憑運氣賺的錢，終于不懈努力的、憑實力的虧掉了。
說的就是這個道理。
今年上半年，深圳、東莞的上漲，少數(shù)人提前知道、憑實力賺大了，但更多的，是太多憑運氣突然賺到一大筆，不知道因何而漲，不知道為因何而賺，只知道，這一賺，驚醒了自己，原來這樣也可以？
是的，我醒悟的太晚了，我要繼續(xù)賺這樣的錢。
此時，他們并不懂地產(chǎn)，并不懂地產(chǎn)的邏輯，并不懂地產(chǎn)投資的奧秘，想當(dāng)然的，站在深圳看周邊，站在東莞看周邊，他們自以為自己發(fā)現(xiàn)了大機會。
聽說一個荒蕪人煙的地方賣到一平方35000了，于是，我今天來到了現(xiàn)場調(diào)研。
項目經(jīng)理告訴我，90%的購買者都是深圳和東莞人，我親眼目睹了幾千個深圳、東莞人，他們把今年在深圳東莞賺的錢，灑在了這片熱土上。
項目很火，1000多套房子，已經(jīng)不緊不慢的，只剩下不到50套房子了，馬上要收尾清盤了。
1
到達項目的時候，人群攢動，沒地方停車居然，很火。
看項目居然還需要排隊。
項目所在地：廣東中山市，
項目名稱：萬科西灣匯，
項目單價：30000-39000/平米，
產(chǎn)品類別：77平LOFT，88平LOFT，
項目單價：77平230萬-280萬，88平尾房335萬起，
毛坯標(biāo)準(zhǔn)，可另加裝修費：63000或67000元/套。
項目口號：比深圳更近前海。
這樣的口號，徹底擊穿所有投資客的猶豫。
不得不佩服萬科的策劃。
買家90%來自深圳、東莞，今年的漲幅教育了這些人，他們醒過來了，開始行動了，來到了這里。
2
項目賣點：深中通道。
大橋是一個很宏偉的建筑工程，2015年動工，歷時近10年方可完工。
全長24公里，大橋17公里，隧道7公里。
大橋在深圳上橋處是寶安臨海的一個人工島，可以通過立交轉(zhuǎn)到其它高速或快速路。
大橋在中山下橋處是中山馬鞍島。
故事就發(fā)生在這個中山的馬鞍島上，它是中山離深圳最近的地方，是的，24公里。
3
馬鞍島是中山翠亨新區(qū)的起步區(qū)，規(guī)劃很好。
在售樓部的介紹中，有330米的雙塔大樓，名為未來之門，有450米和480米南北兩棟超高地標(biāo)建筑，有國際碼頭，通往深圳、香港、澳門。
等等。
巨大的、漂亮的沙盤，誘惑難以抵抗。
未來的這里，就是現(xiàn)在的前海。
看，還有代表未來的高新產(chǎn)業(yè)，要科創(chuàng)、要智能、要創(chuàng)新。
還有兩條中山規(guī)劃中的輕軌經(jīng)過。
而萬科西灣匯，就在北部的綜合服務(wù)區(qū)，離深中通道下橋口3公里。
這是馬鞍島上的第一個住宅項目，一個小小的黃色地塊而已。
未來，還有很多土地等待出讓。
4
問題是什么？
翠亨新區(qū)起步區(qū)馬鞍島遠離中山市區(qū)，與市區(qū)有著很遠、很大的斷裂帶！
一切產(chǎn)業(yè)需要外遷入，一切人口都需要外遷入！
整個島35平方公里，就是52500畝。
截止2019年末，中山全市總面積1765.47平方公里，全市常住人口338萬人。
馬鞍島應(yīng)該參考哪里來預(yù)期未來呢？
中山火炬開發(fā)區(qū)是最接近的案例。
中山火炬開發(fā)區(qū)是由科技部、廣東省和中山市于1990年共同創(chuàng)辦的國家級高新區(qū)，總面積70平方公里，目前常住人口25萬。
我今天去火炬調(diào)研的時候，街上的人也是很少的，目前房價17000左右。
更重要的是，火炬是基本上和中山城區(qū)自然接壤，可自然外溢的一個區(qū)域。
30年的發(fā)展，30年的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)培育，30年的人口導(dǎo)入，現(xiàn)在的房價17000，人口25萬。
如今，尚未成熟、尚未NB的火炬開發(fā)區(qū)，需要向直線距離10公里之外的馬鞍島繼續(xù)輸出產(chǎn)業(yè)和人口。
這太難了！
5
所以，現(xiàn)狀呢？
馬鞍島上一片荒蕪，渺無人煙。
下圖是我站在萬科西灣匯樣板房向外拍攝的照片。
注意，這還是整個島上建筑和人最多的地方，就是北部綜合服務(wù)區(qū)。
全是水塘。
6
問題出在了哪里？
和主城距離太遠了。
周期太長了。
人口遷入難度太大了。
產(chǎn)業(yè)遷入難度太大了。
喧囂之后至少10年的沉寂周期。
外溢和遷入，是完全兩個概念，是完全不一樣的難度量級！
現(xiàn)在是2020年了，已經(jīng)不是經(jīng)濟從零開始的高速發(fā)展階段，已經(jīng)不是來料加工、勞工密度型產(chǎn)業(yè)輕松落地的時間了。
放眼全國，都是科創(chuàng)、智能、互聯(lián)網(wǎng)。
親，深圳寫字樓空置率都20%以上了，北京上海杭州也在搶人搶企業(yè)啊。
7
問題出在了哪里？
投資無非是尋找租客、尋找接盤人。
請問你自己以下兩個問題？
1、深圳人真的會來這里住嗎？如果你是深圳人，你會因為深圳房價高來這里住嗎？
2、深圳人會每天開車上下班通過深中通道來通勤嗎？如果你是深圳人，你會因為深圳房價高而這樣選擇嗎？
請如實自問。
深圳房價是貴，但去東莞行不行？去惠陽行不行？去龍崗鹽田行不行？去南沙行不行？
你真的會來這里住嗎？
也許你會說，這里有產(chǎn)業(yè)啊，這里有內(nèi)生性需求啊。
親，火炬區(qū)域成熟需求、成熟產(chǎn)業(yè)、成熟的一切，房價才17000，為什么中山的需求要來這里選擇35000？
未來的10年時間里，租給誰？
未來的10年時間里，賣給誰？
這只是島上第一個項目，未來還有大量土地出讓，你未來的競爭對手有多少？你的對手賣什么價格？
8
所以，
這是一場偽需求的狂歡，借著24公里深中通道的理由。
請記住以下關(guān)于房地產(chǎn)的真理。
1、不要為任何大型規(guī)劃而沖動買單，如果你眼前看到的一切不值得購入，就不要購入，任何未兌現(xiàn)的規(guī)劃、概念都是加分項，而不是充分必要項。
2、如果眼見為實的一切不足以支撐你想要的預(yù)期，請不要購入，自然外溢可關(guān)注，完全遷入請慎重，有巨斷裂帶要慎重。
3、在房產(chǎn)周期已經(jīng)深深教育國人的2020年，任何大概念都是被透支的，注意，是任何。
4、所以，請記住，2020年，請慎重選擇所有新區(qū)，我知道會丟失一些機會，但你只是，完全可以有更好的選擇而已，這是一個擁抱80%的確定性機會還是20%的小機會而已的選擇性問題。
5、所以，請記住，當(dāng)下的買入，請只把握眼見為實的環(huán)境、街區(qū)、配套，因為，在這樣的前提之下，你完全可以有大把的選擇。
6、因為，同樣的投資總額，你完全有更好、更安全的選擇，所謂的正確，只是在同等投入之下，找到那個相對最正確的選擇。
7、300萬的總價，放眼全國，你有更多更好更安全的選擇，有現(xiàn)在，有未來，有人口，有租金。
（完）
責(zé)任編輯：饒峻嶺
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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