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樓市民生

資本巨無霸入市，能否拯救這個(gè)四處漏水的行業(yè)？

發(fā)表時(shí)間：2020-08-25 作者：峰回來源：米宅<原米宅米宅>

近期兩則新聞，讓長租公寓這個(gè)風(fēng)雨飄零的行業(yè)，看到了一絲黎明前的曙光！

1

8月8日，中國融通房地產(chǎn)集團(tuán)正式宣布推出長租公寓業(yè)務(wù)平臺(tái)“融寓”。

公告稱，未來五年“融寓”預(yù)計(jì)將通過自有資產(chǎn)改造及收并購在一線、二線城市核心區(qū)位持有20萬間房源，成為住房租賃行業(yè)的壓艙石。

名頭不顯，底氣十足，中國融通究竟是個(gè)什么來頭呢？

人不可貌相海水不可斗量，今時(shí)今日，能以中國為頭銜的公司，都不可等閑視之。

深挖一下，中國融通集團(tuán)這家公司！

不搜不知道，一查嚇一跳。

中國融通集團(tuán)，完全就是軍隊(duì)的三產(chǎn)實(shí)業(yè)部分整合而成。

全國范圍內(nèi)軍隊(duì)所有經(jīng)營性資產(chǎn)及物業(yè)和農(nóng)場(chǎng)等，都移交給融通集團(tuán)負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營。

時(shí)間短：今年3月31日剛剛正式成立。
實(shí)力強(qiáng)：國資委央企排名第十位，資產(chǎn)規(guī)模超萬億。
背景深：負(fù)責(zé)接受軍隊(duì)移交的資產(chǎn)，服務(wù)軍隊(duì)建設(shè)。

因其手中掌握大量地產(chǎn)資源，中國融通被稱為繼中國鐵路總公司后資產(chǎn)最大的央企。

“長租公寓”這個(gè)深陷水深火熱，負(fù)面消息不斷的行業(yè)，終于迎來了“親人解放軍”的拯救。

背靠軍隊(duì)幾十年的積累，融通集團(tuán)掌握大量?jī)?yōu)質(zhì)的地產(chǎn)資源，無論是數(shù)量上還是質(zhì)量上，都讓人刮目相看。

從首次公布的6大城市“融寓”地址，就能看出，無一不是熱點(diǎn)城市熱門地段。

北京項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)四道口北街；
上海項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)華和路；
廣州項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)五山長福路；
深圳項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)紅桂路；
南京項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)；
杭州項(xiàng)目位于杭州市江干區(qū)天城路。

底牌深厚，都是王炸！

難怪融通集團(tuán)有如此豪邁的口氣，成為“住房租賃行業(yè)的壓艙石”。

2

對(duì)于長租公寓市場(chǎng)，除了央企親自下場(chǎng)壓陣之外，監(jiān)管政策的加強(qiáng)，影響更是深遠(yuǎn)。

8月17日，杭州發(fā)布文件《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》，要求租賃企業(yè)從8月31日起，將相關(guān)租賃資金繳入專用存款賬戶管理。

目的是防范住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障租戶及房東的合法權(quán)益。

對(duì)，你沒看錯(cuò)，防范的正是租賃企業(yè)這些“二房東”。

管理辦法也很簡(jiǎn)單粗暴：交押金！

租戶向租賃企業(yè)繳納的租金，房屋押金，包括利用“租金貸”獲得資金都必須按照一定的比例，以風(fēng)險(xiǎn)防控金的形式存入相應(yīng)的指定賬戶。

一旦租賃企業(yè)由于自身經(jīng)營原因，導(dǎo)致資金鏈斷裂等情況出現(xiàn)，租戶和房東，也能得到相應(yīng)的保障。

從根本上杜絕了，近年來屢屢發(fā)生的長租公寓租賃公司跑路，失聯(lián)，造成的社會(huì)不穩(wěn)定因素。

杭州目前要求的風(fēng)險(xiǎn)防控金的總額，按住房租賃企業(yè)納入租賃平臺(tái)管理房源量，對(duì)應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的2倍，也就是兩個(gè)月房租。

考慮到疫情影響，存量托管房源繳30%風(fēng)控金即可。

簡(jiǎn)單算一下，一家5千套出租房源的企業(yè)，按照80%的出租率來算，假設(shè)杭州平均租金2500元/月，該企業(yè)將要繳納2000萬元的風(fēng)險(xiǎn)防控金。

即便是按照30%的金額來算，也要占用企業(yè)600萬的資金成本。

這可不是一筆小數(shù)目，極大的增加了企業(yè)的運(yùn)營壓力。

通過嚴(yán)格的資金監(jiān)管，變相的起到了凈化租賃市場(chǎng)，達(dá)到淘汰落后企業(yè)的目的。

杭州出臺(tái)如此強(qiáng)硬的監(jiān)管政策，其實(shí)也是無奈之舉。

▲杭州鼎佳公寓暴雷

近年來，杭州長租公寓市場(chǎng)上已經(jīng)有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長租公寓公司接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)，造成了不小的社會(huì)負(fù)面影響。

亂世用重典沉疴下猛藥，通過強(qiáng)硬的監(jiān)督制度，來凈化房屋租賃市場(chǎng)，制約企業(yè)的盲目發(fā)展，是無奈的，也是必須的。

事實(shí)上，不僅僅杭州在加強(qiáng)對(duì)房屋租賃企業(yè)的管理，西安也在近日出臺(tái)了相關(guān)的監(jiān)督政策，將從10月1日起，對(duì)“托管式”住房租賃交易租金實(shí)施專戶管理。

加強(qiáng)整個(gè)租賃市場(chǎng)的資金監(jiān)管，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，已經(jīng)成為各地方政府的共識(shí)。

3

Are you ok ?

“我有責(zé)任去幫助這些年輕人！”這是雷軍給長租公寓品牌YOU+站臺(tái)所說的話。

2014年做出投資YOU+決定，他僅僅花了5分鐘時(shí)間來考慮。

或許雷軍也沒有想到5年后，長租公寓反而成為部分年輕人的生存噩夢(mèng)。

長租公寓推高租金。

時(shí)間定格在2014年，這一年正是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的口號(hào)剛剛提出，在資本的裹持下，各個(gè)行業(yè)被瘋狂發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)思維所侵蝕，洗腦，長租公寓也不例外。

以雷軍投資YOU+為代表，魔方、蘑菇、水滴、優(yōu)客逸家等品牌公寓，也都在此時(shí)粉末登場(chǎng)。

2015年、2016年、2017年，是長租公寓的三年春天。

2016年2月，住建部發(fā)文首次提出“購租并舉”，主張大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展；

2017年10月十九大報(bào)告中，過去“購租并舉”的說法已經(jīng)改成“租購并舉”，租賃行業(yè)迎來新一輪利好。

長租公寓三年春天，成了各路資本追逐的“風(fēng)口”。

2017年底受到資本青睞的多家長租公寓拿到了上億規(guī)模的融資，引發(fā)了這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的狂歡。

據(jù)《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》，截止到2018年3月，全國范圍內(nèi)的各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)信奉流量就是一切，不是你死就是我活，市場(chǎng)只有第一名。

長租公寓的江湖也是如此，為了市場(chǎng)份額和品牌占有率，在資本的加持下，長租公寓公司揮舞著支票本，叫囂著“不管別人出多少錢，我總比對(duì)方高300元”。

▲天通苑中介搶房事件

羊毛出在羊身上！

所有的一切，最后都傳遞到承租者身上，都市的年輕人苦不堪言！

品牌公寓依靠融資—高價(jià)包租—快速擴(kuò)張規(guī)?！偃谫Y的瘋狂的擴(kuò)張方式。

行業(yè)完成了“0到1”的積累，也留下了一地雞毛。

4

成也租金貸，敗也租金貸。

物極必反，長租公寓的繁華，就如曇花一現(xiàn)，轉(zhuǎn)瞬即逝！

廣大租房者還沒有從高房租的困境中擺脫，馬上就面臨被掃地出門，無房可住的境地。

長租公寓公司出現(xiàn)大規(guī)模暴雷，跑路潮！

目前我國的長租公寓盈利模式，仍然是以賺取差價(jià)和服務(wù)費(fèi)為主，也就是俗稱的二房東模式。

高成本的前期投入，短則兩三年、長則七八年才能看到盈利的希望。

能否熬過這個(gè)漫長的虧本階段，全看背后資金雄厚與否。

而在市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大、抬高價(jià)格哄搶房源愈加普遍之后，盈利越來越艱難。

“租金貸”的全面監(jiān)管，更是成為壓倒駱駝的最后一根稻草！

很多事物的初心都是很美好的，最初的租金貸同樣如此。

對(duì)剛畢業(yè)不久的年輕人來說，租金貸是省錢利器，以支付一部分利息為代價(jià)，緩解了資金的壓力，月光族的福音，且年付的方式往往可以取得較季付更加優(yōu)惠的租金價(jià)格。

另一方面，運(yùn)營方因?yàn)槟芴崆笆盏揭荒甑姆孔?，有足夠的運(yùn)轉(zhuǎn)資金，提升規(guī)模和服務(wù)。

房東完全脫離的日常管理，躺贏數(shù)錢。

金融機(jī)構(gòu)也賺取了“貸款利息”，可謂一舉四得。

但保障租客權(quán)益方面來看，租金貸問題很突出：

1、存在利率過高的問題，超出了租客可承受的范圍。

自如白條給出的還款利率，其年化利率約在15%左右，而蛋殼公寓的分期貸款收取租金8%的服務(wù)費(fèi)。

2、在高額利益的驅(qū)使下，租客在不知情或者未被進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，辦理了“租金貸”。從目前來看這是問題的主要癥結(jié)，不少租客是在不知情或者是在被誘導(dǎo)的情況下產(chǎn)生了租金消費(fèi)貸款。

3、公寓企業(yè)在拿到這筆資金后的使用方式缺乏監(jiān)管。

資本本性逐利，在金融配套政策與監(jiān)管執(zhí)行還不成熟的背景下，很快，響聲最大的那顆雷出現(xiàn)了——杭州鼎家長租公寓宣布破產(chǎn)，在引發(fā)大量租客和房東維權(quán)同時(shí)，“租金貸”運(yùn)作模式隨即被諸多媒體曝光，被指稱“空手套白狼”、“套路比P2P深”。

總之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。

2019年12月13日起生效的《關(guān)于整頓規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序的意見》要求，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

長租公寓被掐住了喉嚨！

大量中小長租公寓品牌陷入現(xiàn)金流危機(jī)，資不抵債，整個(gè)行業(yè)備受打擊。

2019年國內(nèi)長租公寓倒閉的品牌數(shù)量高達(dá)53家，其中因?yàn)橘Y金鏈斷裂以及跑路的共45家，被收購的4家。

長租公寓這艘大船在風(fēng)雨中搖搖欲墜！

廣大“北上廣漂們”成為這艘大船上最無依無靠的旅客。

5

今年疫情，撕下了長租公寓行業(yè)最后一塊遮羞布，暴雷跑路，拖欠租金，強(qiáng)制解約，長租公寓行業(yè)的口碑跌落谷底。

大亂之后必有大治，無論是“融寓”新品牌的加入，還是監(jiān)管制度的加強(qiáng)，新一輪的大洗牌勢(shì)不可免。

展望未來，租賃市場(chǎng)的發(fā)展是不可逆的過程。作為住房市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，租房的需求只會(huì)越來越強(qiáng)烈。

長租公寓這艘大船未來會(huì)開往何處，只能拭目以待！

（完）

責(zé)任編輯：楊帥

標(biāo)簽: 長租公寓

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