去年下半年，深圳紅極一時(shí)；今年上半年，東莞獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；深莞之后，大家關(guān)注的重心是廣州，熱錢批量涌進(jìn)黃埔和南沙。惠州卻始終是寂寞和無(wú)人關(guān)注的，因?yàn)榇蠹以缇蜕w章認(rèn)定：惠州，就等于漫山遍野的房子，就等于萬(wàn)年不漲，就等于埋人天坑，誰(shuí)買惠州誰(shuí)是傻瓜，誰(shuí)敢推惠州就罵誰(shuí)。可是大家看不起的、鄙視的惠州，從去年到今年，有的樓盤已悄無(wú)聲息地大漲了50%。不相信是吧，我拿一手?jǐn)?shù)據(jù)給你看。去年七月，我去惠州調(diào)研，第一站就是深惠交界的大盤龍光城，在樓下的中介店鋪，我拍了當(dāng)時(shí)的二手房海報(bào)。一年前的龍光城，二手價(jià)格普遍在11000-13000。
一年后的龍光城，掛盤價(jià)已漲到了16000-21000。
一年時(shí)間，漲幅這么大沒(méi)想到吧！
龍光城是個(gè)巨盤，有十幾期在售，為了對(duì)比更精確，我用去年七月和現(xiàn)在同一期同戶型的房源掛盤價(jià)進(jìn)行比對(duì)。最低漲幅40%，最高55%。不相信可以再擦擦眼睛核實(shí)一下數(shù)據(jù)，這可是惠州的樓盤，不是深圳，也不是東莞，意不意外，驚不驚喜?惠州是什么時(shí)候開(kāi)始漲起來(lái)的?惠州去年年底開(kāi)始慢漲，但行情真正啟動(dòng)的時(shí)間比周邊城市都晚。深圳始于去年818，東莞今年4月開(kāi)始上漲，廣州5月筍盤去化加快，惠州則是6月份加速上行。這張龍光城的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖看的很清楚，龍光城6月份開(kāi)始啟動(dòng)，連續(xù)4個(gè)月快速上行。惠州漲了50%，奇怪的是，為什么大多數(shù)人都沒(méi)有感覺(jué)?因?yàn)樵诨葜葸_(dá)到這個(gè)漲幅的樓盤非常少，龍光城可以說(shuō)是漲幅第一。
一是蒙對(duì)了上漲時(shí)間，惠州確實(shí)是6月份開(kāi)始漲的。二是蒙對(duì)了領(lǐng)漲樓盤，龍光城是我文中推薦的第一個(gè)盤。需要說(shuō)明的是，因?yàn)樯钲诘膸?dòng)，今年6月的龍光城比起去年7月，價(jià)格已有了小幅上揚(yáng)，當(dāng)時(shí)均價(jià)在14000。但即使6月份入手，到現(xiàn)在也有30%的漲幅。當(dāng)時(shí)給出的第二選項(xiàng)星河丹堤，去年均價(jià)16000，今年6月18000，現(xiàn)在21000，總體漲幅32%。第三選項(xiàng)白云新城，代表樓盤九州玉帶灣當(dāng)前均價(jià)17000，漲幅30%。第四選項(xiàng)萬(wàn)達(dá)商圈，代表盤是花城灣和陽(yáng)光圣菲，去年均價(jià)11000，今年6月12000，現(xiàn)在14000，總體漲幅28%。這四個(gè)是惠州漲幅最大的片區(qū)和各自代表樓盤，惠陽(yáng)和大亞灣的其他樓盤，也有不同程度的上漲，但是漲幅弱了很多，普遍在5-15個(gè)點(diǎn)。這是我從惠陽(yáng)中心區(qū)和大亞灣片區(qū)抓取的大量普盤，單價(jià)仍在8000-13000之間，因?yàn)榛葜輼潜P太多，大部分又漲幅有限，大家對(duì)上漲感受不明顯，所以很多人并未發(fā)現(xiàn)惠州漲了。實(shí)際從個(gè)盤來(lái)看，惠州不但漲了，而且漲幅差異大的驚人，最高達(dá)到50%，低的幾乎一動(dòng)不動(dòng)。惠州為什么6月會(huì)開(kāi)始漲，漲幅又為什么差異這么大?因?yàn)?月份那篇文章已經(jīng)寫(xiě)的很清楚了，我就直接復(fù)制粘貼了。
去年深圳領(lǐng)漲全國(guó)，今年?yáng)|莞強(qiáng)勢(shì)跟進(jìn)，兩個(gè)大漲的城市，一個(gè)深圳一個(gè)臨深。臨深城市只有兩個(gè)，一個(gè)東莞一個(gè)惠州，和深圳構(gòu)成了一個(gè)不等邊三角形。近幾年來(lái)，支撐這個(gè)三角形的合理價(jià)格體系是7-2-1，深圳7萬(wàn)，東莞2萬(wàn)+，惠州1萬(wàn)+；現(xiàn)在則變成了10-3-1，深圳10萬(wàn)，東莞3萬(wàn)，惠州還是1萬(wàn)。價(jià)格平衡顯然被打破了，要想重新建立平衡，只有兩個(gè)選擇，一是深圳和東莞降，二是惠州漲，第一個(gè)可能性基本為零，剩下只有惠州漲了。參照深圳和東莞本輪上漲的主基調(diào)，惠州會(huì)沿襲深莞的上漲邏輯。深圳西部領(lǐng)漲，東部補(bǔ)漲，東西部差距越拉越大；學(xué)位房暴漲，老破舊橫盤，東西部?jī)r(jià)差從3萬(wàn)一直跨越到30萬(wàn)。東莞松山湖領(lǐng)漲，偽松湖跟漲，濱海補(bǔ)漲，臨深補(bǔ)漲，普通鎮(zhèn)區(qū)趴窩不動(dòng)，產(chǎn)品線價(jià)差從1萬(wàn)跨越到6萬(wàn)。而惠州，產(chǎn)品線還集中在1萬(wàn)-2萬(wàn)之間，這就是分化前夜的機(jī)會(huì)。近期，惠州的新房市場(chǎng)已出現(xiàn)異動(dòng)，部分新盤備案價(jià)調(diào)整到了兩萬(wàn)加，玖御府備案價(jià)最高29999，離3萬(wàn)只差一步之遙。如果你現(xiàn)在想去惠州搶一套房，我必須提醒你，如果說(shuō)深圳是水大魚(yú)大的江海，東莞是水美魚(yú)肥的湖泊，惠州就是坑多魚(yú)少的池塘，哪怕是在價(jià)格洼地已形成的大好時(shí)機(jī)，惠州的坑仍然遠(yuǎn)多于機(jī)會(huì)。惠州如果補(bǔ)漲，一定是分化行情，少量有價(jià)值的區(qū)域和樓盤會(huì)補(bǔ)漲，大部分同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤繼續(xù)橫盤，所以惠州絕對(duì)不能閉著眼睛買入。惠州一旦啟動(dòng)，最可能補(bǔ)漲的片區(qū)是哪里?惠州和東莞的投資邏輯不同，惠州最大的，惟一的價(jià)值就是臨深，基于此邏輯我給出四個(gè)預(yù)測(cè)。二是可實(shí)現(xiàn)深惠通勤的惠州南站片區(qū)，以星河丹堤為代表。推薦白云新城，不是所謂高大上的新區(qū)規(guī)劃，白云新城惟一的價(jià)值點(diǎn)，就是14號(hào)線的預(yù)期，還有離深圳14號(hào)線終點(diǎn)站沙田站最近。第四個(gè)推薦的是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于大亞灣西區(qū)，推薦這個(gè)片區(qū)的原因和前三個(gè)不同，前三個(gè)都是靠臨深和通勤的概念打底，萬(wàn)達(dá)片區(qū)依托的不是通勤，而是良好的配套和居住氛圍。手頭只有幾十萬(wàn)，又想投資大灣區(qū)的客戶，這幾個(gè)片區(qū)和樓盤可以重點(diǎn)考慮。
看完文章回顧，估計(jì)又有人要拍大腿了，早知道6月份就買惠州了，可現(xiàn)在已經(jīng)漲了這么多，還能買嗎?惠州長(zhǎng)線還是分化行情，這幾個(gè)片區(qū)的代表樓盤還能買，還會(huì)和惠州其他樓盤繼續(xù)拉開(kāi)差距，但是不能盲目購(gòu)買。如果是純投資的客戶，后續(xù)雖然還有一些漲幅，但結(jié)合惠州易橫難漲的特點(diǎn)，現(xiàn)在顯然不是好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)，我會(huì)建議你現(xiàn)在關(guān)注廣州。如果是自住，不管是自己住還是給父母住，這些樓盤仍然可以買入，后續(xù)還有漲幅，長(zhǎng)線也沒(méi)有問(wèn)題，兩城通勤或安置父母都是不錯(cuò)的選擇。惠州樓市的詭異表現(xiàn)，讓我必須再次重復(fù)我已說(shuō)過(guò)多次的名詞——分化，這次不止是分化，而是嚴(yán)重的極端的分化。從上輪的大普漲，到這一輪的大分化，國(guó)內(nèi)樓市重新大洗牌，不管你喜不喜歡愿不愿意，每個(gè)人都必須再一次走上牌桌，重新摸牌，再戰(zhàn)一局。如果說(shuō)上一次的結(jié)果是讓所有買房人共同富裕，這一次的結(jié)果就是把一部分人的錢偷偷裝進(jìn)另一部分人的兜里。對(duì)有些人來(lái)說(shuō)，你前十年通過(guò)運(yùn)氣賺到的錢，這兩年會(huì)憑實(shí)力再全部虧回去。
收獲知識(shí) 增長(zhǎng)財(cái)富憑借大漁和管家團(tuán)隊(duì)多年來(lái)樓市深耕和不動(dòng)產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)；為客戶提供深圳和廣州入戶、購(gòu)房資格獲取、樓盤選籌代購(gòu)等一站式服務(wù)； （完）
責(zé)任編輯：楊帥
