1
居民杠桿率更是由40%快速提升到56%的高位，凈增長16個百分點。
注： 居民杠桿率=貸款余額/當(dāng)期GDP；
居民貸存比=當(dāng)期貸款余額/當(dāng)期存款余額。
2019年末，全國居民杠桿率約56%，結(jié)合國際上65%的居民杠桿率紅線，也就是說，居民杠桿率高于60%的城市都屬于高杠桿城市，應(yīng)重點關(guān)注。
以上5個城市中，錦州位居第一，居民杠桿率超過100%，相當(dāng)于全國平均杠桿率的2倍。
要知道，城市平均杠桿率超過100%，是個非常危險的信號。
對于城市里那部分有負債的人群來說，實際債務(wù)肯定已經(jīng)遠遠超過存款。再加上債務(wù)分布不均衡，高負債的壓力肯定更大。
同時，贛州、天水、臨沂、阜陽的居民杠桿率也都超過60%，都屬于高杠桿城市。
特別是贛州，居民貸存比更是高達82%，說明這里的舉債償債能力、再購房能力也很弱。
一旦居民杠桿率達到市場可以承受的極限，市場下行壓力必然加劇。極端情況下，甚至可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。
2
特別是這些相對封閉、且無法受到核心城市輻射的高杠桿三四線，更容易暴雷。
遼寧錦州就是一個典型的例子。
本地居民購買力近乎衰竭，不得不加杠桿買房，導(dǎo)致杠桿率飆升。
其實，錦州的房地產(chǎn)市場早已步入衰退期，成交量逐年回落。
2015年成交面積164萬方，2019年跌至95萬方，4年凈減少42%。
同時，錦州GDP正滑向負增長區(qū)間，本地人口在加速外流。
2015年戶籍人口303萬人，2019年降至293萬人，4年凈減少10萬人。
所以，盡管錦州在不斷下調(diào)供地指標(biāo)，但土地去化周期依然很高。
2019年，錦州土地去化周期達到2.3年，壓力巨大。
甘肅天水也是一樣。
由于供地明顯超量，購買力不濟，土地去化周期持續(xù)高位運行，2019年仍長達4.4年。
土地去化周期超過2年，就是非?？植赖?，就是嚴(yán)重的風(fēng)險。
區(qū)別于高度依賴核心城市的三四線，這些相對封閉、單靠本地人驅(qū)動、經(jīng)濟基本面薄弱的高杠桿三四線，才是最危險的。
3
曾幾何時，三四線樓市的火熱是源于一二線的限購措施，眾多持幣買房的人自然向周邊三四線進軍。
而三四線本身棚改貨幣化的推進，更加速了幾年前各地樓市的火熱。
如今，趨勢生變。
一二線樓市門檻在不斷降低，資本開始回流，深圳和杭州市場的大熱就是一個縮影。
今年上半年，杭州、青島、南京、沈陽、無錫、重慶、鄭州等50余城持續(xù)加碼搶人新政，零門檻落戶、千萬補貼、打折購房等輪番上陣，底線不斷被突破。
有的只要一張身份證就可以落戶； 有的倒貼生活費，真金白銀換人才； 有的搶子女，可就近安排入讀公辦學(xué)校； 有的搶父母，放開父母投靠落戶年齡限制； ……
直接、干脆、利落！
相比一二線的巨大機會和潛力，那些封閉的三四線肯定不會是好選擇。
與此同時，三四線賴以生存的棚改也在不斷收縮。
特別是2016年和2017年，棚改是推動全國約160個三四線小城房價大幅上漲的重要原因。
然而，從2019年開始，棚改政策發(fā)生了變化。
各省市對棚改目標(biāo)都做了巨大調(diào)整，有的城市棚改計劃被“腰斬”，甚至“膝蓋斬”。
最典型的就是江西贛州。
在2015年和2016年，贛州中心城區(qū)的棚改貨幣化程度高達90%以上，補償標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高，造就了一大批拆遷土豪。
而從2019年收緊棚改貨幣化補償之后，這里購房需求大幅減少，棚改客戶成交占比由原來的30%降到5%。
棚改貨幣化收緊，勢必出現(xiàn)購買力不足，投資需求逃離。
最終，銷售下降，投資下降，土地購置下降，市場難以持續(xù)，負增長甚至是銷售下滑是不可避免的。
更重要的是，很多三四線為了去庫存，加足了杠桿，首付比例過低，風(fēng)險系數(shù)更大。
4
其實，杠桿過高有風(fēng)險，杠桿過低風(fēng)險也不小。
一旦沒有人愿意加杠桿買房了，就說明樓市不活躍。當(dāng)房子集中拋售的時候，降價空間只會更大。
所以，加杠桿買房需要適度。
你可以使用杠桿買房，因為首套房和二套房國家可以借錢給你，然后你以月供的方式償還剩余房款就好。
如果你手里有大量的閑錢+承擔(dān)房貸的同時不會明顯降低生活質(zhì)量+沒有其他投資收益可以超過房產(chǎn)的時候，就可以買房。
在還貸壓力不大的情況下，力所能及，合理控制自己的負債，不要過高的杠桿。
但，在極大高于自己支付能力的情況下，去湊首付、去用信用卡貸款、去民間借貸、去循壞抵押貸款，甚至連最后的月供都是以卡養(yǎng)卡、信用卡套現(xiàn)的話，很容易暴雷。
房子是資產(chǎn)，可以為家庭增值，但因為買房一夜暴富的可能性已經(jīng)非常低了。
確實在前幾年，因為可以高杠桿、高周轉(zhuǎn)，有一撥投資買房的人身家大漲，但那不是能力，而是特殊時代造就的紅利。
如今，閉著眼睛買房就能漲漲漲的時代已經(jīng)過去，房子的流動性在下降，變現(xiàn)時間在拉長，而且未來很有可能還會持續(xù)。
5
房地產(chǎn)已經(jīng)走到了下半場，城市格局已經(jīng)分化，房子依然可以買。
但，問題的關(guān)鍵在于，你要買哪里、要買怎樣的房子。
一個以前很擅長高杠桿買房的朋友告訴我，他已經(jīng)在出清手里一部分房子了。
他說這不是拋售，而是在盤整資產(chǎn)。
置換到更好的城市、更好的地段、更好的產(chǎn)品。
2、房企降價大甩賣，怎么應(yīng)對？要不要現(xiàn)在買？
3、新局勢下，哪些房子能漲？哪些房子會跌？
4、鄭州10大降價盤首次發(fā)布！哪些可重點關(guān)注？
（完）
責(zé)任編輯：楊帥
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請識別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財經(jīng)視角下的不動產(chǎn)資產(chǎn)配置！
