單一開發(fā)商，資源和能力有限，無法實現(xiàn)配套和產品多樣化，而即使是本地居民支撐的超級大盤，如 廣州的祈福新村、北京天通苑都是案例，一定也是跑輸大盤的，原因還是產品和體驗同質化，拋盤所致。12、請注意，我并不是說不會漲，珠海漲了，這兒肯定會受益，但這兒，放在任何時間，都一定不會是你所有選擇中好的那一個，一定是跑輸大盤的，我們來杠漲了多少沒意義，我們要討論的是，所謂正確的投資，就是要在你所能接觸到的所有機會中，可以跑贏80%機會的那20%的機會和選擇，望明白。— / 推薦閱讀 / —
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（完）
責任編輯：楊帥
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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