恒大宣布終止重組，深深房復(fù)牌漲停！
發(fā)表時(shí)間：2020-11-10
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
昨天晚間，恒大終于官宣，和深深房停止重組。
停牌四年的深深房，今天終于復(fù)牌了，而且居然漲停了！大A股果然缺乏邏輯。深深房全稱深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司，成立于1980年，是深圳市最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，1994年登陸深交所，股票代碼000029。資歷很深的深深房，發(fā)展卻沒跟上時(shí)代，未能抓住房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇和紅利。2016年8月，深深房A的半年報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入10.98億元，同比減少4.33%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比減少29.48%至1.76億元，可以說處于盈虧的臨界點(diǎn)。而恒大地產(chǎn)，2016年的上半年報(bào)營(yíng)業(yè)額1417億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)104.9億。人比人氣死人，同為房企，一個(gè)意氣風(fēng)發(fā)，一個(gè)暮氣沉沉，這兩個(gè)房企按理說怎么也不該有聯(lián)系。然而，五流房企深深房，手里卻握著一張讓恒大夢(mèng)寐以求的王牌，就是A股的上市牌照。
恒大不是早就港股上市了嗎，為什么一定還要A股上市?沒錯(cuò)，恒大在2009年11月就成功上市港股，拿到了一張寶貴的證券牌照，然而，港股和A股比起來，融資能力那是一個(gè)天一個(gè)地。A股現(xiàn)有股票4085只，港股也有近4000只股票，股票數(shù)量差不多，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)卻大不同。A股對(duì)應(yīng)的是龐大的大陸市場(chǎng)，開戶股民就有1.47億；港股主要對(duì)應(yīng)香港市場(chǎng)，內(nèi)地人投資港股有較高的準(zhǔn)入門檻，兩個(gè)池子的容量完全不同。加上港股市場(chǎng)成熟規(guī)范，不認(rèn)炒作只看業(yè)績(jī)，所以港股估值長(zhǎng)年偏低，股價(jià)穩(wěn)定，沒有大起大落，對(duì)于耐心不足的內(nèi)地投資客來說，真是太缺乏吸引力了。因此，港股只是前菜，A股才是恒大的終極夢(mèng)想，恒大和深深房，一個(gè)有錢，一個(gè)有殼，雙方一拍即合。2016年恒大和深深房達(dá)成了重組計(jì)劃，16年9月13日，深深房停牌等待與恒大重組，萬(wàn)萬(wàn)沒想到一等就是四年多。
A股滬深兩市共有地產(chǎn)股143只，除了公認(rèn)的四大龍頭，萬(wàn)保金招，萬(wàn)科、招商、保利和金融街，其他多是資深老牌國(guó)企或者知名度不高的小房企，近十年來灸手可熱的知名大房企鮮有上榜。財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)為什么和A股無(wú)緣?緣于2010年1月出臺(tái)的“國(guó)十一條”，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都要征求國(guó)土資源部意見，開發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定，實(shí)質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。從2010年至今，只有兩家房企成功在A股上市，分別是招商蛇口和新城控股，境內(nèi)房企IPO基本停滯，已上市房企的增發(fā)也在收緊。2010年之后，借殼和重組上市成了房企曲線救國(guó)的惟一路徑，幾年下來，成功者寥寥可數(shù)。2011年8月23日，金科地產(chǎn)借殼ST東源在深交所掛牌；2011年8月29日，華夏幸福借殼ST國(guó)祥成功上市；2015年3月，四川藍(lán)光地產(chǎn)借殼“迪康藥業(yè)”成功上市；2015年8月，綠地集團(tuán)借殼金豐投資登陸A股。在這個(gè)大背景下，恒大準(zhǔn)備依葫蘆畫瓢，走重組上市之路，并選中深深房，達(dá)成了重組協(xié)議。為這次重組，恒大引進(jìn)了1300億的戰(zhàn)略投資，并簽署了對(duì)賭協(xié)議，如果2021年1月31日前未能完成重組，1300億戰(zhàn)投資金將從權(quán)益變成負(fù)債，恒大必須悉數(shù)連本帶息回購(gòu)。應(yīng)該說，當(dāng)時(shí)不論是恒大，還是1300億的戰(zhàn)略投資方，都對(duì)恒大A股上市志在必得，信心滿滿。2017年，恒大年銷售額5009億，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)405億；2018年，恒大年銷售額5513億，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)783億；2019年，恒大年銷售額6010億，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)408億。銷售數(shù)據(jù)每年都在飄紅，形勢(shì)一片大好，可上市之路卻來了個(gè)反向操作，越走越艱難。
2016年，證監(jiān)會(huì)修訂了《重大資產(chǎn)重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較之前更加嚴(yán)格，大大提高了重組上市通過審核的難度。2016年下半年開始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，從2016年至今，再無(wú)房企借殼上市的成功案例。千萬(wàn)不要質(zhì)疑恒大的公關(guān)運(yùn)作能力，那是教科書級(jí)別的，更不要質(zhì)疑恒大的上市運(yùn)作手法。只能怪時(shí)運(yùn)不濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)越紅火，占GDP比值越高，政府對(duì)這個(gè)行業(yè)的融資和監(jiān)管卡的越嚴(yán)。今年9月份，網(wǎng)上流傳了一份《恒大集團(tuán)關(guān)于懇請(qǐng)重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目的情況報(bào)告》，注意這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是在恒大和深深房攜手重組的第四年零十天，據(jù)最終截止日期只有四個(gè)多月。四年時(shí)間，相信恒大為重組上市，使盡了渾身解數(shù)，仍然未能通關(guān)。這份流傳報(bào)告如果是真，可以說是恒大最后一搏，懇請(qǐng)政府通關(guān)放行。好消息是1300億的戰(zhàn)略投資有1220億的持有者，愿意和恒大簽訂補(bǔ)充協(xié)議，同意不要求回購(gòu)而繼續(xù)持有。恒大度過驚險(xiǎn)一關(guān)，雖然努力四年仍未上市A股，但增加了一千多億的投資，也不算是太差的結(jié)果。
把恒大重組這件事從頭到尾捋一遍，我們能看出，政府對(duì)房企，那是真不講情面啊，整整五年多了，A股硬是扛著一家房企不給上，已經(jīng)上市的也嚴(yán)控增發(fā)再融資，逼著這些富的流油的大房企被迫奔赴港股IPO。恒大、碧桂園、融創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、富力、世茂，這些赫赫有名的大房企紛紛出現(xiàn)在港股清單上。從去年5月開始，房地產(chǎn)規(guī)范融資政策密集出臺(tái)。去年7月，房企海外發(fā)債收緊；去年8月，銀行開發(fā)貸被收緊；今年8月，房企三道紅線出臺(tái)，要了不少房企的親命。紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；根據(jù)三道紅線觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為基礎(chǔ)，如果三線均超出閾值為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；二線超出閾值為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一線超出閾值為黃色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；三線均未超出閾值為綠色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。三道紅線的新規(guī)，對(duì)很多房企不亞于一道晴天霹靂，代表房企無(wú)上限融資的歷史徹底終結(jié)。在這份表中，我們發(fā)現(xiàn)，碧桂園竟然成績(jī)不錯(cuò)，位于黃色檔位。碧桂園告訴你，改善指標(biāo)的好方法是高周轉(zhuǎn)+引入合作方。這個(gè)寒冬，泰禾是第一家被曝出資金鏈斷裂的大房企，接下來還會(huì)有第二家，第三家。經(jīng)過十幾年的野蠻生長(zhǎng)，房企撒著歡兒融資、圈地、賺錢的好日子已經(jīng)到頭了，肯定會(huì)死掉一批，但不用擔(dān)心，會(huì)有資質(zhì)好的頭部企業(yè)來收購(gòu)它們。最終，房企市場(chǎng)會(huì)和全國(guó)的樓市一樣，形成馬太效應(yīng)，強(qiáng)者越來越強(qiáng)，資源逐步匯聚到少數(shù)頭部企業(yè)手里，利潤(rùn)也會(huì)控制在一個(gè)合理的邊界。投資客也一樣，閉眼瞎買就賺錢的時(shí)代已終結(jié)，一大批假裝投資的人會(huì)被套牢。未來的房產(chǎn)投資，屬于大資金玩家和精細(xì)化選籌高手，利潤(rùn)同樣控制在一個(gè)合理的邊界，動(dòng)不動(dòng)就翻倍的暴利時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去。11月14日本周六，米宅破竹在深圳舉辦線下會(huì)議，米筐投資創(chuàng)始人拾葉，米宅海外主編阿爾卑斯楊，米宅珠三角主編大漁共同參會(huì)并做主題宣講——大變革下，未來財(cái)富如何保全?本次會(huì)議有部分免費(fèi)入場(chǎng)名額，加米宅思嘉報(bào)名，數(shù)量有限，先到先得，周六見！
憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來樓市深耕和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供深圳和廣州入戶、購(gòu)房資格獲取、信貸規(guī)劃、樓盤選籌代購(gòu)等一站式服務(wù)；
（完）
責(zé)任編輯：饒峻嶺
