米宅廣州管家公司已經(jīng)開張兩個月了，今天做一個簡單回顧。廣州上一輪上漲還是2016年，16年的廣州樓市風(fēng)起云涌，全年樓市成交量破12萬套，房價也在不斷刷新。17年3月，廣州出臺調(diào)控政策摁住了這一輪上漲，當(dāng)時漲幅約為40%。40%的漲幅看起來不低，但要看和誰比，上一輪北上廣深四個一線的漲幅，深圳直接翻倍，北京上海漲了80%，廣州房價基數(shù)本來就低，這一輪過后直接吊車尾。發(fā)兩張17年1月深圳和廣州各區(qū)的均價對比。17年初的廣深差距一倍都不止，廣州要掉出一線的說法就是從這一年開始流行的。再疊加去年到今年的深圳漲幅，廣州成了名符其實的一線洼地，成了粵港澳大灣區(qū)的性價比之王。是洼地總會被發(fā)現(xiàn)，被填平。
廣州去年底放松限購之后，就有了啟動的跡象，年后被疫情耽擱了兩個月，五月份開始，天河區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源去化開始加速。以珠江新城的代表盤中?；ǔ菫碁槔?，小面積的兩房和三房，10萬左右的房源出一套秒一套，這種出貨速度過去三年從來沒有過，珠江新城在六七月份已出現(xiàn)房荒。715深圳調(diào)控之后，少數(shù)嗅覺敏銳的投資客直奔廣州，但大部分人還是蒙圈了半個月，八月份才反應(yīng)過來深圳不能再硬性追高了。我們的廣州管家業(yè)務(wù)是8月10號正式推出的，是深圳調(diào)控后的第25天。這25天時間，大家一刻也沒閑著，團隊四次奔赴廣州，摸底研究了整個廣州樓市，運用米宅的樓市投資理論和對廣州樓市的層層剖析，確定了廣州第一時間會跟漲的片區(qū)和漲幅最高的樓盤，以及不同價位段的廣州投資首選產(chǎn)品。8月10號到現(xiàn)在，兩個月時間過去了，廣州和深圳的業(yè)務(wù)同步在進行，但給我的感受是冰火兩重天。深圳是冰，廣州是火；廣州熱的燙手，深圳冷入骨髓。一個調(diào)控，就讓市場發(fā)生了翻天覆地的逆轉(zhuǎn)。米宅做樓市研究多年，有兩個基礎(chǔ)投資理念，一是選對城市，二是選對入場時機，二者缺一不可。如果兩個基本原則有一個錯了，再怎么認(rèn)真選籌也無法得到正確的答案。深圳再好，現(xiàn)在也不是好的進場時機；廣州再被唱衰，也是名副其實的一線，從17年到現(xiàn)在，四年磨一劍，火候和時機都到了。
2017年3月，廣州發(fā)布了調(diào)控政策，主要內(nèi)容：2、非廣州戶籍，連續(xù)五年社?；騻€稅，限購一套；4、無房無貸首付三成，無房有貸普通住房首付四成，非普首付七成。廣州戶籍和五年社保的門檻不低，把絕大部分投資客擋在門外，廣州入戶門檻雖然和深圳差不太多，但人們?nèi)霊魪V州的熱情顯然遠(yuǎn)低于深圳。為了激活樓市，去年12月廣州開始分區(qū)放松限購，經(jīng)過九個月的階梯式推進，到現(xiàn)在除了天河，越秀和海珠仍嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，南沙、黃埔、荔灣、番禺、花都、白云六區(qū)都被撕開了或大或小的口子。荔灣和番禺的門檻略高，要有雙一流大學(xué)學(xué)歷才可以買房，南沙門檻最低，黃埔白云介于兩者之間。廣州放開了這么多片區(qū)，而且哪個片區(qū)都有規(guī)劃、概念和亮點，似乎處處都是機遇，又似乎處處都有坑，到底該怎么買?在廣州耕耘數(shù)月，又接觸了大量投資客的我們給出三點建議：首先，從未限購過的從化，增城基本無人問津，不要去碰，增城還偶爾有人提及新塘，從化則好象和廣州毫無關(guān)系；其次，限購區(qū)的天河、海珠都很好，但戶口卡住了太多人，廣州吸引力比不上深圳，投資客很少愿意通過入戶去破限購，大多退而求其次去購買近郊區(qū)；最后，近郊的番禺、黃埔和天河是大家最關(guān)注的三個區(qū)，但投資客最喜歡買的是黃埔，原因有四：1、黃埔離天河最近，溢出效應(yīng)明顯，投資周期相對較短；2、番禺雙一流門檻偏高，大多數(shù)人達(dá)不到；3、南沙很好，但被很多人認(rèn)為投資周期偏長，有不確定性；4、黃埔均價4-5萬，總價350-500萬，首付100多萬，單價和總價符合很多人的投資預(yù)期。所以，這兩個月我們賣的最好的片區(qū)是黃埔，其次是南沙，再次是番禺。
因為在樓市上升期，表面上看一個片區(qū)有眾多的樓盤和房源，實際領(lǐng)漲的卻很有限，熱賣戶型更少。買盤多賣盤少，業(yè)主很快會發(fā)現(xiàn)市場逆轉(zhuǎn)了，誠心急賣的出完之后，剩下的賣家撤盤、返價、惜售甚至毀約都是常事，類似的情況我們?nèi)ツ甑浇衲暝谏钲谂龅胶芏?，現(xiàn)在廣州有些片區(qū)也出現(xiàn)了。請大家記住一個道理：房子好不好買，和它的價值往往成反比。如果你發(fā)現(xiàn)某類房子越難買，越是要去搶；房子越好買，隨便挑隨便選還能使勁砍價，你越是要慎重，多想想為什么。我們帶客戶買的都是最難買，談判最艱難的房子，但是沒辦法，樓市掘金哪有那么容易?今天，深圳經(jīng)濟特區(qū)40周年慶祝大會在深圳隆重舉行，總書記發(fā)表了重要講話，重點內(nèi)容包括：1、以清單批量授權(quán)方式賦予深圳更多自主權(quán)；2、加快粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)；深圳和粵港澳大灣區(qū)又一次成為了全國人民的關(guān)注焦點。未來十到二十年，肉眼可見的趨勢，南北方進一步經(jīng)濟失衡，珠三角和長三角成為國內(nèi)最重要的兩大經(jīng)濟增長極，越來越多的資金和人才會繼續(xù)流入，這兩個城市群的房價基底會越托越高。對于普通人來說，認(rèn)清大勢，擁抱變化，及早占位，提前行動，才能守住個人和家族財富的根基。憑借大漁和管家團隊多年來樓市深耕和不動產(chǎn)配置經(jīng)驗；為客戶提供廣州入戶、廣州樓盤選籌代購等一站式服務(wù)；
米宅深圳分公司招聘房產(chǎn)咨詢師，要求全職，溝通能力強，有房產(chǎn)投資理論和實踐經(jīng)驗者優(yōu)先，有意向者加米宅星云微信咨詢。
（完）
責(zé)任編輯：楊帥
