潤(rùn)四打新鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這么火的新聞我一直沒(méi)寫，是因?yàn)閷懙娜藢?shí)在太多了，我也寫不出什么花兒來(lái)，但事情一波三折發(fā)展到今天， 實(shí)在忍不住想講幾句真話。首先，這個(gè)事兒它根本就不應(yīng)該出現(xiàn)。為什么要有倒掛?為什么房子要變成套利幾百萬(wàn)的工具?表面上看，這么做有兩個(gè)目的，一是控房?jī)r(jià)，二是幫助剛需上車，實(shí)際上哪個(gè)目的也不能達(dá)到。對(duì)比一下北京，這幾年房?jī)r(jià)穩(wěn)如泰山，主要兩個(gè)原因，一是買房資格獲取困難，二是限競(jìng)房數(shù)量非常多。資格問(wèn)題先放一邊，我們來(lái)對(duì)比下北京和深圳是如何處理限價(jià)房問(wèn)題的。北京仗著地多，近幾年卯著勁兒推限競(jìng)房，從2018年6月10開(kāi)始，一年時(shí)間就推出了63個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，供應(yīng)房源46618套，同時(shí)大量限競(jìng)房地塊被拍賣，保證后續(xù)源源不斷的充足供應(yīng)，這還沒(méi)算上大量在售的共有產(chǎn)權(quán)房。深圳呢，就這么點(diǎn)兒地，還非要去拼限價(jià)房。2020年入市的住宅新盤只有80來(lái)個(gè)，推出的限價(jià)盤不到20個(gè)，房源一萬(wàn)多套，面對(duì)巨大的市場(chǎng)和無(wú)窮無(wú)盡的投資客，這一萬(wàn)多套房子簡(jiǎn)直就是抱薪救火，飛蛾撲火。北京的限競(jìng)房主要集中在近郊的大興、豐臺(tái)、石景山、房山和遠(yuǎn)郊的懷柔、平谷、延慶，這些區(qū)域類似于深圳龍崗、坪山和大鵬，都是剛需聚居地，海淀、朝陽(yáng)只有少量限競(jìng)房項(xiàng)目，還是在配套不好的地段。深圳的限價(jià)房集中在哪里，掰著指頭數(shù)一數(shù)，前海、沙井、光明、西麗、南山，清一色的投資重災(zāi)區(qū)，投資客不蜂擁而上才怪呢?反而是龍崗、坪山這些剛需聚居地有聽(tīng)說(shuō)過(guò)限價(jià)房嗎。北京的限競(jìng)房和同區(qū)域商品房?jī)r(jià)差只有幾千塊，普遍只有5-10個(gè)點(diǎn)。正是因?yàn)閮r(jià)差有限，所以北京限競(jìng)房都是自然順?shù)N，不會(huì)引發(fā)哄搶，更沒(méi)有秒光。不但不會(huì)哄搶，因?yàn)閮r(jià)差太少數(shù)量又太多，北京限競(jìng)房還超級(jí)難賣，開(kāi)發(fā)商叫苦連天。
深圳的限價(jià)房?jī)r(jià)差有多大，不用我說(shuō)大家都知道。光明二手賣8萬(wàn)，限價(jià)5萬(wàn)，差價(jià)3萬(wàn)；西麗二手12萬(wàn)，限價(jià)8.5萬(wàn)，差價(jià)3.5萬(wàn)；潤(rùn)府二手18萬(wàn)，限價(jià)13萬(wàn)，差價(jià)5萬(wàn)。更不要說(shuō)前海拍出的好幾塊限價(jià)10萬(wàn)的房子，兩年后的價(jià)差肯定要破潤(rùn)四的記錄了。這種價(jià)差，這種地段，到底是要控房?jī)r(jià)，還是給剛冷靜的樓市再燒一把柴呢?舉個(gè)例子，潤(rùn)四打新結(jié)束之后，潤(rùn)一潤(rùn)二反而熱賣，幾天就賣了好幾套，業(yè)主又開(kāi)始加價(jià)惜售。我理解，政府的本意是想通過(guò)限價(jià)新房去控二手的火爆，可這種方式真的適得其反。限價(jià)房數(shù)量太少，地段太好，差額太高，最終的結(jié)果不但控不住二手的高價(jià)，反而讓投資客空手套白狼，讓樓市高燒不退。保護(hù)剛需出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，可相當(dāng)一部分總價(jià)超過(guò)800萬(wàn)的限價(jià)盤已超出了剛需的范疇，能拿出幾百萬(wàn)首付的還能叫剛需，還需要保護(hù)嗎?真正需要保護(hù)的是那些首付只能湊出百八十萬(wàn)，總預(yù)算超不出300萬(wàn)的人。光明沙井的限價(jià)盤，總價(jià)400萬(wàn)起，表面看是面向剛需，可實(shí)際光明沙井距離偏遠(yuǎn)，配套不足，又自帶熱點(diǎn)，我接觸到大量打新光明沙井的人，絕大部分表示打到后不打算自住，而是投住分離，等以后賣出套利。可以說(shuō)，光明和沙井的限價(jià)盤，讓真正的剛需也變成了投資客，深圳已經(jīng)沒(méi)有剛需了。所以現(xiàn)在熱賣的限價(jià)盤，不管是前海、西麗、南山的高價(jià)盤，還是光明沙井的平價(jià)盤，都不是真正的剛需上車盤，反而刺激了投資客本已平靜的G點(diǎn)，引發(fā)了調(diào)控后的第二波投資高潮。怪投資客太貪婪太瘋狂?投資客也無(wú)辜，政策給到的幾百萬(wàn)合法套利機(jī)會(huì)，千年難遇，換了你不會(huì)想去試試手氣放手一搏嗎?按照常理，一年時(shí)間深圳房?jī)r(jià)漲了這么多，加上嚴(yán)厲調(diào)控把外地投資客都清洗出局，后續(xù)應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)冷靜期。投資客退場(chǎng)，剛需觀望一段時(shí)間后陸續(xù)入場(chǎng)，市場(chǎng)在兩到三年內(nèi)投資需求減弱，房?jī)r(jià)逐漸穩(wěn)住。15年深圳漲的比這一輪還瘋狂，調(diào)控之后沒(méi)有限價(jià)，市場(chǎng)也很快涼涼，直到19年才開(kāi)始回暖。可這次的限價(jià)打新，把調(diào)控后本該降溫的市場(chǎng)重新激活了，巨大的套利空間又一次激發(fā)了投資需求，可以說(shuō)，如果這類限價(jià)打新不停止，樓市熱度永遠(yuǎn)不會(huì)消退。對(duì)深圳樓市我個(gè)人的一點(diǎn)拙見(jiàn)：1、治水靠疏不靠堵，西部的熱點(diǎn)片區(qū)樓盤停止限價(jià)，略低于市場(chǎng)價(jià)或與市場(chǎng)價(jià)齊平即可。西部既然是投資市場(chǎng)，就讓投資客決定它的價(jià)格，而不是政府。2、中部和東部的非投資區(qū)域，羅湖、龍崗、坪山、觀瀾、平湖、鹽田和大鵬多供應(yīng)限價(jià)盤。這些區(qū)域的限價(jià)盤是真正的剛需上車盤，只要供應(yīng)量夠大，也能像北京的限競(jìng)房一樣平抑房?jī)r(jià)。3、東部的限價(jià)盤，限價(jià)幅度不要太大，與同片區(qū)商品房相差10-15個(gè)點(diǎn)即可，價(jià)差太大，又會(huì)把剛需變成投資客。把屬于政府的交給政府，把屬于市場(chǎng)的還給市場(chǎng)。西部本屬于市場(chǎng)，就讓投資客決定它的價(jià)格，放開(kāi)限價(jià)，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲到天上去。停止制造熱點(diǎn)，深圳樓市才能恢復(fù)冷靜，從神壇逐漸跌落人間。
（完）
責(zé)任編輯：饒峻嶺
